В условиях рыночной экономики широкое распространение получили паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом, в состав которого входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на данное имущество удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией.
Существуют открытые, интервальные и закрытые паевые инвестиционные фонды. В данной статье речь пойдет о закрытых паевых инвестиционных фондах (далее - ЗПИФ недвижимости), которые появились на российском рынке сравнительно недавно и где основными объектами инвестирования выступают не акции и облигации, а недвижимость. Существенным отличием их от открытых и интервальных являются, во-первых, долгосрочный характер инвестирования средств, а во-вторых, менее жесткие с точки зрения ликвидности вложений требования к составу и структуре активов.
Первые ЗПИФ недвижимости появились в России в 2003 г. В 2005 - 2006 гг. на финансовом рынке сложилась благоприятная ситуация для инвестирования в недвижимость. Прежде всего это связано с тем, что рынок недвижимости стремительно развивается.
Другая причина успеха создания фондов недвижимости - рост доверия россиян к коллективным инвестициям.
Положительные стороны ЗПИФ недвижимости - прозрачность и надежность, поскольку предполагается приобретение уже существующего объекта, подразумевающее рост его стоимости и получение дохода от арендных платежей, а также возможность просчитать доходность, если это не долгосрочное строительство. Прозрачность обеспечивается обязательной регулярной публикацией результатов деятельности ЗПИФ, а также жестким контролем со стороны государства, специализированного депозитария и аудитора.
Негативным фактором создания ЗПИФ является то, что учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, т.е. погашения паев до истечения срока действия договора. единственная возможность пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора и выйти из игры - реализация паев на вторичном рынке.
Поскольку паевой фонд не является юридическим лицом и соответственно не является плательщиком таких налогов, как налог на прибыль, налог на имущество и др., возникает ряд вопросов, касающихся налогообложения.
Согласно Федеральному закону от 29.11.2001 N 156-ФЗ (в ред. от 15.04.2006) "Об инвестиционных фондах" правилами доверительного управления могут предусматриваться промежуточные выплаты пайщикам от доверительного управления имуществом, составляющим фонд, поскольку пайщиком может являться как физическое, так и юридическое лицо. Соответственно у физического лица данный доход будет облагаться НДФЛ, а у юридических лиц - налогом на прибыль.

Налог на доходы физических лиц

Объектом обложения НДФЛ в соответствии со ст. 209 НК РФ признается доход, полученный налогоплательщиком от источников в Российской Федерации. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и натуральной форме.
Таким образом, при получении пайщиком - физическим лицом промежуточной выплаты дохода от доверительного управления имуществом, составляющим ЗПИФ недвижимости, НДФЛ будет исчисляться и удерживаться налоговым агентом непосредственно при фактической выплате дохода.

Налог на прибыль

Основание для уплаты налога на прибыль у пайщика - юридического лица возникает в случае погашения, реализации или промежуточной выплаты. При определении налоговой базы следует руководствоваться ст. 250 НК РФ, в соответствии с которой данная выплата признается внереализационным доходом. Датой получения промежуточной выплаты дохода будет признаваться дата поступления денежных средств на расчетный счет пайщика - юридического лица (пп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Что касается налогообложения недвижимости, принадлежащей фонду, то согласно ст. 246 НК РФ плательщиками налога на прибыль признаются российские организации и иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации.
Согласно действующему налоговому законодательству ПИФ как имущественный комплекс без создания юридического лица плательщиком налога на прибыль не является. Таким образом, прирост имущества ПИФ, в том числе в виде доходов от реализации и сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество фонда, налогом на прибыль облагаться не должен.

Налог на добавленную стоимость

С 1 января 2006 г. вступила в силу ст. 174.1 НК РФ, регулирующая, в частности, особенности исчисления и уплаты НДС в соответствии с договором доверительного управления имуществом фонда. В данной статье указывается, что "при совершении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) или договором доверительного управления имуществом на участника товарищества или доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика".
Следовательно, плательщиком НДС признается доверительный управляющий со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В соответствии со ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Так как реализацией признается передача на возмездной или безвозмездной основе права собственности на товары, передача права собственности, а также оказание услуг одним лицом другому лицу (ст. 39 НК РФ), то именно действия управляющей компании образуют объект обложения НДС при сдаче в аренду (реализации) недвижимого имущества, составляющего ЗПИФ.
Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг).
При реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав доверительный управляющий обязан выставлять соответствующие счета-фактуры от своего имени и отражать их в книге продаж. Только ему при наличии счетов-фактур предоставляется налоговый вычет. Если доверительный управляющий осуществляет еще и иную деятельность, то право на вычет сумм налога возникает при ведении раздельного учета товаров (работ, услуг).
Так как законодательно порядок заполнения и сдачи налоговой декларации по НДС доверительным управляющим нигде не определен, следует использовать общий порядок по заполнению и представлению налоговой декларации (Приказ Минфина России от 26.12.2005 N 163н "Об утверждении форм налоговых деклараций по налогу на добавленную стоимость, налогу на добавленную стоимость по налоговой ставке 0 процентов и косвенным налогам (налогу на добавленную стоимость и акцизам) при ввозе товаров на территорию Российской Федерации с территории Республики Беларусь и порядков их заполнения").
Таким образом, суммы НДС по операциям, совершенным в рамках договора доверительного управления, будут отражаться в налоговой декларации управляющей компании вместе с НДС, возникающим от основной деятельности управляющей компании.
В данной ситуации управляющая компания не будет выступать в качестве налогового агента, поскольку ст. 24 НК РФ таковыми признаются лица, на которых Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет (внебюджетный фонд) налогов. Главой 21 НК РФ не предусмотрены обязанности управляющих компаний в качестве налоговых агентов.
Что касается передачи имущества в ЗПИФ, то такая операция входит в перечень операций, не признаваемых реализацией согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, а значит, объект налогообложения организации, ставшей участником ЗПИФ недвижимости, отсутствует.

Налог на имущество

Одним из наиболее острых для управляющих компаний является вопрос уплаты налога на имущество, составляющее ЗПИФ. Данным налогом в соответствии со ст. 2 Закона от 13.12.1991 N 2030-1 "О налоге на имущество" облагались основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика налога. Согласно ст. 1 этого Закона плательщиками налога являлись предприятия, учреждения (включая банки и другие кредитные организации) и организации, в том числе с иностранными инвестициями, считающиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации.
Поскольку ПИФ это ни юридическое лицо, ни филиал, ни подразделение какого-либо юридического лица, он не мог являться плательщиком налога на имущество предприятий. Признание управляющей компании плательщиком налога противоречило Закону N 2030-1 ввиду того, что имущество, составляющее ПИФ, не находится на балансе управляющей компании, а понятия "налоговый агент" этот Закон не содержит.
В гл. 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ отсутствует упоминание о паевых инвестиционных фондах. Плательщиками налога являются организации, т.е. юридические лица, понятия "налоговый агент" гл. 30 также не содержит. Таким образом, можно сделать вывод о намерениях законодателя не включать имущество, составляющее ЗПИФ, в состав подлежащего налогообложению.
Несмотря на то что ст. 378 НК РФ, определяющей особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление, закреплено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления, представляется, что указанные положения для пайщиков ЗПИФ не применимы ввиду того, что в любом ПИФ имущество обезличено и принадлежит всем пайщикам одновременно. Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев инвестиционных паев и учитывается управляющей компанией на отдельном балансе. По указанному имуществу ведется отдельный учет. Раздел имущества, составляющего ПИФ, и выделение из него доли в натуре не допускаются (ст. ст. 11, 15 Закона N 158-ФЗ). Взамен переданного в ПИФ имущества пайщик получает ценную бумагу - пай, который не является объектом налогообложения.
Таким образом, формально на текущий момент оснований для уплаты налога на имущество ЗПИФ не возникает.

Право, Строительство, Раздел имущества, раздел предприятий, Налогообложение, Налог на доходы физических лиц, право собственности, Недвижимость, НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ