Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.
Традиционно в цивилистической литературе содержание права общей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственнику правомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу и относительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормы ГК РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст. 246 ГК РФ четко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, и отношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями. Сложившийся подход во многом предопределяет структуру настоящей работы.
Считается общепризнанным, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то что используется привычная для права собственности "триада", множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для общей долевой собственности характерно наличие двух моментов: во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.
Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают, как справедливо пишет Мананкова Р.П., "внутренними пределами".
Следует отметить, что помимо "внутренних пределов", свойственных для права общей долевой собственности, существуют общие пределы осуществления права собственности на жилые помещения. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья по целевому назначению, т.е. для проживания граждан; необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил и т.п.
Обратимся сначала к рассмотрению требования законодательства о необходимости общего согласия сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Следует отметить, что законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает ситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашего законодательства.
Правило, устанавливающее порядок осуществления владения, пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось как в ГК 1922 и 1964 годов, так и в ныне действующем Гражданском кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922 года владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов. В литературе того периода справедливо указывалось на несовершенство этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде случаев права сособственников, чья доля в праве собственности была незначительна. Сформулированное ст. 117 ГК 1964 года правило было, несомненно, прогрессивным в этом плане. В соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если сособственники не достигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом, спор мог быть урегулирован судом. Однако и это правило не сняло в полной мере всю остроту проблемы, поскольку суд, устанавливая способ распоряжения общим имуществом, в определенных случаях также мог игнорировать интересы сособственников.
В настоящее время, если согласие не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует из анализа ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Иначе законодатель определяет правило, содержащееся в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом. Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, - то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.
Что же касается осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, то в случае возникновения разногласий между сособственниками сособственник, несогласный с принятым решением, вправе обратиться в суд. Обращение в суд является в данном случае средством урегулирования возникшего между участниками права общей долевой собственности разногласия. Решение, вынесенное судом, является обязательным для сторон, следовательно, они должны исполнить его независимо от своей воли, что подтверждает ранее выдвинутое мнение, согласно которому общее согласие не исключает присущего общей долевой собственности ограничения сособственников в их субъективных правах.
При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).
Обращаясь к анализу осуществления правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не отметить того, что в литературе можно встретить различную терминологию: выдел в пользование, раздельное пользование, распределение пользования. Представляется, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядка владения и пользования жилым помещением, следует использовать предложенный Р.П. Мананковой термин "распределение пользования", поскольку употребление первых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своим результатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением. При рассмотрении монографий авторов, использующих термины "выдел в пользование" или "раздельное пользование", легко можно обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф. пишет: "В пользование могут выделяться только изолированные помещения, а не части жилых комнат". Дело в том, что соблюдение требования о предоставлении в пользование сособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти - это является одним из условий при выделе из общей долевой собственности, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Судебная практика давно идет по пути, в соответствии с которым в отличие от выдела при определении порядка владения и пользования сособственнику передается в пользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может быть неизолированным.
Таким образом, при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения. Однако недопустимым следует признать положение, когда одному из сособственников отводились бы только места общего пользования, поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи с этим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределении пользования в однокомнатной квартире. В то же время, думается, не исключается возможность определения порядка совместного пользования таким жилым помещением.
При распределении пользования жилым помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. Закон не устанавливает обязанности выполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.
В литературе предлагался также иной способ урегулирования разногласий: "Судебным решением размеры долей в праве собственности приводятся в соответствие с произведенным разделом пользования, стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой относительно увеличился" . Нам представляется, что предложенный способ урегулирования спорных отношений между сособственниками едва ли можно признать правильным с точки зрения действующего законодательства уже хотя бы потому, что он предоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав в отношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельство со всей очевидностью не согласуется как с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, так и с другими положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение права собственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласия сособственника. Условия же, при наличии которых допускается выплата компенсации против воли сособственника, вряд ли можно считать имеющими место, поскольку выплата компенсации возможна только в тех случаях, когда сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Наличие же интереса в пользовании общим жилым помещением подтверждается предоставлением сособственнику соответствующей его части. Кроме того, выплата компенсации с последующим прекращением права собственности есть один из способов, используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Использование самостоятельно судом комбинации определения порядка владения и пользования жилым помещением и выдела доли представляется сомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает такое изменение предмета первоначально заявленного иска, которое влечет за собой изменение его юридического основания.
Другим часто встречающимся способом урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е. превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.
Обращение в суд с целью определения порядка владения и пользования жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон.
Очевидно, что данное соглашение представляет собой сделку - двустороннюю либо многостороннюю - в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.
При рассмотрении вопросов, связанных с осуществлением правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не остановиться на проблеме защиты указанных прав от действий сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.
При односубъектной собственности средством защиты против действий, создающих препятствия в осуществлении правомочий собственника, служит негаторный иск. Не вызывает сомнений возможность использования сособственниками негаторного иска в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьими лицами. В тех же случаях, когда правомочия сособственника нарушаются действиями другого сособственника, возможность использования негаторного иска не столь очевидна, уже хотя бы потому, что ответчиком должен выступать собственник.
Имеющиеся в литературе мнения разделились. Так, например, Умуркулов М.К. пишет: "Учитывая, что сособственники решили (договорились) владеть в установленном порядке либо владение определено решением суда, т.е. условно признавая договорное или внедоговорное обязательство, участники общей собственности защищают свои правомочия как кредиторы". Иную позицию в этом вопросе занимает Ерошенко А.А.: "Применение негаторного иска в случаях нарушения сособственником субъективных прав, принадлежащих другим участникам общей собственности, обусловлено тем, что упомянутый институт не содержит специальных норм, предусматривающих какие-либо меры для устранения указанных правонарушений... Такие нарушения устраняются при помощи негаторного иска". Нам представляется, что возможность использования конструкции негаторного иска имеет под собой определенные основания. Прежде всего, нельзя не обратить внимание на то, что заключаемое между сособственниками соглашение о распределении пользования жилым помещением не порождает возникновения активных обязанностей участников права общей долевой собственности по отношению друг к другу. В связи с этим первостепенное значение, с точки зрения удовлетворения интереса, а следовательно, и с позиции защиты, приобретает возможность совершать собственные действия по реализации вещных прав, принадлежащих сособственникам, которые в результате соглашения, учитывая ранее изложенные последствия его заключения, приобретают в отношении предоставленного в пользование имущества определенную самостоятельность, обособленность. В свою очередь, достаточную для того, чтобы в случае создания помех в их осуществлении они могли бы быть устранены использованием негаторного иска.
Как уже отмечалось, необходимо различать правомочия сособственников в отношении всего общего имущества и относительно доли сособственника. При рассмотрении вопроса об осуществлении правомочий сособственником в отношении доли необходимо отметить следующее обстоятельство. Относительно таких правомочий, как владение и пользование, ГК РФ говорит только применительно к части имущества, находящегося в фактическом пользовании сособственников, - "реальная доля". Условия, порядок, а также некоторые последствия предоставления соответствующего имущества в пользование одного из сособственников были рассмотрены ранее. Сейчас лишь отметим то, что, поскольку распределить пользование жилым помещением в ряде случаев не представляется возможным, категория "реальная доля", а также соответствующие правомочия владения и пользования ею имеют ограниченное действие. В связи с этим законодатель прямо связывает долю лишь с правомочием распоряжения (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
В содержании права общей долевой собственности правомочие распоряжения долей занимает особое место. Это обусловлено прежде всего возможностью его реализации независимо от согласия остальных участников. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ каждый из сособственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог либо распорядиться иным образом. Остальные сособственники обязаны не препятствовать этому участнику в осуществлении его права.
Обращает на себя внимание текст п. 2 ст. 246 ГК РФ, по смыслу которого очевидно, что перечень действий по распоряжению долей не исчерпывающий. Это следует из слов "либо распорядиться иным образом". Чуть выше по тексту статьи приводится примерный перечень действий по распоряжению имуществом, в число которых не включена возможность распорядиться долей посредством передачи ее в найм. В связи с распространенностью сделок по передаче жилых помещений по договору найма данное правомочие имеет особое значение для сособственников жилых помещений в многоквартирных домах.
Очевидно, что о предоставлении во временное владение и пользование можно говорить только применительно к имуществу, а не доле в праве собственности, поскольку последняя лишена материальности. Также очевидно то, что имущество, передаваемое по договору найма, должно быть определенным (ст. 673 ГК РФ). Если в результате соглашения об определении порядка владения и пользования квартирой, принадлежащей на праве общей долевой собственности, за сособственниками закрепляются помещения, удовлетворяющие таким требованиям, представляется, что нет оснований для установления запрета на совершение подобных сделок. Общая собственность, и прежде всего собственность на социальные объекты (жилые дома, квартиры и т.п.), несовместима с принудительным определением состава ее участников. Это обстоятельство вызвано тем, что личность последних играет определенную роль. Сособственникам вовсе не безразлично, кто является носителем аналогичных прав, с кем, возможно, придется совместно осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Поэтому законодатель устанавливает определенный способ осуществления правомочия распоряжения применительно к случаям продажи и мены.
Распоряжение сособственником принадлежащей ему долей посредством продажи или мены может быть осуществлено с соблюдением установленного законом требования - соблюдение признаваемого за участниками права общей долевой собственности права преимущественной покупки.
По мнению Покровского И.А., право преимущественной покупки относится к числу вещных прав на чужие вещи. Так, в частности, он пишет: "Усиление скученности построек... ставит вопрос о создании таких юридических форм, которые обеспечивали бы возможность... участия одного лица в праве собственности другого. Этой цели и служат вещные права на чужие вещи... Права этого рода... с точки зрения своего содержания... могут быть разделены на три следующие категории. Одни из них предоставляют лицу право на пользование чужой вещью... Другую группу составляют права на получение известной ценности из вещи... Наконец, третью группу составляют разнообразные права на приобретение известной вещи... Таковы право преимущественной покупки, разнообразные права выкупа".
Нельзя не обратить внимания на то, что в основе данного подхода лежит конструкция доли в объекте, ибо только при этом можно говорить о "правах на чужую вещь". Однако с позиции действующего законодательства такой подход вызывает некоторые сомнения. Как уже ранее отмечалось, имущество, находящееся в общей долевой собственности, рассматривается как единый объект. Объектом долей в праве собственности, принадлежащих сособственникам, является имущество в целом, а не какая-нибудь его отдельная материальная либо мысленная часть. Приобретая долю в праве собственности, принадлежащей другому участнику, сособственник увеличивает объем своих прав, однако объект остается прежним. Строго говоря, право преимущественной покупки предоставляет возможность сособственнику увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Думается, что речь должна идти об особом правомочии, предоставленном участникам права общей долевой собственности законом.
Право преимущественной покупки по ряду моментов существенно отличается от правомочий владения, пользования или распоряжения. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права от правомочий владения, пользования и распоряжения отличается. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности (п. 4 ст. 250 ГК РФ).
Право преимущественной покупки заключается в предоставлении сособственникам возможности приобрести продаваемую долю в праве собственности преимущественно перед посторонним лицом, на равных с ним условиях. Сособственник не должен получать согласия на продажу доли. Свое отношение к предстоящей продаже доли остальные сособственники могут выразить лишь в форме согласия на покупку доли либо в отказе от ее приобретения. Таким образом, следует согласиться с мнением о том, что "закон охраняет интересы участников общей собственности, не затрагивая интересов лица, желающего распорядиться своей долей". В свете изложенного представляется интересным сопоставление порядка осуществления правомочия распоряжения долей, установленного ГК РФ, и процедуры государственной регистрации, закрепленной в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
До недавнего времени при тщательном сопоставлении положений ГК РФ и ст. 24 Закона нельзя было не заметить их противоречия. Согласно ст. 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации доли в праве собственности должны были прилагаться в письменной форме согласия других участников, которые должны были быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены, в противном случае регистратор приостанавливал государственную регистрацию на два месяца. И только если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представляли нотариально заверенные возражения, государственная регистрация проводилась без их согласия.
Таким образом, установленная ранее процедура регистрации по общему правилу исходила из необходимости предоставления согласия со стороны других участников права общей долевой собственности. Это не могло не вызывать недоумения, поскольку, как уже ранее отмечалось, по смыслу ст. 250 ГК РФ сособственник не должен спрашивать согласия на продажу доли. Свое отношение к предстоящей продаже доли остальные сособственники могут выразить лишь в форме согласия на покупку доли либо в отказе от ее осуществления. В связи с этим вполне была мыслима ситуация, когда сособственник-продавец, надлежащим образом исполнявший возложенные на него ст. 250 ГК РФ обязанности, не мог передать принадлежащую ему долю приобретателю в силу уклонения других участников права общей долевой собственности от оформления своего согласия. Вследствие этого государственная регистрация приостанавливалась на два месяца, в течение которых приобретатель мог понести определенные расходы.
По сути, данная процедура сводила на нет положения Гражданского кодекса, устанавливая разрешительный со стороны других участников права общей долевой собственности порядок осуществления правомочия распоряжения долей.
Учитывая это обстоятельство, законодателем были внесены изменения в ст. 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По смыслу действующей редакции, в основе процедуры государственной регистрации доли в праве собственности на объект недвижимости лежит не согласие других сособственников, а предоставление документов, доказательств соблюдения права преимущественной покупки, в частности подтверждающих направление извещения, содержащего цену, и другие условия, на которых сособственник имеет намерение продать принадлежащую ему долю, либо отказ со стороны участников права общей долевой собственности от ее покупки.
Предложенный подход, как представляется, учитывает права и законные интересы сособственника-продавца и других участников права общей долевой собственности, приобретателя доли, а также соответствует ГК РФ.
Согласно ст. 250 ГК РФ продавец вправе осуществить продажу своей доли постороннему лицу только по истечении определенного срока (одного месяца в отношении недвижимости) со дня извещения о продаже, если сособственники сразу же не откажутся от приобретения. Доказательством извещения сособственников о предстоящей продаже доли могут служить свидетельства нотариальной конторы либо уведомления о вручении почтового отправления.
Право преимущественной покупки означает преимущество перед всеми третьими лицами. Сами сособственники, независимо от размера принадлежащих им долей, имеют равное право на покупку продаваемой доли. Однако как быть в тех случаях, когда каждый из сособственников выразил желание приобрести долю? Закон не решал и не решает данного вопроса. В судебной практике и в литературе сформировался подход, в соответствии с которым покупателем в данном случае признают сособственника, ранее других заявившего о согласии приобрести долю. Нарушение права преимущественной покупки имеет место в тех случаях, когда нарушаются правила, установленные в ст. 250 ГК, а именно: не исполняется обязанность уведомить остальных участников об условиях продажи доли либо доля в праве собственности продается постороннему лицу до истечения установленного срока. Защита нарушенного права преимущественной покупки осуществляется в судебном порядке. Последствия нарушения права преимущественной покупки закреплены в п. 3 ст. 250 ГК: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вопрос о природе данного срока является в настоящее время предметом оживленной дискуссии. В немалой степени этому способствовало принятие Постановления N 8 Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. В пункте 20 данного Постановления указывается, что трехмесячный срок, установленный для защиты нарушенного права преимущественной покупки, является пресекательным сроком, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. Нельзя не обратить внимания на то, что изложенное выше понимание природы трехмесячного срока, в течение которого сособственник может в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на себя, не соответствует его доктринальному пониманию. В науке данный срок рассматривается как сокращенный срок исковой давности.
При определении правовой природы того или иного срока нельзя не учитывать его назначения. По нашему мнению, текст п. 3 ст. 250 ГК РФ позволяет говорить именно о сроке исковой давности.
Пресекательный срок - это срок, в пределах которого лицу предоставляется возможность осуществления принадлежащего ему субъективного права. При пресекательном сроке нет нарушения субъективного права. Срок же, в течение которого можно потребовать перевода прав и обязанностей на себя, направлен на защиту нарушенного права, принадлежащего сособственнику. Помимо этого защита осуществляется посредством обращения в суд и принудительной реализацией права.
Судебная защита нарушенного права выражается, таким образом, в переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности. В статье, однако, не содержится каких-либо упоминаний о сделке, заключенной продавцом с посторонним покупателем в нарушение права преимущественной покупки. В связи с этим в литературе предлагалась конструкция, в соответствии с которой сделка между продавцом (сособственником) и посторонним покупателем должна быть признана недействительной. Думается, что данное мнение едва ли является правильным. Законодатель устанавливает в качестве последствий нарушения права преимущественной покупки именно перевод прав и обязанностей. Это является одним из случаев замены лиц в обязательстве (ст. 387 ГК РФ).
Замена же лиц в обязательстве не предполагает его прекращения. Кроме того, если признать договор недействительным, то как можно говорить о переводе прав и обязанностей по договору, на возникновение которых он направлен. Ведь признание договора недействительным означает, что он не влечет юридических последствий.
Перевод прав и обязанностей в порядке ст. 250 ГК может повлечь за собой дополнительные расходы как самого сособственника, на которого переводятся возникшие из договора права и обязанности покупателя, так и постороннего покупателя. В законе не содержится каких-либо указаний относительно судьбы возникших у участников права общей собственности, чьи права были нарушены, дополнительных расходов. В Постановлении Пленума Верховного Суда говорится лишь об обязанности сособственника-истца возместить постороннему покупателю необходимые расходы, понесенные при покупке. В связи с этим в литературе предлагали нормативно закрепить следующее положение: "Сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями".
Мы полагаем, что для целей создания четкого механизма возмещения убытков сособственникам это положение, возможно, необходимо было бы закрепить в главе 16 ГК РФ. Вместе с тем мы считаем, что в настоящее время указанная проблема может быть решена на основе имеющихся в действующем законодательстве норм, в частности нормы об общих основаниях ответственности за причинение вреда (ст. 1064 ГК РФ). Сособственник, нарушающий право преимущественной покупки, не состоит в обязательственных отношениях с другими участниками права общей долевой собственности. Право преимущественной покупки основано на законе.
Совершающий сделку сособственник действует противоправно. Нарушая право преимущественной покупки других участников права общей собственности, виновный сособственник причиняет ущерб, выражающийся в дополнительных расходах, необходимых для восстановления нарушенного права. Есть основания говорить о составе в действиях сособственника, достаточного для применения к нему мер ответственности.
В ГК введено новое положение о том, что правила о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены. В последнем случае, по-видимому, предоставляемое для обмена жилое помещение должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым сособственником, желающим обменять свою долю.
Пункт 1 ст. 250 ГК предусматривает случай, когда участники общей долевой собственности не имеют права на преимущественную покупку продаваемой доли: при продаже доли с публичных торгов, в которых сособственники могут принимать участие на равных основаниях с другими покупателями. Такое положение обусловлено особенностями продажи с публичных торгов. Ведь в этом случае цена покупки определяется на аукционе и заранее не известна. Приобретателем становится лицо, предложившее наибольшую цену.
Право преимущественной покупки доли утрачивается, если прекращается само право общей долевой собственности на жилое помещение. Каждый из бывших сособственников вправе продать принадлежащее ему на праве индивидуальной собственности жилое помещение без соблюдения правил ст. 250 ГК.
Статья подготовлена при содействии В.А. Фогель.

Иные жилищные темы 

Юридическая помощь

06.08.2012, 26091 просмотр.