В настоящее время стала очень актуальна практика продажи квартир в новостройках по договорам предварительной покупки квартир. Если Застройщик не хочет или не может продавать недвижимость в строящемся доме в соответствии с действующим Законом Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …. № 214-ФЗ, то как правила продажа происходит на основании Предварительного договора. Указанные договоры противоречат указанному выше закону, однако судебная практика идет по пути того, что стороны вправе заключать любой договор, и соответственно, не считают нарушением закона продажу квартир или нежилых помещений по договорам предварительной покупки.

При подписании предварительного договора покупки квартиры между компанией-застройщиком и гражданином (потенциальным покупателем) заключается договор, в соответствии с которым гражданин вносит в качестве задатка либо предварительной оплаты денежные средства, так называемый обеспечительный взнос. Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома, оформить право собственности на него, после чего заключить с гражданином основной договор купли-продажи квартиры.

Учитывая, что данная схема законодательством не урегулирована (более того, как было указано выше, противоречит Закону N 214-ФЗ), фактически предварительный договор купли-продажи квартиры в рассматриваемом случае представляет собой не что иное, как «джентльменское соглашение» между компанией-застройщиком и гражданином по поводу продажи квартиры в будущем. В действительности ничто не мешает компании-застройщику после строительства многоквартирного дома продать данную квартиру третьему лицу, которое в этом случае в соответствии с действующим законодательством будет являться полностью добросовестным приобретателем квартиры. Максимум, что вправе потребовать несостоявшийся покупатель по предварительному договору купли-продажи от компании-застройщика в рассматриваемой ситуации — это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки (как правило, в минимальном размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ).

Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы государственная регистрация не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако все изложенные правила в данном случае относятся к предварительному договору между продавцом и покупателем, но не с риелторской структурой.

Договор участия в долевом строительстве, напротив, обеспечивает покупателям целый ряд гарантий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ.
Самым значительным упущением предварительных договоров для покупателя недвижимости является то, что в них не указывается дата передачи квартиры покупателю и не указывается дата заключения основного договора.

Как правило, предварительный договор относительно сроков заключения основного договора содержит примерно следующее определение: основной договор заключается в сроки, не позднее 60 дней с момента оформления права собственности на Продавца. Указанный пункт позволяет Застройщику осуществлять строительство хоть целый век, т.к. договором не предусмотрены окончательные сроки строительства, а сроки заключения основного договора никак не могут быть нарушены, в соответствии с указанным выше пунктом.

Исходя из судебной практики, мы рекомендуем добиваться внесения в предварительный договор четкие даты по фактическому передачи квартиры Покупателю до подписания основного договора купли продажи. При наличии данного пункта в Предварительном договоре всегда можно ссылаться на его неисполнение в случае задержек в строительстве.

Судебная практика, Право, Строительство, регистрация права собственности, продажи квартиры, договор, право собственности, Недвижимость, Суд, право собственности на квартиру