Стоит ли вступать в потребительский ипотечный кооператив (ПИК)?

Стоит ли вступать в потребительский ипотечный кооператив (ПИК)?

       Рынок недвижимости на месте не стоит, постоянно предлагая гражданам новые финансовые инструменты, но, как известно, новое — не значит лучшее. Например, не так давно появились потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). На первый взгляд явление интересное, да и преимуществ масса, но это только на первый взгляд.

Почему появились ПИК?
Классическая схема работы жилищно-накопительных кооперативов со времен СССР нисколько не изменилась. На принципе передачи жилья в собственность пайщика после внесения последним первого взноса до сих пор основывается деятельность многих кооперативов. Так почему же в течение последних двух лет начали активно создаваться именно потребительские ипотечные кооперативы? Все дело в законе 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах», согласно которому все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), или же прекратить работу с частными инвесторами.
Большинство лиц, напрямую связанные с продажей квартир через кооперативы, по многим причинам не захотели подпадать под регулирование указанного выше закона и назвали себя ПИК (Потребительскими Ипотечными Кооперативами).
Одним из преимуществ ПИК (есть много других аналогичных названий ПК — потребительский кооператив, ЖК — жилищный кооператив, ИСК — ипотечный социальный кооператив, иные) по сравнению с ЖНК является то, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос (ст. 30). ПИКи предоставили иные возможности своим пайщикам: они сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог — ипотеку, хотим обратить внимание читателей на то, что такие возможности прописаны на бумаге, т.е. они гепатетически предполагается, но это не означает, что фактически исполняются и являются обязательными.
Главный же недостаток Закона 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» — он ограничивает срок рассрочки (не больше полутора сроков накопления) и минимальный срок накопления (не менее двух лет). Эти ограничения делают предложения кооперативов неконкурентоспособными банковской ипотеке. Поэтому, как полагают многие эксперты и юристы, чтобы не подходить под действие закона все кооперативы дружно переименовались из ЖСК в ПИК.
При этом, автор данной статьи полагает, что причина создания новых кооперативов, позиционирующих себя, как ПИК, ПК, ИСК и другие, кроется не только в каких-либо определенных минусах нового Закона. Все гораздо проще. Закон 215-ФЗ не устанавливает правило, в соответствии с которым вся деятельность кооперативов, принцип работы которых направлен на привлечение денежных средств с граждан для покупки и переоформления жилых помещений, должна регулироваться только данным законом. А это означает, что любая организация, по своей сфере и деятельности напоминающая жилищно-накопительный кооператив, может иметь любое другое название, определять для себя совершенно не регулируемый законом Устав, заключать договоры с пайщиками, которые не имеют законной подосновы, т.е. проще говоря, вести деятельность, не регулируемую законом.
Любой, кто сталкивался с Уставами ПИК, ПК, ЖК, ИСК другими аналогичными кооперативами, а так же с договорами, которые они предлагают заключать своим пайщикам, знает, что условия заключения таких договоров очень не выгодны для пайщиков, и наоборот, «бесценны» для собственников и руководителей кооперативов.
Недаром, юристы стараются не связываться с такими кооперативами, т.к. отсудить у них внесенные пайщиком денежные средства или квартиру практически невозможно.

Как работает ПИК?
Все начинается с вступления в «ПИК» для чего достаточно всего лишь предъявить паспорт и внести от 20 % стоимости желаемого жилья. Причем такую стоимость пайщик может определить самостоятельно. И это один из первых примеров, когда действия ПИКа напоминать деятельность близкую к мошенничеству. Почему?
Представим себе (данный пример автор статьи приводит из собственной практики) будущий пайщик обращается в кооператив и имеет желание приобрести квартиру, не ориентируясь в стоимости недвижимости на рынке жилья, ему предлагают внести установленный процент и самостоятельно определить любую цену за любую по своим характеристикам квартиру, которую он хочет приобрести. Более того, будущему пайщику кооператив гарантирует, что риэлторы кооператива будут подыскивать ему такую недвижимость. Заканчиваются такие обещание тем, что риэлторы в итоге разводят руками, говоря о том, что по такой стоимости невозможно подобрать даже четверть предполагаемой квартиры, а пайщику приходится либо соглашаться на вариант, который ему никак не подходит и вовсе не интересен (площадь, город, другое) либо доплачивать значительную сумму денег в несколько раз превышающую первоначальный взнос.
Стоит так же отметить, что внесение первоначального (паевого) взноса — это далеко не все затраты, которые несет пайщик.
Добавим к первоначальному (паевому) взносу так же вступительный взнос, который может доходить до 5 — 7 % от паевого взноса, ежегодный взнос — от 1% до 3%, расходы на риэлтора, составляющие 5% от стоимости предполагаемой квартиры, а так же страховая премия — 1% — 1,5%.
Практикуются и иные расходы при вступлении в кооператив. В итоге набегает очень кругленькая сумма, и немного забегая вперед, можно обратить внимание читателей настоящей статьи, что в случае выхода из кооператива, пайщик вправе претендовать только на возврат паевого взноса. При этом, независимо от наличия или отсутствия вины кооператива за исполнение или неисполнение взятых на себя обязательств, пайщик лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку.
После внесения указанных паевых, вступительных и иных взносов член ПИК ожидает получения ссуды. Срок ее получения зависит от индивидуального рейтинга каждого члена ПИК и может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.
В таких, устанавливаемых ПИК условиях предоставления ссуды, и как результата приобретения квартиры, кроется еще один негативный момент, а именно, пайщик не имеет никакой возможности узнать или проверить, когда до него дойдет очередь на получение долгожданной ссуды. На практике не раз встречались прецеденты, когда клиенты кооперативов годами не могли получить свои квартиры, несмотря на то, что надлежащим образом исполнили все свои обязательства, при этом квартиры получали никому не известные новые пайщики кооперативов.
После получения ссуды член кооператива наконец-то покупает заветную квартиру или загородный дом. Стоит отметить, что такого счастья дожидается не более двадцати процентов пайщиков кооператива.
Многие дилетанты думают, что внеся 30% — 50% от стоимости квартиры, можно ее получить от ПИК. Это совсем не так. Руководство и сотрудники кооператива не занимаются благотворительностью, и деятельность их не связана с той, что преподается в средствах массовой информации. Кооперативы не могут существовать на 3 — 5%, ту ставку, которую пайщик обязан оплачивать ежегодно в качестве ежегодного взноса.
В нашей стране кооперативы живут, можно сказать, очень даже не плохо живут только за счет того, что имеют возможность использовать в долгосрочном временном промежутке денежные средства своих пайщиков с медленным и частичным их возвратом. Поясню, несколько ранее автор данной статьи упоминал, что лишь 20% пайщиков получают свои квартиры. Что же происходит с остальными 80 %? А вот за счет них и имеет возможность безбедно жить ПИК, ПК или иной подобный кооператив. Именно эти 80%, в итоге не выдержав испытания временем или по иным причинам, приходят к решению о необходимости выхода из кооператива. Тут то и начинается еще более интересная ситуация, а именно, свои денежные средства пайщики вправе получать только небольшими частями, которые зависят от поступлений новых средств в ПИК, более того, данные поступления пайщики никак не могут контролировать, что ведет к тому, что достаточно небольшие вклады ПИК отдает своим клиентам многие годы. В итоге, получая обратно лишь часть внесенных в ПИК денег, которая составляет лишь его паевой взнос, пайщик обнаруживаетсяъъ, что данные денежные средства обесценились в несколько раз.
Что же касается 20% пайщиков, то приобретенная ими через кооператив недвижимость становится собственностью ее члена, но есть одно но. На нее накладывается обременение, то есть квартира становится залогом потребительского ипотечного кооператива. Обременение может быть снято с недвижимости только при условии полного погашения ссуды. Если по каким-либо причинам заемщик становится неплатежеспособным, полученная им квартира продается и ему предоставляется менее комфортное жилье.
Отдельно стоит сказать, что сегодня еще нет отлаженных механизмов решения возникающих неурядиц между «ПИК» и его членом. Например, кооператив может задерживать предоставление ссуды и если гражданин разочаруется, после чего решит выйти из кооператива, предварительно получив внесенные 30-50%, то у него это вряд ли получится. Всему виной скользкое законодательство, вернее даже не скользкое, а практически никакое. Как говорится, на нет и суда нет! Как отмечает Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого Бюро Ипотечного Кредитования, главным отличием схемы ПИК от куда более распространенной ипотеки является то, что квартира, приобретаемая по ипотеке, сразу становится собственностью заемщика, а вот в случае ПИК, собственником квартиры человек станет только после полной выплаты взносов. Соответственно, если ПИК развалится, что будет с купленной квартирой неизвестно, никаких правоустанавливающих документов у покупателя на нее нет. Да и ждать ее придется в среднем около двух лет, в отличие от ипотеки, когда покупатель сразу въезжает в новую квартиру.

Стоимость оформления сделки
Стоимость оформление сделки ничем не отличается от любой иной сделки.
Как уже говорилось ранее, вступая в кооператив, пайщик обязан оплатить риэлторские расходы, в среднем они составляют 5% от стоимости предполагаемой к приобретению недвижимости.
При этом, между сделками через риэлторские компании или просто через риэлторов, и между ПИК, есть очень серьезные различия, а заключаются они в следующем.
Пайщик, вступая в кооператив, заранее платит процент от предполагаемой к приобретению в будущем квартиры, при этом неизвестно, будет ли вообще пайщику подобрана подходящая недвижимость или нет. Поэтому-то на практике, риэлторы ипотечных кооперативов особенно не загружают себя работой, они итак получают свой гонорар.
Совсем иначе обстоит дело с клиентами риэлторских компаний, в которых принято процент от сделки получать уже тогда, когда вариант квартиры подобран, документы проверены, договор подписан, деньги заложены в ячейку и документы поданы на регистрацию.
При таких условиях, риэлторы «из кожи вон лезут» только бы заработать свои 5%, подобрав клиенту подходящую квартиру.
Согласитесь, существенная разница.

Преимущества ПИК
Более дешёвые ссуды. По большому счёту деньги, выдаваемые из паевого фонда бесплатные. Процент, который на них начисляется (членские взносы) составляет 3% идёт только на поддержание жизнедеятельности кооператива.
Стать членом кооператива может любой гражданин имеющий паспорт и необходимую сумму в размере 30-50% от стоимости желаемой недвижимости.
Кооперативы более гибко подходят к покупке недвижимости в отличие от банков. Например, можно приобрести квартиру или загородный дом даже в регионах. Кроме того, некоторые кооперативы участвуют в альтернативных сделках по улучшению жилищных условий (продажа своей жилплощади с одновременной покупки другой).
Кооперативы лояльно подходят к возврату ссуд. При досрочном возврате — никаких штрафов.
Затраты на страхование значительно меньше, нежели в ипотеке. Например, в кооперативе обязателен только один вид страховки, а при ипотечном кредите требуется комплексное страхование.
Так думают обыватели или те новички, которые ни разу не сталкивался с ПИКом или иным потребительским кооперативом и получением ипотечных кредитов через банк.
Как же все обстоит на самом деле.
Первое, процент по кредиту действительно ниже, но в связи с тем, что он ниже, квартиру пайщик может фактически получить очень не скоро, а соответственно и жить в такой квартире он не имеет возможности, а это означает, что необходимое ему для проживания жилье, пайщик должен будет арендовать, т.е. оплачивать наем чужой квартиры.
Если провести нехитрые математические расчеты, то окажется, что квартира, приобретенная под ипотеку, в которой собственник имеет возможность сразу поселиться и проживать, и квартира, за которую долгое время платится небольшой процент, но проживать в которой пайщик не имеет возможности десятилетиями и вынужден оплачивать съемное жилье, то выяснится, что, пожалуй, более высокий ипотечный процент по кредиту будет выгоднее.
Второе, в настоящее время программы ипотечного кредитования достигли такого уровня, что практически каждый платежеспособный гражданин сможет взять кредит на покупку квартиры. Что касается неплатежеспособного населения, то, вступая в кооператив, неплатежеспособный пайщик просто не «потянет» приобретение квартиры, пусть даже и по предлагаемым льготным процентам.
Третье, в настоящее время банки так же очень гибко подходят ко всем сделкам по приобретению недвижимости. Альтернативы, подготовка документов менее, чем за две недели, приобретение квартиры в любых регионах РФ — все это уже давно не в новинку работникам ипотечных отделов банков. Более того, купить, например, квартиру на первичном рынке недвижимости через ипотеку банка в настоящее время намного проще, чем через кооператив.
Четвертое, что касается страхования, то размер его практически не отличается ни при получении ипотечного кредита, ни при приобретении квартиры, вступая в кооператив — от 1 до 2%.
Пятое, чем еще выгоднее ипотечный кредит, нежели приобретение квартиры через ПИК, особенно в нашем государстве.
Высокая инфляция и быстро растущие цены на недвижимость приводят к тому, что лицо, приобретшее квартиру по ипотеки, фиксирует ее стоимость, а с каждым годом при фактическом повышении доходов населения, отдавать кредит становится все проще.
В ПИК все наоборот, собственником пайщик станет, когда до него дойдет очередь, что может случится через несколько лет, а может даже несколько десятков лет. При этом ПИК не фиксирует размер стоимости желаемой пайщиком недвижимости. Растут цены на квартиры, пайщик обязан доплачивать, цены «взлетают до небес» — пайщик вынужден выходить из рядов ПИК, т.к. его средства уже не позволяют приобрести желаемую квартиру.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать неутешительный вывод, а именно, схемой, предлагаемой ПИК, скорее всего, воспользуются люди, которые по тем или иным причинам не могут воспользоваться ипотечным кредитом. Это, например, заемщики, которые не в силах подтвердить свой доход или он слишком маленький, лица с плохой кредитной историей, одним словом, человек, который не вписывается в стандартные условия банков или просто человек, который на всем любит экономить, порой даже себе во вред, именно эти категории людей являются заложниками своей слабости или глупости, и, попадая в хитрые ловушки кооперативов, теряют последнее.

Что общего между ПИК и пирамидой?
Cтоит отметить, что любой потребительский ипотечный кооператив аналогичен деятельности всем известной пирамиды. Схема очень проста, например, первый член вносит первоначальные 50% от стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от следующего, то есть второго члена. Далее первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, в свою очередь второй член за счет третьего, и так далее. Все это может продолжаться до определенного момента, пока не произойдет крах. Кстати, именно поэтому 215-й закон, под который не попадает деятельность ПИК, ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум — до 50, максимум до 5000 пайщиков. В общем, ПИК будет существовать до тех пор, пока сумма поступающих взносов будет превышать или равна сумме выдаваемых ссуд в течение всего периода реинвестирования или возврата ссуды участниками кооператива.
Как показывает практика, средняя продолжительность деятельности кооперативов, составляет примерно 3 — 5 лет. Более того, даже в эти недолгие годы ПИКи вынуждены постоянно менять свое местонахождения, персонал, уставные документы, и как результат — название кооператива.

Не лестные прецеденты
Совсем недавно в столице было возбуждено несколько уголовных дел в отношении руководителей ПИК. По мнению следствия, деньги оседали на счетах подставных фирм. Например, как сообщил в интервью «Российской газете» Александр Корсак, начальник управления по экономической безопасности Москвы, — «Сейчас пока возбуждены уголовные дела в отношении семи кооперативов. В основном по статье 159 УК РФ, часть 4 — «Мошенничество, совершенное группой лиц в особо крупном размере». По этой статье возбуждены и расследуются уголовные дела в отношении руководителей паевых инвестиционных кооперативов «Общее дело», «Жилищная перспектива», «Совместная инициатива». По части 3 той же статьи УК ( «Хищение чужого имущества путем обмана в составе организованной группы в крупном размере») — в отношении руководителей ПИК «Департамент народной ипотеки и строительства», «Содружество-Инициатива». Кроме того, по признакам преступления, предусмотренного частью 1 ст. 201 УК ( «Злоупотребление служебным положением») возбуждено уголовное дело в отношении руководителей ПИК «КСЖ „Кредо“, еще два дела — в отношении руководителей ПИК „Строим вместе“.

Подозрительное поведение
Стоит отметить, что ПИК весьма неохотно идут на контакт с прессой. Казалось бы, напротив, они должны быть заинтересованы в саморекламе, но не тут-то было. Как только диспетчер слышит обращение журналиста раздается примерно следующий ответ: руководство в командировке, у специалистов нет времени на комментарий или еще что-либо в этом ключе, но только не ответ на задаваемые вопросы. Все это косвенно свидетельствует о недобросовестности. Кроме того, в отличие от ипотечных банков в структуре ПИК отсутствует такая должность как пресс-секретарь. Почему-то им он не нужен.
Подводя итоги всему вышесказанному можно сказать, что сегодня вступать в ПИК более чем опасно, возможно ситуация кардинально изменится с вступлением специального закона оговаривающего деятельность таких кооперативов, но вот только когда это будет пока неизвестно?

05.03.2012, 6299 просмотров.