Переход прав на недвижимое имущество возможен и по соглашению об отступном. Это еще одна форма взаиморасчетов между должником и кредитором, описанная в ст. 409 Гражданского кодекса РФ.
Предположим, что вы одолжили кому-нибудь денежные средства по договору займа. По каким-либо причинам вы ничем, кроме честного слова должника, свой договор не обеспечили. Пришел час расплаты, а денег у должника нет. У вас существует два варианта.
Первый - подать в суд, потребовать продажи имущества должника и обязать его расплатиться с вами деньгами, вырученными от продажи его имущества.
Второй - полюбовно договориться с должником, что вместо денег, которых у него нет, он вам передает что-нибудь из своего имущества, обычно недвижимость, которую вы по цене соглашаетесь признать равной сумме невозвращенного долга. Результат такой полюбовной договоренности кредитора с должником и называется соглашением об отступном. Получив имущество, вы отступаете от должника со своими требованиями о возврате долга.
Для того чтобы соглашение об отступном в отношении недвижимости вступило в законную силу, а право собственности на эту недвижимость перешло от должника к вам, необходимо совершить следующие действия:
- соглашение об отступном должно быть зарегистрировано в Учреждении юстиции;
- должна быть внесена запись о переходе права собственности на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Только при этих условиях вам выдается Свидетельство о государственной регистрации права на это недвижимое имущество.
Соглашение об отступном обычно используется между физическими лицами, когда кредитор сильнее и авторитетнее должника, который кредитора опасается, либо если должнику во что бы то ни стало необходимо сохранить хорошие отношения с кредитором.
Есть еще один случай, когда применяется соглашение об отступном. Между сторонами имеется согласие о необходимости перехода собственности на имущество от одного лица к другому. Надо совершить сделку, но у стороны, которая должна приобрести это имущество, нет достаточных денежных средств. Тогда оформляется заем на практически любую сумму, которая не будет отдана, после чего стороны подписывают соглашение об отступном. Прелесть соглашения об отступном в том, что этот случай требует не оценки недвижимости, а только согласия кредитора считать предлагаемую ему в качестве отступного недвижимость равной по цене сумме займа.

2. Новация

Это тоже форма взаиморасчетов, позволяющая вовлечь в первоначальные взаимоотношения сторон любое другое имущество, в том числе и недвижимость, даже если ранее это имущество в данном договоре не фигурировало. Новация описана в ст. 414 Гражданского кодекса РФ.
Смысл новации заключается в том, что "за время пути собака могла подрасти". Предположим, вы заключили договор, по которому вам обязались предоставить какое-либо имущество. Вы имущество оплатили и ждете. По каким-то причинам те, кто вам это обещал, свое обещание в этой форме выполнить не могут. Деньги у них есть, но они не хотят отдавать деньги или деньгами не хотите принимать вы. У них есть два варианта.
Первый - вы подаете в суд, и им придется вернуть вам уплаченные вами деньги плюс санкции (штрафы, пени, неустойки) плюс процент за пользование чужими (т.е. вашими) денежными средствами с момента уплаты до момента возврата плюс судебные издержки. Если ваш договор был составлен правильно, то сумма, набегающая на первоначальные деньги, может оказаться очень большой, что для них невыгодно.
Второй - решить вопрос мирно, составить новацию, т.е. заменить в договоре одно имущество на другое имущество. Цену нового имущества стороны не указывают, а просто по согласию признают ее равной цене, фигурировавшей в договоре.
В качестве новации нередко вводится недвижимость, принадлежащая стороне, не выполнившей свои обязательства. Чтобы новация в отношении недвижимости была законной, а у вас возникло право собственности на эту недвижимость, вы и ваши контрагенты должны зарегистрировать новацию в Учреждении юстиции. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о переходе права собственности и вы получаете Свидетельство о государственной регистрации права на эту недвижимость.
Статья подготовлена при содействии Некрасовой О.Ю.

Иные жилищные темы