Государственная регистрация договора

Государственная регистрация договора
Отказ в государственной регистрации перехода права собственности

Договор купли продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, в том числе, если продавцом выступает РФ или субъект РФ.
Не каждый договор, заключенный с субъектом РФ, например, с городом Москва, на основании Распоряжения Префекта, является законным и подлежит государственной регистрации.
Рассмотрим один из примеров, когда в регистрации договора и перехода права собственности УФРС по Москве, как регистрирующий орган, отказал в регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
В государственной регистрации перехода права собственности на основании Договора купли-продажи имущества, заключенного между ООО и Правительством города Москвы в лице Департамента имущества, отказано со ссылками на статьи:
Ст. 20 п. 1 абз. 4 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Ст. 64 п. 1 Закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации»;
Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 года № 2121 (в редакции Указа Президента РФ № 15 от 20 января 1997 года).

В соответствии с пунктом 3 раздела 1 Приложения N 1 к Постановлению ВС РФ от 27.12.99 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности, к которым относятся объекты историко-культурного наследия, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.
Пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 20.02.95 N 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» устанавливается, что к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения относятся памятники государственного значения, указанные в Приложении N 1 Постановления Совета министров РСФСР от 30.08.60 N 1327.
Нежилое помещение, подлежащее продаже, является частью здания-памятника. Памятник включен в список памятников архитектуры, подлежащих охране как памятник государственного значения, утвержденный Постановлением Совета министров РСФСР от 30.08.60 N 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры РСФСР».
Таким образом, Памятник является объектом историко-культурного наследия и в силу пункта 3 раздела 1 Приложения N 1 Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.91 года относится к федеральной собственности, в связи с чем право на распоряжение указанным недвижимым имуществом имеет только орган государственной власти РФ, а именно Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом.
Согласно подпункту «г» части 1 статьи 114 Конституции РФ, пункту 15 Постановления ВС РФ от 27.12.91 N 3020-1 и статье 214 Гражданского кодекса Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности федеральным органам исполнительной власти. На момент составления рассматриваемого Договора купли-продажи имущества Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом на основании Постановления Правительства РФ от 10.02.94 N 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» был уполномочен управлять и распоряжаться объектами федеральной собственности.
Таким образом, ни специализированное государственное унитарное предприятие (т.е. СГУП) по продаже имущества города Москвы, ни Департамент имущества города Москвы, ни любое другое государственное учреждение или предприятие не вправе были распоряжаться федеральным имуществом.
Распорядиться памятником государственного значения путем его продажи вправе собственник или лицо, управомоченное законом или собственником на совершение соответствующего действия (ст. 549 ГК РФ).
Учитывая изложенное, Распоряжение Департамента имущества города Москвы, принято при отсутствии у Департамента имущества г. Москвы соответствующих полномочий и не соответствует п. 1 ст. 125, ст. 209, ст. 549 ГК РФ.
Распоряжение Департамента имущества города Москвы р, а так же Договор купли-продажи имущества нарушают права и законные интересы Российской Федерации как собственника упомянутого памятника государственного значения.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с изложенным, Договор купли-продажи имущества, заключенный с одной из сторон, которая не вправе была распоряжаться недвижимым имуществом, является недействительной сделкой.
Таким образом, заключенный ООО договор купли-продажи нежилого помещения является недействительной сделкой, не порождающей для сторон никаких правовых последствий, за исключением возврата в первоначальное положение всего полученного по сделке.
Как было указано выше, любое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о признании Договора недействительной ничтожной сделкой.
Согласно статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию считается со дня, когда началось исполнение этой сделки. По общему правилу договор купли-продажи считается заключенным и действующим с момента его подписания сторонами. Отсутствие перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости в соответствии с отсутствием государственной регистрации не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным. В соответствии с установленными законом условиями заключения договора купли-продажи недвижимости (549 — 558 ГК РФ) исполнение по договору купли-продажи начинается с момента его подписания сторонами.
В соответствии с судебной практикой стоит отметить, что, несмотря на условия, установленные ГК РФ, ГПК РФ, АПК РФ по пропуску сроков исковой давности, суды нередко восстанавливают срок исковой давности для рассмотрения спора по существу, не аргументируя свои решения или аргументируя их не опираясь на закон. В соответствии с чем рекомендуем не опираться на срок исковой давности, как единственный способ защиты своих прав и интересов.

На основании ст. ст. 11, 12, 209, 218 ГК РФ, п. 1 пп. 3 Приложения N 1 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» отказ в регистрации перехода права собственности является в части правомерным.
Договор купли-продажи имущества является недействительной сделкой в соответствии с действующим законодательством. При этом только после вступления в законную силу решения суда о признании данного договора недействительной ничтожной сделкой, стороны такой сделки обязаны вернуть обратно все полученное по договору.

08.11.2007, 3737 просмотров.