Государственная Дума 22 декабря 2004 г., усмотрев большое количество неразрешимых проблем, приняла Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который прошел одобрение в Совете Федерации 24 декабря 2004 г. и утвержден Указом Президента РФ В. Путина 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п. 1 ст. 1).
Федеральный закон четко и определенно подчеркивает, что кроме случаев, описанных в п. 1 ст. 1, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах (п. 2 ст. 1).
В целях упрощения юридических понятий законодатель вводит в оборот «основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе»: застройщик и объект долевого строительства (ст. 2).
Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Особо следует отметить закрепленные в Федеральном законе положения, регламентирующие «право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, что гарантирует не только сохранность вложенных денежных средств физическими и юридическими лицами, но и возможность „немедленного возврата“ переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков» (ст. 3).
Существенным моментом Федерального закона является «заключение договора» в письменной форме с обязательной государственной регистрацией, который считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4). Законодатель тщательно прописывает все элементы подобного договора (предмет, сроки застройки, цену договора, гарантийный срок на объект долевого участия, риск случайной гибели и т.д.).
Немаловажно и то положение Федерального закона, где четко прописана цена договора (ст. 5), платежи, неустойка (пени), а также ответственность за нарушение обязательств по договору (ст. 10).
Федеральный закон обязывает определить срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6), гарантии качества, предусмотренные договором (ст. 7), процедуру передачи объекта долевого строительства (ст. 8), а также случаи одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 9), уступку прав требования по договору (ст. 11).
Особенно тщательно в Федеральном законе прописано «исполнение обязательств по договору» (ст. 12) и процедуры «обеспечения исполнения обязательств по договору» (ст. 13), которые завершаются государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства (ст. 16). При этом законодатель выделяет некоторые особенности государственной регистрации договора и уступки прав требований по договору (ст. 17).
Разграничение договоров по субъектному составу дает возможность выявить особенности обращения взыскания на предмет залога (ст. 14), которые дисциплинируют участников данной категории договоров, т.к. «при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 ФЗ. Кроме того, законодатель прописал особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества (ст. 15), что немаловажно: при недостатке денежных средств (п. 2 ст. 15), определении очередности участников долевого строительства и других залогодержателей (п. 4 ст. 15), зачислении в депозит нотариуса денежных средств до даты проведения публичных торгов (п. 5 ст. 15).
Когда при строительстве многоквартирного дома принимается вопрос о застройке, то немаловажен вопрос об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору согласно целевому назначению (ст. 18), т.е. на нужды проектной документации (ст. 19), с обязательной информацией о застройщике (ст. 20), информацией о проекте строительства (ст. 21), а также особенностей рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (ст. 22).
Такая конструкция Федерального закона позволяет надлежащим образом прописать все необходимые требования государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости (ст. 23) вплоть до обращения в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства (п. 8 ст. 23).
В период радикальных реформ в жилищной области законодатель предусмотрел целый ряд изменений в действующие законодательные акты: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ и некоторые иные.
Указанное обстоятельство связано с тем, что на период апробации Федерального закона, который вступает в законную силу с 1 апреля 2005 года, необходимы изменения, дополнения и в иные законодательные акты федерального значения.
Подводя итоги исследования, можно сделать вывод о том, что права и законные интересы граждан и организаций, принимающих участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, требуют особого внимания и защиты именно в период реформирования экономики, общественных отношений, в том числе и реформирования жилищно-коммунального хозяйства.