Купля-продажа комнат в коммунальной квартире

В римском праве, заложившем основу гражданских правоотношений, допускалась возможность продажи чужой вещи. К.П. Победоносцев указывал, что «там можно было продать чужую вещь, которую продавец не имеет в своей власти, но еще ожидает и надеется получить в свою власть» 

В дореволюционном праве закреплялось противоположное правило — не допускалась «купля-продажа вещей отвлеченных, прав на чужие действия». Советские гражданские кодифицированные акты (Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.) также продолжили эту традицию. В ГК РСФСР 1922 г. даже устанавливалось правило, согласно которому приобретатель имущества, снабженного знаками залога, предполагался недобросовестным (примечание к ст. 98 ГК РСФСР). 

Для сравнения: германское право допускает приобретение собственности от неуправомоченного продавца при условии добросовестности приобретателя (§ 932 ГГУ). Германское право, что еще более важно, проводит принцип абстрактности традиции (передачи вещи в порядке передачи собственности), ее независимости от сделки, создающей обязательство купли-продажи (§ 929 ГГУ) Действующие сегодня нормативные акты не называют критерий отнесения товара к будущим вещам как предметам договора купли-продажи. Тем не менее в качестве примеров, где допускается заключение договоров относительно будущих товаров, можно назвать опционные сделки и производство сельскохозяйственной продукции (контрактацию). Норма относительно возможной продажи товара в будущем закреплена в п. 2 ст. 455 ГК РФ. Данное положение следует рассматривать как исключение из правил.

В.П. Мозолин, комментируя ст. 455 ГК РФ, считает, «что у продавца в момент заключения должна существовать реальная возможность создания или приобретения вещи в будущем». Продавец должен быть фактическим обладателем продаваемого права, т.е. добросовестным участником сделки купли-продажи. 

В.В. Витрянский определяет необходимость разграничения отношений, связанных с продажей будущих вещей и вещей, которые уже утрачены продавцом к моменту заключения договора купли-продажи в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т.п. Во втором случае под сомнение ставится «добросовестность» продавца. 

На наш взгляд, «добросовестность» в сделках купли-продажи должна рассматриваться как с позиции покупателя, так и с позиции продавца. Например, законодательством предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. В случае просрочки платежа продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК). Тем не менее на практике в сделках купли-продажи наиболее незащищенной стороной остается покупатель. 

При рассмотрении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, Пленум Высшего Арбитражного Суда определил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом 

Проблема добросовестных приобретателей сдвинулась с мертвой точки в апреле 2003 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел дело по жалобам граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева на нарушение их конституционных прав и свобод положениями п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки. Действия связаны с признанием сделок купли-продажи недвижимости недействительными и применением последствий недействительных сделок. 

Как закреплено в решении, в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица — владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П сделало переворот в судебной практике в буквальном смысле. Районные суды по спорам о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности встали на защиту добросовестных приобретателей.

Примером являются решения по аналогичным делам, рассмотренные одним судьей, но в разное время, соответственно в декабре 2002 г. и октябре 2003 г. В последнем споре судья, ссылаясь на п. 1, 2 вышеназванного Постановления Конституционного Суда РФ, вынес решение в пользу добросовестного покупателя квартиры.

Нормативное закрепление защиты добросовестных покупателей в сделках с недвижимым имуществом произведено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Нововведение вызвало отклики и позитивного, и негативного содержания. Так, Л.Ю. Михеева считает, что „указанные изменения были направлены на „усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого“ Несмотря на неоднозначность толкования новой редакции ст. 223 ГК РФ, государственную регистрацию (принцип публичной достоверности) следует считать единственной защитой права покупателя в сделках купли-продажи недвижимости. Исключением из принципа публичной достоверности государственного реестра недвижимости является отчуждение имущества без воли собственника (подлог) и совершение регистрационной записи под влиянием насилия или угрозы насилия.

Высокие цены на квартиры порождают множество махинаций на рынке недвижимости. Имеют место продажи квартир по подложным документам (доверенностям) без согласия собственника, и в этих случаях суды принимают однозначные решения в пользу собственника, при этом, как ни странно, все-таки страдает добросовестный приобретатель. Получить компенсацию, обещанную Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в ред. 30 декабря 2004 г., не так-то просто. Для реализации ст. 31.1 вышеуказанного Закона необходимы силы и время. Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. От государства возмещение ущерба можно получить только в том случае, если судебное решение по независимым от бывшего собственника причинам не может быть исполнено, то есть у должника отсутствует имущество, необходимое для возмещения убытков. Размер возмещаемого вреда ограничивается по Закону одним миллионом рублей.

Также спорной представляется ситуация, где нарушается преимущественное право покупки доли, в частности, собственник комнаты в коммунальной квартире продает свою долю в обход остальных соседей по общей жилплощади. Последующая регистрация договора и права собственности на комнату не гарантируют новому собственнику, что решение суда будет вынесено в его пользу, то есть добросовестного приобретателя, а не участника долевой собственности, чьи права нарушены. При этом немаловажное значение будет иметь условие о трехмесячном сроке, закрепленное в п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Продавец, нарушивший условия преимущественной покупки доли сособственниками, будет рассматриваться как неуправомоченный отчуждатель, т.е. недобросовестный субъект сделки. Подводя итог вышесказанному, следует отметить усиление защиты добросовестных покупателей на законодательном уровне. Защита прав добросовестного продавца по-прежнему определяется нормами купли-продажи ГК РФ.

Добросовестность в сфере купли-продажи, в том числе недвижимости, будет слагаться из того, насколько честно будут выполнять свои обязанности покупатель и продавец. Требования добросовестности и разумности касаются всех и каждого.

Бесплатная юридическая консультация осуществляется в разделе юрист онлайн, где на ваши вопросы ответят, юристы, адвокаты юридического центра.