Квартира по предварительному договору!!!

Продажа квартир в новостройках на этапах строительства в настоящее время все больше идет по пути так называемых схем: -предварительного договора купли продажи или -продажи недвижимости под вексель (вексельная схема). По указанным схемам работает уже более четверти всех инвестиционных компаний Москвы и ближайшего Подмосковья. Указанные схемы - наиболее распространенные "серые" схем продажи недвижимости, они являются своеобразной рулеткой для покупателей жилья (нежилого фонда) в новостройках.

Предварительный договор купли продажи квартиры

Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем.

Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку или просто не сможет вам ее передать при определенных сложностях в строительстве или оформлении документов, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика.

Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья.

Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры. Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по субъекту федерации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру - проконтролировать это вам будет не под силу. Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию!

Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится - бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.

Будущие новоселы лишаются возможности создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) на этапе строительства. В результате управлять домом, в том числе назначать платежи за жилищные услуги, будет организация, определенная на открытом конкурсе префектурой, а не избранная гражданами. Изменить ситуацию и самостоятельно назначить «управленцев» вам удастся только после того, как более 50% новоселов получат свидетельства о праве собственности на квартиры.

Вексельная схема

Самой распространенной схемой после заключения предварительного договора купли продажи на объект недвижимости является вексельная схема, когда вместо договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. "При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора.

Предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя". Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только вложенные средства, но не квартиру. При этом все так называемые альтернативные договоры (предварительной продажи , продажи векселя) являются недействительными, если разрешение на строительство объекта получено компанией после 1 апреля 2005 года, т.е. после вступления в силу 214-ФЗ. Данный закон установил единственную допустимую форму договора об участии в строительстве многоквартирного дома.

Рискованность указанных выше схем заключается в их ничтожности: граждане не получат прав на квартиру, и в критической ситуации могут не вернуть уплаченные денежные средства. Однако в сложившейся ситуации выбор у дольщиков невелик: или заключать "альтернативный" договор, рискуя не получить ни квартиры, ни денег, или пытаться зарегистрировать договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Правда, о последней процедуре органы исполнительной власти, судя по всему, имеют самое неясное представление. Инвестор продает жилье по вексельной схеме, т.е. заключается предварительный договор на покупку квартиры, а в качестве оплаты стоящегося жилья мне предлагается купить вексель компании инвестора, обязательствами по которому и будет квартира (встречное требование). Кто-нибудь сталкивался с такой схемой? Встречаются, конечно, и крайние случаи. Было у нас судебное разбирательство, застройщик хотел выплатить стоимость векселя вместо передачи квартиры, суд решил вопрос в пользу покупателя.

В данном случае Потребителю повезло, но судебная практика может быть различной. Многое в таких отношениях зависит от надежности компании инвестора, т.к. по такому договору никто не может ему помешать просто погасить вексель (благо он беспроцентный) и вернуть деньги в не квартиру Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство, а она обещает вернуть «натурой» - готовым жильем.

Риски.

По Гражданскому кодексу вексель - это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги. Разумеется, обесцененные инфляцией. Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще исчезнет... Основной договор застройщики не заключают в срок связи с тем, что не могут оформить на себя право собственности на уже созданный объект недвижимости либо объект еще не создан и нет акта приема дома в эксплуатацию и не подписаны акты приема-передачи квартир и не жилых помещений. Юридическая сложность в квалификации неблагоприятных последствий предварительного договора состоит в том, что предварительный договор, в данном случае, по-существу, является ничтожной (притворной) сделкой. Последствиями для дольщиков - физических (юридических) лиц могут быть возврат ранее полученных застройщиком денежных средств по ничтожной сделке при обращении в суд. Либо вы можете подписать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении сроков заключения основного договора. Таким образом, если договор инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п. договор, который по сложившейся судебной практике подпадает под регулирование законодательства о защите прав потребителей, гарантирует интересы дольщика путем наложения в качестве штрафных санкций на Застройщика неустойки и/или возмещения убытков, то при заключении предварительного договора купли продажи квартиры или векселя - перечисленных гарантий дольщик будет лишен. В настоящее время ряд дольщиков испытывают трудности с регистрацией договоров. Дело в том, что соответствующие органы просто не знают, как надо регистрировать подобные договоры. Стоит обратить внимание еще на одну негативную особенность, а именно. Если при возникшей сложности с оформлением документов на объект при окончании его строительства дольщик имеет возможность обратиться в суд и признать за собой право собственности в судебном порядке, то при вексельной схеме или схеме предварительного договора купли продажи, такой возможности у дольщика не будет. При определенной несогласованной работе Застройщика с местным Правительством, или возникновении любых других негативных нюансов дольщики рискуют фактически пользуясь приобретенным имуществом десятилетиями юридически не иметь на него оформленных документов. А указанные проблемы встречаются очень часто.

 Немного про вексель.

Классификация векселей Векселя бывают простые и переводные. Простой вексель иногда также называют соло-вексель, а переводной - тратта. Разберемся, чем же различаются эти два типа ценных бумаг. Нередко предприниматели заблуждаются и считают, что переводной вексель можно передавать другим лицам по индоссаменту, а простой - нет. На самом деле различие между ними заключается в другом. При работе с переводным векселем векселедатель и плательщик - разные лица. То есть векселедатель не платит по векселю сам, а предлагает это сделать кому-то другому. В простом векселе векселедатель и плательщик - одно лицо. Поэтому переводной вексель содержит предложение уплатить, а простой вексель - обещание перечислить деньги.При этом передавать по индоссаменту простой вексель можно точно так же, как переводной.

Вопросы оплаты

При предъявлении векселя к платежу компания может столкнуться с некоторыми трудностями. Можно выделить несколько вопросов, которые наиболее часто волнуют коммерсантов:

1. Нужно ли отдавать оригинал векселя должнику при предъявлении его к платежу?

Положение о переводном и простом векселе устанавливает, что плательщик вправе потребовать передать ему вексель одновременно с платежом или после него. Если векселедержатель вручит вексель до момента оплаты, он потеряет все права по нему и сможет полагаться только на честность должника.

2. Что необходимо предпринять векселедержателю, если векселедатель не платит?

Отказ от оплаты следует удостоверить особым актом - протестом в неплатеже, который составляет нотариус. Однако векселедержатель вправе потребовать оплаты через суд, даже если протест в неплатеже не составлен. Это подтверждает и судебная практика, в частности постановление ВАС РФ от 13 июля 2004 г. № 3369/04.

3. Что произойдет, если срок предъявления векселя к оплате будет пропущен?

В этом случае векселедержатель не теряет право требовать оплаты по векселю. Оно сохраняется в течение трех лет. Однако векселедержатель может потребовать оплаты документа только от акцептанта переводного векселя или от векселедателя простого. Какие-либо претензии к индоссантам, авалистам и другим, обязанным по векселю, «опоздавший» предъявить не вправе.

4. Основные отличия договора долевого участия от договоров предварительной купли продажи, продажи векселя.

В отличие от гарантий, установленных в договоре долевого участия, предусмотренного 214-ФЗ, при заключении предварительного договора права покупателей на будущую квартиру не гарантируются, так как застройщик может в дальнейшем отказаться от заключения с вами основного договора купли-продажи. Кроме этого, вы должны иметь в виду, что нельзя производить оплату по предварительному договору, так как это является нарушением норм ГК РФ.По основному договору купли-продажи, который должен быть заключен с застройщиком в будущем после завершения строительства дома необходимо еще произвести оплату, несмотря на то, что денежные средства фактически были уже внесены застройщику по предварительному договору.

Вексель не является гарантией, так как по векселю застройщик может лишь вернуть вам уплаченные ранее денежные средства и отказаться от предоставления вам квартиры. Основная проблема для покупателя состоит в том, что предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной (ничтожной) сделкой.Притворность сделки - предварительного договора купли-продажи квартиры заключается в том, что на основании предварительного договора, застройщик сначала зарегистрирует право собственности на себя на квартиру, а затем обязуется продать ее вам.

Таким образом, Вы приобретаете квартиру для застройщика.В то же время, в случае последующей продажи квартиры другому лицу, этот покупатель становится добросовестным приобретателем вашей квартиры. Тем самым вы лишитесь своих прав на получение ее в собственность. Вам предстоит долго доказывать свои права в суде на уплаченные ранее денежные средства. Предварительный договор не содержит, да и не может содержать никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность вам квартиры. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства.

Если застройщик крупный и обладает достаточными денежными ресурсами и активами, то вы сможете в дальнейшем получить свои денежные средства на основании решения суда. В противном случае на руках останется только судебный акт и исполнительный лист.Есть еще один аспект проблемы, о которой застройщики предпочитают не говорить.

В соответствии со ст. 139 Жилищного Кодекса РФ будущие собственники квартир имеют право организовать Товарищество Собственников Жилья на этапе строительства дома до сдачи его государственной комиссии в эксплуатацию. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем, после 1 марта 2006 года, на основании Постановления правительства Москвы №9-ПП от 17.01.06 г. "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве " осуществлять свои права не только по выбору на общем собрании способа управления многоквартирным домом, но и по отбору организаций, управляющих многоквартирными домами (далее - управляющая организация), а также по установлению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, стать собственником, не только вашей квартиры, но и общего имущества дома.

Вы должны знать, что объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

При заключении предварительного договора, вы лишаетесь права организации ТСЖ на этапе строительства. Таким образом, управляющая организация, выигравшая открытый конкурс, проводимый префектурой будет управлять вашим домом до получения свидетельств на право собственности более 50% домовладельцев исключая застройщика. Сегодня ситуация на рынке строительства новостроек напоминает рулетку, в которую играете вы и застройщик. Если вам повезет, то на основании предварительного договора вы получаете шанс того, что застройщик в дальнейшем (через 1 - 1,5 года) построит дом, зарегистрирует право собственности на вашу квартиру и, заключив с вами основной договор купли-продажи, произведет отчуждение квартиры в вашу собственность.

Однако, ваш шанс значительно уменьшается если предварительный договор заключает не генеральный застройщик, а один из соинвесторов строительства. Это уже практикуется сегодня на рынке. Таким образом, оценив все риски, связанные с заключением предварительных договоров купли-продажи квартир в новостройках можно сделать вывод о том, что данные риски для дольщиков, будущих покупателей возросли по сравнению с теми рисками, которые имелись при заключении ранее гражданами договоров инвестирования, простого товарищества, долевого участия.

Предварительные договоры купли-продажи квартир являются, по-существу ничтожными сделками, не порождающими никаких юридических последствий для граждан по строительству и передаче им в собственность квартир застройщиками-инвесторами. Различные вариации договоров с предоставлением векселя, заключением соглашения об обеспечении обязательств не меняют природы данных видов договоров.Кроме того, застройщики используя данные противозаконные варианты привлечения денежных средств граждан на начальном этапе строительства, избегают уплаты налогов и, прежде всего, НДС в размере 18%. Данная противозаконная "экономия" подпадает под состав преступления, предусмотренный УК РФ, однако она позволяет получать беспроцентные займы у населения без каких-либо встречных гарантий и обязательств.

Договор бронирования жилой площади по своему содержанию практически не отличается от рассмотренных предварительных договоров купли-продажи квартир и содержит аналогичные риски.В настоящее время получает распространение такой вид «обхода» норм 214-ФЗ как создание закрытого паевого инвестиционного фонда в целях инвестирования строительства конкретных объектов недвижимого имущества, в том числе жилых домов и офисных и торговых центров. Следует отметить, что при заключении договора паевого вклада вы берете на себя все риски, связанные с выплатой вам в дальнейшем процентов по вкладу либо предоставлению квартиры, строительство которой было профинансировано паевым фондом. На данную сделку не распространяются гарантии, предусмотренные 214-ФЗ. Следует отметить, что все финансовые риски инвестирования в строительство жилых домов по "серым схемам" в полной мере применимы и к инвестированию в строительство коммерческих объектов недвижимости, торговых, культурно-оздоровительных и спортивных центров. 6. Основные советы нашим клиентам по наиболее часто встречающимся вопросам.

Если у застройщика нет этих документов, вас точно ждут проблемы: - документ о праве на земельный участок (договор аренды либо свидетельство о праве собственности на землю); - разрешение на строительство жилого дома. Решая, куда вложить деньги, выбирайте компанию, у которой есть все разрешительные документы на строительство. Даже громкое имя продавца ничего не значит, так как зачастую вы имеете дело не с известным брэндом, а лишь с компанией, входящей в некий холдинг, то есть по сути - с другим юридическим лицом.

Поэтому основные вопросы у вас должны вызывать даже не заключаемый договор или надежность фирмы, а наличие у компании основополагающих документов на право застройки. Причиной отсутствия разрешения на строительство может быть что угодно - нет нужных мощностей, нарушены экологические нормы и т. д. А вот следствием - скорее всего, приостановка или полная остановка стройки. Именно поэтому при проверке риэлторскими агентствами «чистоты» новостройки основное внимание должно уделяться строительной документации, а не договору, по которому клиент покупает квартиру. К сожалению, сегодня очень немногие агентства недвижимости имеют в своем штате профессионалов-строителей. Во многом из-за этого и возникают проблемы с «обманутыми вкладчиками». Почаще бывайте на стройплощадке!

Как определить, надежна ли компания

Масштабная реклама обычно свидетельствует о солидности фирмы: серьезном подходе к информированию о своих услугах. Но полагаться только на рекламу, конечно, не стоит: она не дает полной информации о застройщике, инвесторе, продавце. Посмотрите, что пишут о компании в СМИ, в том числе в Интернете. Посетив офис, отправляйтесь на объекты, которые возводит компания. Осмотрите те, что уже построены - сразу станет понятно качество строительства, сроки, - и дома, которые строятся. Последние хорошо бы посетить несколько раз: чтобы проследить активность на стройплощадке, скорость роста этажей, посмотреть, кто именно работает на стройке. Все уважающие себя застройщики начинают продавать жилье на стадии некоей готовности, т. е. не на уровне забора и пустыря, а на уровне как минимум второго - третьего этажа. Тогда уже видно, что из этого здания может получиться.

А лучше обратитесь к нам, у нас есть вся информация по всем строительным компаниям Москвы и Подмосковья!!!!

Соглашаться ли на договор, если он заключается через фирму-посредника Иметь дело с посредниками опасно, да и невыгодно. Это ведь дополнительная наценка: посредник же действует не безвозмездно. Но главное, что посредник не несет никакой ответственности за конечный результат! Поэтому нужно искать того, кто строит и продает именно свои объекты. Кроме того, имея дело с посредником, есть риск нарваться на так называемые двойные продажи, что недопустимо у застройщика. Что делать, если в новой квартире обнаружатся трещины и текущий потолок

В первую очередь нужно обратиться в эксплуатирующую организацию (ДЕЗ или другая управляющая компания), которая должна зафиксировать дефект. И потребовать, чтобы застройщик устранил недостаток. Хорошо, если фирма-застройщик и компания, которая эксплуатирует построенные дома, входят в одно объединение. Нельзя же самим себе сдавать некачественные дома!

Процесс приобретения квартиры в Москве подобен полету рейсом какой-нибудь частной африканской авиакомпании: никогда нет уверенности, что все благополучно закончится. ведь дом будет готов через год, а деньги надо отдать уже сейчас. и подписать при этом договор, который никак не защищает права покупателя-соинвестора. таковы правила. Главные цифры 50% - доход от рисковых сделок на первичном рынке, такая разница в цене на квартиры образуется на этапе между «котлованом» и сдачей дома госкомиссии 6 месяцев - 1,5 года составляет в среднем срок задержки сдачи объекта $500-2000 стоит юридическая экспертиза договоров инвестирования 1-3% - ставка при страховании финансового риска покупателя новостройки Договоров, регулирующих такие сделки на российской «первичке», существует великое множество.

Чаще других применяются на практике три формы: договор инвестирования (как вариант - договор долевого участия), договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. «Под договорами инвестирования, соинвестирования или долевого участия сейчас понимаются все договоры, заключаемые при покупке квартиры на ранних стадиях строительства,- объясняет пресс-служба департамента инвестиционной политики строительства Москвы (ДИПС).- Однако, на наш взгляд, это некорректные формулировки, поскольку подобные соглашения могут быть заключены только между участниками инвестиционного процесса, а покупатель, как бы вы ни назвали договор, лишь покупает товар (в данном случае квартиру), который эти участники создали». Чтобы хоть как-то помочь бедному частнику, в Москве и Московской области была введена так называемая учетная регистрация инвестиционных договоров, проводимая департаментом муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖ). Подобная практика существует уже давно, с того момента, как в связи с отсутствием контроля над выполнением инвестиционных контрактов в жилищной сфере 2 октября 1997 года вышло распоряжение мэра Москвы №780 «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства».

«Наличие учетной регистрации скорее следует считать положительным моментом, поскольку такой механизм изначально устраняет наиболее грубые формы мошенничества при привлечении средств граждан в жилищное строительство»,- отмечает Андрей Георгиев.

Но и здесь все получается как всегда: по оценке специалистов, действующий порядок соблюдается в отношении не более чем половины строящихся жилых домов. Еще один вариант защиты инвестиций - обратиться к услугам страховой компании и застраховаться от риска неисполнения договора. Лучше всего это сделать до заключения договора инвестирования, что облегчит сам процесс его подписания и позволит избежать многих неприятностей.

Перед выдачей полиса страховая компания обязательно проверит благонадежность застройщика или генерального инвестора, тщательно изучив все документы инвестиционного проекта. Средний тариф на этот тип страхования составляет сейчас в Москве 1-3% от суммы инвестиций в расчете на один год страхования. Если стоимость квартиры меняется - либо из-за повышения стоимости самого объекта недвижимости, либо из-за инфляции,- страховая сумма может быть пропорционально увеличена.

Пока спасением для обыкновенных смертных служит то, что в конфликтных ситуациях судебная практика в большей части склоняется к решениям в пользу граждан, распространяя на такие договоры законодательство о защите прав потребителей. Наиболее искушенные покупатели предпочитают приезжать на подписание бумаг со своими юристами или заказывают у них юридическую экспертизу документов. Обходится это в $500-2000, что несколько снижает экономию инвестора при покупке новостройки на котловане, но зато сохраняет его спокойствие и время. Кроме того, избавляет от необходимости бегать по судам и предъявлять необоснованные претензии.

Одно из базовых положений финансового анализа гласит: «Чем выше доходность проекта, тем выше риск его не удачного исполнения», а инвестиции в строительство недвижимости имеют высокую доходность. Однако самый большой риск - подписать договор, в котором права дольщика прописаны столь неопределенно, что можно считать, что никаких прав у него нет и в помине. Поэтому спасение утопающих все еще остается делом рук самих утопающих.

Судебная практика,  Право,  Строительство,  инвестиции,  ремонт,  Соглашение,  регистрация права собственности,  продажи квартиры,  судебных,  сделка купли - продажи,  договор,  инвестиционного,  вексель,  право собственности,  Строительство. Инвестиции,  Приобретение недвижимости в новостройке,  Суд,  Законодательство,  право собственности на квартиру,  юридическая фирма,  регистрация права собственности на квартиру,  предварительный договор купли продажи квартиры 

Юридическая помощь

29.05.2015, 45002 просмотра.