РАССМОТРЕНИЕ СУДАМИ ДЕЛ ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ

РАССМОТРЕНИЕ СУДАМИ ДЕЛ ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен его.
В ст. 672 части второй Гражданского кодекса (ГК) указано, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Согласно ст. 680 части второй ГК наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма по общему правилу установлена в размере 12 квадратных метров (ст. 38 ЖК). Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
С согласия наймодателя наниматель вправе передать по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения (пяти лет), часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю возмездно (за плату, не являющуюся лимитированной). Как и временные жильцы, поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. За его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, ответственность несет наниматель.
Применительно к сказанному можно привести следующий представляющий интерес пример из судебной практики. Горжилуправление обратилось в суд с иском о признании Б. утратившим право на жилую площадь. В обоснование иска сделана ссылка на то, что ответчик, являющийся нанимателем комнаты площадью 17,1 кв. м в двухкомнатной квартире, с 1993 г. в ней не проживает, сдает помещение другим лицам. Решением Дмитровского городского суда Московской области от 18 сентября 1995 г. иск был удовлетворен. Президиум Московского областного суда постановлением от 5 декабря 1995 г. отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение, обратив внимание на следующие имеющие существенное значение для разрешения дела обстоятельства: суд не дал оценки тому, что Б. своевременно вносил плату за жилое помещение и по его утверждению непроживание в этом помещении было вынужденным, он постоянно выезжал в другие населенные пункты для выполнения работ по договорам, другой жилой площади не имеет.
В соответствии со ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. (с внесенными в него 23 декабря 1992 г. и 11 августа 1994 г. изменениями и дополнениями) граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятия или оперативном управлении учреждения (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую. Если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом его семьи, но право на жилое помещение не утратил, то и в этом случае его согласие на приватизацию данного помещения обязательно.

В регулировании жилищных отношений и защите жилищных прав граждан важное значение имеют Жилищный кодекс (в дальнейшем - ЖК), Закон "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. (с внесенными в него Государственной Думой 8 декабря 1995 г. изменениями и дополнениями) и другие правовые акты. В суды поступает на рассмотрение немало заявлений по спорам, возникающим из жилищных правоотношений. В 1995 г. судами Российской Федерации было рассмотрено с вынесением решений: дел по искам о выселении (независимо от принадлежности жилищного фонда) из служебных жилых помещений - 6158 (иски удовлетворены по 4412 делам); дел по искам о выселении с предоставлением другого жилого помещения - 2054 (иски удовлетворены по 1466); дел по искам без предоставления другого жилого помещения - 17575 (иски удовлетворены по 12585); дел по искам, связанным с приватизацией жилой площади, - 13464 (иски удовлетворены по 12062); других жилищных споров (раздел жилой площади, обмен жилых помещений и т.п. - по 84931 делу, из них иски удовлетворены - по 63808).

Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание в п. 2 Постановления от 29 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР", что, решая вопрос о принятии искового заявления, в каждом случае необходимо проверить, подведомственно ли суду заявленное требование. При этом разъяснено, что суд, в частности, вправе рассматривать споры: о предоставлении нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения, расположенного в квартире, где он проживает, если компетентным органом отказано в предоставлении жилого помещения либо на него выдан ордер другому лицу, в том числе и проживающему в этой же квартире нанимателю (ст. 46 ЖК); возникшие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи в производстве переустройства или перепланировки жилого помещения, если на это есть разрешение местной администрации (ст. 84 ЖК); об исполнении гражданско - правовых обязательств о предоставлении жилого помещения (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т.п.).
В силу ст. 687 части второй ГК наймодатель (жилищно - эксплуатационная организация) вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа: разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Наймодатель вправе также предъявить в суд иск о расторжении договора найма жилого помещения, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения о необходимости устранения нарушения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей.
В соответствии со ст. 25 ГПК судам подведомственны любые жилищные споры, если одной из сторон в споре является гражданин, за исключением случаев, когда разрешение таких споров отнесено законом к ведению административных или иных органов.
Так, суд не вправе рассматривать споры по вопросам распределения свободных жилых помещений. В административном порядке с санкции прокурора допускается выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда либо проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). В то же время согласно п. 3 ст. 687 части второй ГК в случае аварийного состояния помещения и непригодности для постоянного проживания в нем договор найма может быть расторгнут в судебном порядке.
В соответствии со ст. 75 ЖК наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от надлежащего органа (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. По установившейся практике суд не вправе рассматривать требования граждан о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства"). Правильность этой практики вызывает возражения. Поскольку в силу названной статьи ЖК наниматель, как отмечено, вправе требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого, это обязывает надлежащий орган рассмотреть такое требование и при наличии возможности удовлетворить его. При несогласии с принятым решением заинтересованное лицо должно иметь право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ). Спор подлежит разрешению по существу в зависимости от обоснованности отказа в удовлетворении требования, возможности предоставления другой равноценной квартиры меньшего размера.
Вопрос о подведомственности суду жилищного спора возникает и при применении ст. 84 ЖК, согласно которой переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений может производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускается лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи, наймодателя и с разрешения соответствующего органа местного самоуправления. В ст. 678 части второй ГК также указано, как и в названной статье ЖК, о чем сказано выше, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание судов в п. 2 названного постановления от 26 декабря 1984 г., что суду не подведомственны споры по требованиям к местной администрации или наймодателю о разрешении нанимателю произвести переустройство, перепланировку занимаемых им жилых и подсобных помещений.
Этот порядок, исключающий возможность рассмотрения судом подобных споров, следовало бы изменить. Исполнительный орган местной администрации в отдельных случаях может принять ошибочное решение о недопустимости или нецелесообразности переоборудования жилого помещения. Правильность таких решений нуждается в судебной проверке. Нельзя не учитывать в этой связи, что в соответствии с Законом от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан", ст. 239(1) ГПК гражданин вправе обратиться в суд с жалобой, если считает, что неправомерными действиями (решениями) государственного органа, общественной организации, должностного лица, государственного служащего нарушены его права. Вынесение окончательного решения о технической возможности переоборудования жилого помещения по требованию заинтересованного лица не может быть не отнесено, в случае спора, к компетенции суда.
Как отмечено, согласно закону переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры. Это в отдельных случаях не учитывается при разрешении конкретных дел. Отменив решение народного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда по делу Ш. и С. о переустройстве жилого помещения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ обратила внимание в определении на то, что вывод народного суда в решении, что после переустройства жилого помещения жилищные условия нанимателей будут улучшены, не соответствует имеющимся в деле материалам, в частности, заключению специалиста о значительном снижении освещения помещения со стороны переулка.

Дела по жилищным спорам рассматриваются судами с соблюдением общего правила о подсудности, предусмотренного ст. 117 ГПК, - по месту жительства ответчика или по месту нахождения юридического лица, к которому предъявлен иск.
Подготовка дел к судебному разбирательству и исследование имеющих значение для разрешения дела фактических обстоятельств проводятся в зависимости от сущности заявленных требований истца и возражений ответчика против иска, с учетом особенностей возникшего спора. Дело должно быть подготовлено к судебному разбирательству не позднее чем в семидневный срок со дня принятия заявления к производству. В исключительных случаях этот срок может быть продлен до 20 дней по мотивированному определению судьи. Рассмотрено по существу с вынесением решения дело должно быть не позднее одного месяца со дня окончания подготовки к судебному разбирательству (ст. 99 ГПК). Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 1 Постановления от 25 июня 1996 г. "О выполнении судами Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 7 "О сроках рассмотрения уголовных и гражданских дел судами Российской Федерации" обратил внимание судей на то, что неукоснительное соблюдение процессуальных сроков рассмотрения уголовных и гражданских дел является одним из важнейших факторов укрепления законности при осуществлении правосудия, защиты прав и законных интересов участников судопроизводства.

Согласно ч. 1 ст. 47 ЖК единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда является ордер, выдаваемый в установленном порядке.
Ордер может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях: предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Признание ордера недействительным вследствие неправомерности действий лиц, получивших ордер, влечет их выселение без предоставления другого жилого помещения. Однако, если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которым они ранее пользовались, а если это невозможно - то другое жилое помещение.
Суд не вправе вынести решение о признании ордера недействительным при доказанности выдачи его с нарушением порядка и условий предоставления жилых помещений, если с момента его получения гражданином и заключения договора найма жилого помещения истек предусмотренный ст. 48 ЖК трехгодичный срок исковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе). Срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.
Как отмечено, наниматель и постоянно проживающие с ним члены семьи пользуются равными правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
Согласно ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Суд, разрешая вопрос о признании лица членом семьи нанимателя, обязан выяснить характер его отношений с нанимателем, другими членами семьи, в частности, установить, велось ли общее хозяйство (наличие общих расходов), оказывалась ли взаимная помощь, были ли другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Постановлением президиума Московского областного суда от 28 марта 1995 г. было отменено решение Реутовского народного суда о признании за О. права на жилую площадь в трехкомнатной квартире, нанимателем которой является М. Истец в обоснование своего требования сослался на то, что, вселившись в квартиру в связи с родственными отношениями с женой ответчика, двоюродным братом которой является, он стал членом семьи ответчика, приобрел право на пользование жилой площадью в квартире. Ответчик же начал возражать против его проживания в квартире. Народный суд признал факт установления между истцом и ответчиком семейных отношений. Однако, как указано в постановлении президиума областного суда, народный суд при разрешении дела "не учел того, что истец на момент возбуждения дела проживал в квартире ответчика менее двух месяцев, суд не выяснил, не носит ли его проживание временный характер, не принял во внимание, что ответчик не давал своего согласия на вселение истца в качестве члена его семьи, а также на прописку в квартире, в судебном заседании он возражал против проживания истца в квартире". Суд не выяснил, имели ли место обстоятельства, дающие в силу ст. ст. 53, 54 ЖК основание для признания вселившегося членом семьи нанимателя.
В то же время, если то или иное лицо находилось в семейных отношениях с нанимателем, но затем прекратило с ним такие отношения, оно в случае дальнейшего проживания на этой жилой площади сохраняет применительно к этой площади жилищные права и обязанности.
Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.
Пленум Верховного Суда РФ разъяснил в п. 13 Постановления от 31 октября 1995 г. "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", что отсутствие прописки или регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.

Л. обратился в суд с иском к Б. и Ш. о вселении в квартиру, сославшись на то, что он вступил в брак с Б. и с согласия ее, а также ее дочери Ш. прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Б. Однако в эту квартиру он не вселился, так как по договоренности с Б. они жили в квартире сына Б. После же расторжения брака с Б. она и ее дочь стали возражать против его проживания в квартире, в которой он был прописан.
Решением народного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда, иск Л. был удовлетворен. В порядке надзора эти судебные постановления были отменены со ссылкой на то, что "Л. не приобрел самостоятельного права на жилую площадь, нанимателем которой является его бывшая жена, поскольку в соответствии со ст. 54 ЖК для приобретения такого права необходимо не только быть прописанным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным, чего в данном случае не произошло".

Представляет в этой связи интерес и такой пример. Наниматели О-вы занимали две комнаты в трехкомнатной квартире, а в третьей комнате проживала А. После смерти А. освободившаяся комната была занята В., прописавшейся на этой жилой площади при жизни А. Ссылаясь на то, что В., хотя и была прописана в комнате с согласия А., однако совместно с нею не проживала, общего хозяйства не вела, членом семьи не являлась, истцы О-вы, с учетом этого, просили названную комнату передать им (ст. 46 ЖК), выселив из нее В. Решением Петроградского районного народного суда Санкт - Петербурга, оставленным в силе при рассмотрении дела в порядке надзора постановлением президиума Санкт - Петербургского городского суда от 30 августа 1995 г., требование о выселении В. удовлетворено. Постановление городского суда мотивировано следующими доводами: "При рассмотрении дела 11 февраля 1994 года суд принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств пришел к обоснованному выводу, что ответчица на спорной жилой площади совместно с нанимателем не проживала, общего хозяйства с ним не вела и она не может быть признана членом семьи умершей. С учетом этих обстоятельств суд вынес правильное решение о выселении ответчицы".

В ч. 1 ст. 60 ЖК сказано, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев, а в соответствии с п. 8 ч. 2 этой статьи осужденный к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, к ссылке или высылке с момента приведения приговора в исполнение утрачивает право на занимаемое до осуждения жилое помещение.
В этой связи следует иметь в виду заключение Конституционного Суда РФ в постановлении от 23 июня 1995 г. в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Т. и других, где сказано, что лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия не соответствует ст. ст. 40 (ч. 1) и 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, а положение п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК - также ст. ст. 19, 46 (ч. 1) Конституции. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. В случае же выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма расторгается со дня выезда. По одному из дел наймодатель обратился в суд с иском к К. о признании его утратившим право на жилое помещение, ссылаясь на то, что он с 1993 г. в указанном помещении не проживает, местонахождение его неизвестно. Решением Лобненского городского суда Московской области от 4 декабря 1995 г. иск был удовлетворен по мотивам, указанным истцом. Президиум областного суда постановлением от 4 июня 1996 г. решение народного суда отменил и в иске о признании К. утратившим право на жилое помещение отказал. Мотивировано это тем, что народным судом не было учтено упомянутое заключение Конституционного Суда в постановлении от 23 июня 1995 г. Эта ссылка не могла бы вызывать возражений, если бы народный суд обосновал решение указанием на временное отсутствие ответчика в занимаемом жилом помещении. В данном же случае, как отмечено, наймодатель мотивировал свое требование ссылкой на непроживание ответчика без уважительных причин на предоставленной ему жилой площади в течение длительного времени, что местожительство его неизвестно и, следовательно, по утверждению истца, он в одностороннем порядке прекратил договорные отношения по найму жилой площади. Именно из этого исходил народный суд при вынесении решения. В то же время не был выяснен вопрос, вносились ли ответчиком или от его имени другим лицом коммунальные платежи. Установление данного факта имело существенное значение для разрешения дела, учитывая, что в силу закона в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев наймодатель мог заявить в том же деле требование о расторжении с ним договора найма жилого помещения и по этому основанию (п. 2 ч. 2 ст. 687 ГК). С учетом этого было бы более правильным при отмене решения суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение. К тому же, согласно п. 5 ст. 329 ГПК суд надзорной инстанции вправе при отмене решения вынести новое, если установлены имеющие значение для разрешения дела обстоятельства, но допущено неправильное применение и толкование норм материального права. Сам же суд надзорной инстанции фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания, не устанавливает.
Договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 89 ЖК).
В связи с применением ст. 60 ЖК необходимо иметь в виду, что в случаях, предусмотренных п. п. 1 - 7 этой статьи, жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим в течение всего времени отсутствия и в пределах шести месяцев со дня окончания срока, указанного в соответствующем пункте. Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше указанного срока, он по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом. Так, отменив судебные постановления об отказе в удовлетворении иска С. о праве пользования комнатой в четырехкомнатной квартире, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении указала: "Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК (предусматривающим, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим гражданином в случае временного выезда с постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипаж судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций) - в течение всего времени выполнения данной работы) он сохранил право на комнату, в которой жил с матерью, судом не проверялись".
Согласно ст. 46 ЖК, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь).
Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это, как отмечено, не лишает других нанимателей, при наличии оснований, права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и потребовать предоставления данного жилого помещения им.
Не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшившим до этого свои жилищные условия, например, путем обмена, раздела жилых помещений.
Правило ст. 46 ЖК о заселении освободившегося в квартире жилого помещения не применяется в случаях заключения договоров найма служебного жилого помещения.
Договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. В ст. 686 части второй ГК содержится указание, что по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
При разрешении споров о разделе жилых помещений следует иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи возможно лишь при наличии условий, предусмотренных ст. 86 ЖК, т.е. если заявителю может быть выделено, с учетом причитающегося ему размера жилой площади, изолированное жилое помещение.
Решением народного суда г. Петропавловска - Камчатского истице с ребенком в двухкомнатной квартире площадью 28,7 кв. м была выделена в пользование комната площадью 18,5 кв. м, а ответчику (ее бывшему мужу) комната размером 9,5 кв. м. В постановлении президиума Камчатского областного суда об отмене этого решения вполне обоснованно приведены следующие мотивы: "Выделяя в пользование истице вместе с ребенком с согласия ответчика комнату площадью 18,5 кв. м, суд не учел планировки квартиры и не принял во внимание, что эта комната не изолирована. Вход в кухню из обеих комнат осуществляется непосредственно через проем, составляющий часть этой комнаты". Характерен и другой пример. Решением Видновского городского суда, оставленным в силе постановлением президиума Московского областного суда от 13 декабря 1995 г., было отказано в удовлетворении иска П. о выделении ему в пользование с открытием лицевого счета комнаты площадью 18,8 кв. м в двухкомнатной квартире, поскольку каждому проживающему в этой квартире по договору найма, в том числе и истцу, приходится 11,7 кв. м. При разрешении дела учитывалось также, что истец в квартире с 1991 г. не проживает и не принимает участия во внесении платы за жилое помещение.
Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее не равное пользование квартирой, а иной порядок (пользование одним или несколькими членами семьи конкретными жилыми комнатами), суд может при вынесении решения о разделе жилых помещений учесть это обстоятельство. На это, в частности, было обращено внимание в Постановлении президиума Московского городского суда от 21 июня 1995 г. об отмене решения народного суда по иску Н. к сыну о разделе жилой площади в двухкомнатной квартире, нанимателем которой она является: "Отказывая в иске, суд указал, что поскольку доля ответчика в жилой площади составляет 13,3 кв. м, его жилищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены... Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 кв. м, а ответчик - комнатой размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются отдельными изолированными помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения договора найма жилого помещения".

По вопросу о разделе жилой площади принципиально важное значение имеет содержащееся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. разъяснение о том, что в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной (ст. 38 ЖК) нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.
Решением Хорошевского районного народного суда Москвы, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда, было отказано в удовлетворении иска В. об изменении договора найма жилого помещения по тому мотиву, что в результате выделения истице с сыном изолированной комнаты размером 12,15 кв. м, о чем она просила, их жилищные условия будут ухудшены, поскольку на их долю приходится жилая площадь большего размера - 14,31 кв. м. Президиум Московского городского суда, руководствуясь названным разъяснением Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отменил судебные постановления и вынес новое решение о разделе жилой площади и выделении истице с сыном изолированной комнаты размером 12,15 кв. м, а в пользование ответчикам - бывшему мужу истицы и его матери - передал комнату размером 16,47 кв. м. При этом в постановлении президиума Московского городского суда отмечено, что, поскольку из-за конфликтной ситуации пользование истицей всей жилой площадью затруднено, выделение ей указанной комнаты не ухудшит ее условия проживания на данной жилой площади.

Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади 12 кв. м некоторым категориям граждан предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты в размере 10 кв. м либо (при некоторых хронических заболеваниях, а также гражданам, которым эта площадь необходима в большем размере по условиям и характеру выполняемой работы) в увеличенном размере.
В этой связи, если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты была предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, то решением суда о разделе жилой площади она не включается в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.
Важно обеспечить защиту охраняемым законом жилищных прав граждан при предъявлении к ним в суд исков о выселении. Согласно ст. 90 ЖК выселение из занимаемого жилого помещения допускается лишь по основаниям, установленным законом, и, как правило, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с обязательным предоставлением иного благоустроенного помещения в случаях: если дом подлежит сносу, грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой. Помимо этого, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения могут быть выселены из занимаемых жилых помещений в военных городках офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие с ними лица. В таком же порядке могут быть выселены из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами (с. 94 ЖК).
По делам о выселении граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения суды при рассмотрении спора устанавливают, отвечает ли предоставляемое помещение общей степени благоустройства в данном населенном пункте. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена также отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади. При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставляемым жилым помещением.
Согласно ст. 107 ЖК рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями в связи с увольнением по собственному желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения, кроме лиц, перечисленных в ст. 108 ЖК, когда выселение возможно лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям. Не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения, например, лица, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, если они проработали на данном предприятии, учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет. Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в п. 21 Постановления от 26 декабря 1984 г., что, поскольку закон не требует, чтобы указанный стаж работы был непрерывным, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, в общей сложности десять лет, причем в этот стаж включается и работа по совместительству.
При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, суды проверяют, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения. Как уже было сказано, законодательством предусмотрено выселение без предоставления другой жилой площади за нарушения и ненадлежащее поведение, являющееся основанием к расторжению договора найма жилого помещения. Помимо приведенных случаев, выселение без предоставления другой жилой площади предусмотрено, в частности, в отношении: лиц, систематически разрушающих жилое помещение; нарушающих правила общежития; лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
При удовлетворении исков о выселении перечисленных категорий граждан указанные обстоятельства должны быть мотивированы ссылкой на бесспорные доказательства. Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны решением суда взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
В резолютивной части решения о выселении с предоставлением другого жилого помещения должно быть указано это конкретное помещение (адрес, размер жилой площади).
Согласно п. 4 ст. 71 и п. 3 ст. 74 Семейного кодекса ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав либо в отношении которого родители (один из них) ограничены в родительских правах, сохраняет право пользования жилым помещением (право собственности на жилое помещение).
В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое, а согласно ст. 70 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.
При наличии спора, связанного с обменом (при возражении против этого нанимателя, члена его семьи, бывшего члена семьи, сохранившего право на пользование жилой площадью, или жилищного органа), заинтересованное лицо вправе обратиться по вопросу об обмене с иском в суд. В п. 12 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. обращено внимание на то, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверить, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
В суды иногда предъявляются иски об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно - разборные сооружения, вагончики и т.п.). Эти требования подлежат разрешению с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем, а не норм жилищного законодательства.
По сложившейся практике дела по искам о выселении без предоставления другого жилого помещения рассматриваются с участием прокурора.
Вступившее в законную силу решение суда, в случае его неисполнения, подлежит исполнению в принудительном порядке. К исполнению решения о выселении без предоставления другой жилой площади судебный исполнитель приступает после уведомления об этом должника и предоставления ему срока для добровольного исполнения решения - до пяти дней. Принудительное исполнение решения производится в присутствии выселяемого, если он не уклоняется от этого, и двух понятых. Если выселение осуществляется в отсутствие должника, судебным исполнителем составляется акт описи имущества и им принимаются меры по сохранности имущества (перевозка в предоставляемое выселяемому другое помещение или передача лицу, назначенному хранителем имущества).
При установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь выселяемого, нахождение в служебной командировке и т.п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК).
Строжайшее соблюдение судами при рассмотрении конкретных дел норм жилищного законодательства является одним из важных условий реального осуществления конституционного права граждан на жилище.
Статья подготовлена при содействии П. Трубникова.

Иные жилищные темы 

Юридическая помощь

06.08.2012, 19118 просмотров.