Защита права собственности при незаконных захватах

Последнее время большое распространение получил захват чужой недвижимости с использованием государственной регистрации права собственности на основании фальшивых (поддельных) договоров. Этому способствуют положения ст. 6 и 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), которые закрепили правила о признании ранее возникших прав и о регистрации таких прав на основании одностороннего заявления правообладателя или уполномоченного им лица.

Ранее возникшие права юридических лиц на практике обращены на недвижимость, включенную в уставный капитал при приватизации. Организации используют ее в своей деятельности, платят налоги, коммунальные платежи, арендную плату за землю, производят ремонт, обслуживание и т.д. Их права признаются третьими лицами — органами, уполномоченными распоряжаться землей; органами технической инвентаризации; налоговыми органами и др. При отсутствии планов отчуждения недвижимости организации не обращаются за государственной регистрацией своих прав, экономя деньги и время.

Воспользовавшись отсутствием записи в ЕГРП, за регистрацией «ранее возникших прав» в регистрационную службу* (1) обращается другое лицо. В качестве правоустанавливающего документа представляется поддельный договор о приобретении этой недвижимости, датированный 1993-1994 гг.

На основании фальшивых документов регистрационная служба проводит регистрацию права собственности такого псевдоприобретателя как ранее возникшего.
Настоящий правообладатель об этом не информируется, соответственно даже не догадываясь о возникшей угрозе своим правам.

В дальнейшем ситуация может развиваться по-разному: либо силовой «захват» недвижимости с использованием частных охранных предприятий, в результате чего недвижимость выбывает из владения собственника; либо выжидание, например, истечения срока исковой давности; либо отчуждение захваченной недвижимости добросовестному приобретателю.

Несмотря на имеющиеся различия, все указанные случаи незаконного захвата объединяет наличие акта государственной регистрации прав на недвижимость нарушителя (рейдера).
В этой связи возникает вопрос о возможных способах защиты прав на «захваченную» (утраченную помимо воли) недвижимость, интерес к проблемам применения которых последнее время значительно возрос из-за многочисленности и разнообразия правоприменительной практики.

Практическое распространение получили следующие применяемые отдельно или в сочетании способы защиты:

виндикационный иск;
применение последствий недействительности ничтожной сделки, признание сделки недействительной;
признание права собственности;
оспаривание акта государственной регистрации и обжалование действий регистрирующих органов в порядке гл. 24 АПК РФ;
оспаривание зарегистрированного права или признание зарегистрированного права недействительным.

Рассмотрим указанные способы и их возможную сочетаемость, чтобы понять обоснованность применения и правовую эффективность.

Виндикационный иск является традиционным вещно-правовым способом защиты, закрепленным в гл. 20 ГК РФ: иск об истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Однако в отношении рассматриваемого нарушения данный способ защиты нельзя признать эффективным по следующим основаниям.

Субъектом активной легитимации по виндикационному иску является только собственник, утративший владение вещью. В случае правового захвата недвижимости рейдер имеет свидетельство о государственной регистрации его права собственности, выступающее единственным доказательством существования

зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Истец такого доказательства лишен до опровержения зарегистрированного права (рассмотрения дела по существу). Следовательно, иск предъявляется к лицу, которое предполагается собственником недвижимости, что противоречит конструкции ст. 301 ГК РФ.
Кроме того, сам по себе виндикационный иск не разрешает спора о праве по существу, а лишь восстанавливает владение. Соответственно, решение суда с формулировкой «истребовать недвижимость из чужого незаконного владения…» недостаточно для совершения регистрационных действий по прекращению права рейдера и регистрации права «настоящего» собственника.

Проблемой виндикации является и вопрос об индивидуализации предмета требований: регистрация права на основании поддельного договора сопровождается и подделкой технической документации. При этом «настоящий» собственник может иметь правоустанавливающие и технические документы, содержащие несколько иные параметры объекта (площадь, наименование объектов недвижимости, год постройки и т.д.), либо вообще не располагать ими. Например, в плане приватизации и акте оценки имущества, включенного в уставный капитал предприятий при приватизации, как правило, никаких характеристик недвижимости не указано, кроме наименования, года постройки, инвентарного номера и стоимости при приватизации. Соответственно, у заявителя возникают проблемы с доказательством идентичности объекта недвижимости.

Изложенные обстоятельства препятствуют защите прав собственности на недвижимость путем истребования имущества из чужого незаконного владения. В случае правового захвата недвижимости без выбытия объекта недвижимости из обладания собственника вообще нет оснований для предъявления виндикационного иска.
Кроме того, в доктрине имеются противники применения виндикации в сфере недвижимости. По мнению Е.А. Суханова, «лишиться владения в смысле фактического, „физического“ обладания вещью возможно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам недвижимости в силу закона (например, морским и воздушным судам), которые действительно возможно истребовать из чужого незаконного владения. При незаконном же лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.) защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационого иска»

Данная позиция представляется спорной. Во-первых, безосновательно отрицать факт очевидной утраты владения недвижимостью при силовом захвате. Во-вторых, негаторный иск служит средством защиты правомочия пользования от нарушения, не связанного с лишением владения. Его смысл заключается в запрете совершения каких-либо действий, препятствующих использованию недвижимости. В нашем случае необходимо восстанавливать и владение, и пользование «настоящего» собственника.

Защита прав титульного собственника путем предъявления иска о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок имеет ограничения процессуального характера. Собственник не совершал никаких действий, способствующих отчуждению объекта: поддельный договор, на основании которого осуществлена государственная регистрация, не исходит от собственника и не выражает его волю. К тому же для определения ответчика, подведомственности спора и обоснования иска необходима информация о «судьбе» спорной недвижимости: правообладателях, содержании правоустанавливающих документов, технической документации и др. Закон о регистрации (ст. 7) ограничивает доступ истинного собственника к такой информации. Возможным для него является получение выписки из ЕГРП о собственнике на текущий момент. Кроме того, рассматриваемый способ не гарантирует собственнику возврата захваченной недвижимости, которая была отчуждена рейдером добросовестному приобретателю.
Возврат такой недвижимости в натуре в рамках реституционного иска невозможен.

Следующий известный способ защиты права собственности при захвате недвижимости — признание права.
Существуют два диаметрально противоположных мнения по вопросу о применении данного вида иска к рассматриваемому случаю.
Например, Е.А. Суханов считает его единственно возможным способом защиты прав, констатируя, что «имущественные права в отношении недвижимости возникают, изменяются и прекращаются только в момент их государственной регистрации, т.е. внесения соответствующей правоустанавливающей записи в ЕГРП. Следовательно, спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности указанной записи, т.е. должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации или реституции недвижимости.

Утверждение К. Скловского сводится к тому, что основанием виндикационного и негаторного исков является „утверждение истца о том, что он собственник и всегда является предметом доказывания. Это утверждение может быть представлено и как требование о признании права собственности и тем самым переместиться в предмет иска“.

И та, и другая позиции не являются бесспорными.
При правовом захвате недвижимости спор между сторонами нельзя свести к спору о „правильности правоустанавливающей записи в ЕГРП“, как полагает Е.А. Суханов. Запись осуществляется на основании представленных поддельных „правоустанавливающих“ документов и не может быть неправильной (кроме случаев технической ошибки, см.: ст. 21 Закона о регистрации).

Для убедительности позиции К.И. Скловского представляется необходимым указание в Законе на признание права как элемента виндикационного и негаторного исков, как это сделано, например, в законодательстве Португалии и предложено в Концепции совершенствования гражданского законодательства (Концепция развития законодательства о вещном праве предлагает в статью „Защита вещных прав“ включить принципиальное положение о применении вещно-правовых способов защиты прав на недвижимое имущество только при условии, что зарегистрированное право оспорено истцом путем предъявления требования о признании права в качестве обязательного условия для предъявления виндикационного иска; названные требования должны быть предъявлены одновременно, см.: Вестник ВАС РФ, 2009, N 4, С. 116). Иначе возникают противоречия между правами, признанными посредством их государственной регистрации в ЕГРП, и правами, признанными судом.
Четвертый способ защиты — оспаривание акта государственной регистрации и обжалование действий регистрирующих органов в порядке гл. 24 АПК РФ также вызывает неоднозначное отношение правоприменительной практики: от необходимости „отдельного оспаривания акта регистрации в порядке, предусмотренном для разрешения публичных споров, поскольку он является ненормативным актом“, до невозможности „оспаривания акта (действий) по причине отсутствия законодательной возможности прекращения права собственности по жалобе на действия государственного органа“.

Данный способ защиты не разрешает спора о праве „существующем“ и „зарегистрированным“, следовательно, заведомо неэффективен.
Большое распространение получили требования, сформулированные по-разному в исках „Об оспаривании зарегистрированного права“, „О признании недействительным права, зарегистрированного в ЕГРП“, «Об аннулировании или признании недействительной записи в ЕГРП», в том числе в сочетании с требованиями о виндикации, признании права, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Отдельные акты правоприменительной практики относят их к самостоятельному способу защиты, предусмотренному Законом о регистрации (ст. 2).
Другие содержат отказ в защите нарушенного права по причине невозможности оспаривания права в отрыве от оспаривания основания его возникновения, т.е. сделки.
Представляется невозможным в рамках правовой доктрины о субъективных правах признать недействительным право, коим является право собственности на конкретный объект недвижимости — как гарантированной законом меры возможного (дозволенного, разрешенного) поведения или юридически обеспеченной меры возможного поведения управомоченного лица.

Правомерны и обоснованны отказы в удовлетворении таких исков по причине неверно избранного способа защиты, поскольку право не может быть действительным или недействительным.
Таким образом, в настоящее время отсутствует эффективный способ восстановления положения настоящего собственника недвижимости, существовавшего до нарушения права путем рейдерского захвата.

Правовую неопределенность в вопросах защиты права собственности на недвижимость породило отсутствие однозначного понимания природы и значения акта государственной регистрации в судебной практике и доктрине, несмотря на десятилетнее существование института регистрации.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе сводит правовое значение государственной регистрации «к роли единственного доказательства существования зарегистрированного права, которое означает, что до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право …иначе как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП». В случае возникновения спора о праве Концепция развития законодательства о вещном праве предлагает оспаривать зарегистрированное право путем предъявления требования о признании права (уже за другим лицом), заявляя данное требование в качестве обязательного условия для применения вещно-правовых способов защиты (п. 3.6 разд. 3 Общих положений о вещных правах Концепции развития законодательства о вещном праве, см.: Вестник ВАС РФ, 2009, N 4, с. 117). В данном случае правовой оценке в качестве доказательств подлежат правоустанавливающие и иные документы о принадлежности недвижимости участникам спора. Тем самым исключается значение государственной регистрации как «единственного» доказательства наличия права, что предполагает внесение соответствующих корректив в Закон о регистрации.
Иск о признании права предложен Концепцией как единственно возможный вариант восстановления положения собственника на недвижимость. Прослеживается некая несогласованность законодательства, связанная с «признанием права» со стороны государства: регистрирующие органы путем регистрации «признают и подтверждают» (ст. 2 Закона о регистрации) право собственности за одним лицом (как сказано в одной из монографий, и с этим трудно спорить: «Признание государством каких-либо прав важно, так как государство защищает то, что признает», в то время как суд может признать право на этот же объект недвижимости за иным лицом.

Представляется, что отказ законодателя от бесповоротности акта регистрации и возможность оспаривания «чужого» права путем признания «своего» непременно предполагают пересмотр формулировок норм о понятии и значении акта регистрации, а также о «судьбе» регистрационной записи при восстановлении судом прав иных лиц (погашении — как это предусмотрено в ст. 2965, 3075 ГК , аннулировании, изменении записи или ином правовом эффекте).

ремонт,  Право,  регистрация права собственности,  договор,  право собственности,  признание недействительным договора,  Недвижимость,  Суд,  Защита прав собственника 

Юридическая помощь

23.05.2014, 14276 просмотров.