Сделки с недвижимостью

Законодательное определение понятия недвижимость, раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. При этом сделки с недвижимостью занимают, в некотором смысле, обособленное положение. И в отношении таких сделок зачастую действуют специальные правила. Одно из таких правил – это государственная регистрация любых сделок с недвижимостью.
Сделка с недвижимостью, согласно ст. 164 ГК РФ подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Данное правило установлено, с целью избежать разного рода незаконной деятельности, на рынке недвижимости.
Из судебной практики: Региональная общественная организация инвалидов «Гармония и жизнь» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Центр содействия строительству» о признании права собственности истца на квартиру в г. Москве.
Решением от 19.11.2003 Арбитражного суда г. Москвы исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением от 23.06.2004 суд апелляционной инстанции отменил решение от 19.11.2003 и отказал РООИ «Гармония и жизнь» в иске.
Свои выводы суд мотивировал тем, что на момент заключения соглашения от 16.09.2003 собственником квартиры N 49 являлась семья Т., которая впоследствии на основании договора купли-продажи от 27.11.2003 продала квартиру гражданину Е. Зарегистрированное право собственности которого на указанную квартиру никем не оспорено, что явилось безусловным основанием для отмены решения.
ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ФАС МО от 2 сентября 2004 г. Дело N КГ-А40/7723-04 постановление от 23.06.2004 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-38338/03-85-416 в части отказа в иске оставлено без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.
Также при проведении сделок с недвижимостью следует учитывать, что правовой режим разных объектов недвижимого имущества различается законодательно. Например, продажа квартиры и продажа жилого дома, имеют свои конкретные особенности. Здесь, уместно привести следующий пример, правовое положение земельных участков регулируется Земельным кодексом, а правовое положение жилого помещения, Жилищным кодексом. Исходя из чего, при совершении сделки, требуется учитывать нюансы имеющихся правоотношений.
Из судебной практики: Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства г. Москвы предъявил ООО ПСРФ «Рассвет» иск об освобождении квартиры в г. Москве.
Решением суда первой инстанции от 26.09.01, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.03.02, иск удовлетворен.
ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ФАС МО от 6 декабря 2002 г. Дело N КГ-А40/7143-02 кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.
Судебными инстанциями было установлено, что ОО ПСРФ «Рассвет» занимает спорное помещение без правовых оснований; помещение является квартирой и входит в жилой фонд.