Сам термин "жилое помещение" предопределяет свое содержание - помещение, предназначенное для проживания. Традиционно в праве помещения делятся на две группы: жилые и нежилые. Обе эти группы относятся к такому объекту гражданского права, как недвижимость. При этом каждая их них обладает своим правовым статусом. Однако провести четкую юридическую грань между этими двумя видами объектов правоотношений на практике бывает невозможно, да и нецелесообразно.
Именно потому, что жесткое разделение правовых статусов жилых и нежилых помещений не всегда обоснованно, законодатель допускает использование жилых помещений не по назначению, т.е. не только для проживания. Эта ситуация относится к работе лиц так называемых свободных профессий: художников, врачей, адвокатов, поэтов, музыкантов, фотографов. Работа этих лиц не создает много шума и потому совместима с условиями проживания.
1 марта 2005 г. вступил в законную силу Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), который разрешает использовать жилые помещения не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. При этом подобное использование не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Следует отметить, что для российского законодательства использование жилых помещений не по назначению не является новацией: подобная практика существовала еще в дореволюционной России (впервые адвокатский кабинет, размещенный в жилом помещении, был открыт в Петербурге в 1868 г.). Их образование было предусмотрено Судебными уставами 1864 г. Примеры надомной работы представителей некоторых профессий сохранились и после революции. Вспомним замечательного булгаковского героя профессора Преображенского, который принимал своих пациентов на дому в большой семикомнатной квартире.
В дальнейшем использование жилых помещений стало допускаться исключительно для целей проживания. Более того, в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" жилые дома и жилые помещения не могли использоваться гражданами "в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях" (п. 3).
Единственное строгое ограничение по использованию жилых помещений на сегодняшний день - запрет на размещение в них промышленных производств. Собственник не вправе размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Эта норма носит императивный характер. В данном случае ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон исключает возможность размещения различных производств не только в жилых помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов, поскольку в противном случае любые исключения из общего правила затрудняли бы использование гражданами жилых помещений по назначению.
В связи с этим представляется не совсем удачным Постановление главы администрации г. Краснодара от 2 октября 1996 г. N 1485 "Об изменении назначения жилых помещений". В соответствии с п. 7 названного Постановления запрещается перевод жилого помещения в нежилое для размещения в нем производств и предприятий, оказывающих вредное воздействие на человека и окружающую среду. Это означает, что для производств, якобы не оказывающих вредное воздействие, такой перевод возможен. Налицо противоречие федеральному законодательству. В жилищном праве действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Кроме того, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, которые, впрочем, еще предстоит принять.
Говорят, что друзей и любимых мы выбираем сами, и только соседи - от Бога. Поэтому при пользовании жилым помещением необходимо учитывать интересы людей, проживающих с нами по соседству. Например, в подъезде одного жилого дома на первом этаже передали квартиру в бюро ритуальных услуг. Хотя никакого шума от этой деятельности не было, гражданам от такого соседства морально тяжело. Права и законные интересы нарушаются не только шумом, исходящим, например, от ресторанов. Действует общий принцип: жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также соблюдаются требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Ограничения права пользования жилым помещением обусловлены в значительной мере необходимостью соблюдения его целевого назначения как объекта гражданского оборота особой социальной значимости. Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением ограничиваются его назначением.
Владея, пользуясь и распоряжаясь жилым помещением, собственник обязан учитывать права и законные интересы не только соседей, но и совместно проживающих с ним родственников. Он не может допускать нарушений жилищных прав членов своей семьи. Это обстоятельство вынуждает собственника испытывать определенные стеснения и ограничивают свободу его усмотрения. Именно стеснения и затруднения, вызванные правами совместно проживающих членов семьи, являются ограничениями права собственности на жилое помещение.
Семья представляет собой основанную на браке устойчивую общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Право пользования занимаемым жилым помещением возникает у членов семьи не из договора с собственником, оно основано на исключительно доверительных семейных связях с собственником (сособственниками) жилого помещения. Например, Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" в п. 6 и 7 ст. 21 предусматривает, что адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Таким образом, п. 6 и 7 ст. 21 Закона об адвокатуре разрешают адвокату использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения. Статья 21 названного Закона не противоречит ст. 17 ЖК РФ, которая обязывает граждан использовать жилые помещения без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан, а также выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и иные требования законодательства.
Адвокатский кабинет не является юридическим лицом и представляет собой форму осуществления адвокатской практики индивидуально. Право адвоката использовать для размещения адвокатского кабинета принадлежащее ему или его семье жилое помещение дает ему очевидную "бытовую" независимость. Закрепленная в ст. 21 Закона об адвокатуре норма, предоставляющая адвокату право использовать для размещения адвокатского кабинета собственное жилое помещение, неизбежно порождала массу спорных ситуаций и столкновений одноуровневых нормативных актов. Так, Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" четко определено, что собственник или наниматель жилого помещения вправе использовать его лишь по прямому назначению. В противном случае требовалась длительная согласительная процедура в различных инстанциях, завершающаяся актом местного самоуправления об изменении статуса этого помещения и переводе его в разряд нежилых. Наверняка можно сказать, что любой адвокат в случае оборудования в своей квартире собственного офиса (даже в одной из комнат) неизбежно сталкивался с судебными исками не только местных администраций, но и коммунально-эксплуатационных служб. Последние на законных основаниях вправе требовать применения тарифов за коммунальные услуги по ставкам предприятия (т.е. по полной стоимости), а не как для обычной квартиры со множеством льгот и скидок. С принятием нового Жилищного кодекса РФ все стало на свои места.
Таким образом, любое юридическое лицо вправе иметь офис в жилом помещении без перевода его в состав нежилых при условии, что останется неизменным основное функциональное предназначение квартиры - быть пригодной для проживания (в квартире должна быть кухня, ванная, плита для приготовления пищи и т.д.). Расположение офиса в квартире не должно ущемлять жилищные права соседей (не должны нарушаться санитарно-экологические, экологические и другие права соседей). Эти нормы обусловлены задачами сохранности жилищного фонда. Этим целям и задачам отвечает также обязанность нанимателя поддерживать занимаемое жилое помещение в надлежащем состоянии. Квартиру нельзя перестраивать. Офис может работать и без большого числа посетителей и притока автотранспорта с использованием Интернета и других средств связи, никоим образом не ущемляющих права соседей. При таких обстоятельствах у жилищных органов не будет оснований требовать оплаты коммунальных услуг по ставкам для предприятий и организаций.
Статья подготовлена при содействии Р.Г. Мельниченко, В.Н. Бойченко.

Иные жилищные темы