Муниципальная собственность на землю

В правовой науке вопрос о возможности признания бесхозяйным такой разновидности имущества, как земельные участки, стал предметом множества публикаций и теоретических изысканий.

До принятия действующего Земельного кодекса в отечественной юридической науке не существовало единого мнения относительно возможности применения к земельным участкам режима бесхозяйного имущества и, как следствие, - возможности приобретения муниципальным образованием права собственности на такие земельные участки.

Многие авторы утверждали, что к земле такой режим не может быть применен, так как, согласно п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса, земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Согласно указанному мнению делался вывод, что в Российской Федерации не существует бесхозяйной земли. Однако справедливым представляется мнение, в соответствии с которым указанная норма дает лишь определение государственных земель и не является основанием возникновения права государственной собственности на землю. Пункт 2 ст. 214 ГК РФ лишь констатирует, что на момент принятия Гражданского кодекса РФ в государственной собственности находятся земельные участки, не переданные в собственность граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

С момента вступления в силу Земельного кодекса РФ было установлено, что при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

Также, согласно ст. 25, ЗК РФ признает возможность возникновения прав на земельные участки по основаниям, предусмотренным Гражданским законодательством. Таким образом, Земельный кодекс в настоящее время дает все основания применять ст. 225 ГК РФ к возникновению права собственности на бесхозяйные земельные участки.

Итак, ст. 225 ГК РФ предусматривает три основания признания вещи бесхозяйной. В первом случае бесхозяйной признается вещь, не имеющая собственника, во втором - вещь, собственник которой не известен, и в третьем - вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Учитывая, что земля является не только недвижимым имуществом, но и природным ресурсом, то есть представляет большое значение с экологической, социальной и экономической точек зрения, действующее законодательство не допускает случаев отсутствия собственника у такого имущества.

Также невозможны и случаи, когда собственник имущества был бы неизвестен, поскольку если право на земельный участок когда-либо возникло, то оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке, а если право не зарегистрировано, то оно не могло возникнуть.

Таким образом, Земельный кодекс РФ предусмотрел лишь одно из названных в ст. 225 ГК РФ оснований признания земельного участка бесхозяйным - отказ собственника от прав на земельный участок. Необходимо отметить, что таким собственником может выступать лишь физическое или юридическое лицо, так как законодательством не предусмотрена возможность отказа от права собственности на землю публичными образованиями.

В соответствии со ст. 236 Гражданского кодекса отказ гражданина или юридического лица от права собственности на принадлежащий ему земельный участок не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении этого участка до приобретения права собственности на него другим лицом.

Согласно ст. 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, таких как:

- использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством;

- осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- своевременное начало использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- своевременное внесение платежей за землю;

- соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- недопущение загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;

- иные обязанности, предусмотренные законом.

Однако надлежащее выполнение собственником всего комплекса возложенных на него обязанностей, особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения, является достаточно обременительным для собственника, заявившего об отказе от своего права на земельный участок, тем более что мотивом отказа чаще всего является именно непосильность бремени содержания земельного участка для конкретного собственника.

В этой связи на практике имеют место случаи, когда собственник или владелец земли отказывается от прав на нее не посредством подачи соответствующего заявления в уполномоченные органы власти, а именно устраняясь от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Таким образом, создается ситуация, когда юридически собственник у таких земель есть, но фактически земли являются брошенными, бесхозяйными.

В соответствии с действующим законодательством данная ситуация имеет два варианта развития: либо эти земли могут быть приобретены в собственность на основании приобретательной давности, либо должны быть принудительно изъяты как не используемые по назначению на основании ст. 284 ГК РФ.

Для применения первого варианта необходимо наличие лица, которое бы добросовестно, открыто, непрерывно владело земельным участком как своим собственным в течение установленного законом срока.

Второй вариант распространяется лишь на земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства или жилищного или иного строительства и не используемые по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование). Кроме того, ст. 286 ГК РФ, закрепляющая порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, предусматривает обязательное заблаговременное предупреждение собственника участка о допущенных нарушениях. А для этого необходимо установить его местонахождение, что зачастую сделать затруднительно или невозможно, поскольку местонахождение собственника может быть неизвестно. Кроме того, в соответствии со ст. 286 Гражданского кодекса РФ собственник участка должен изъявить свое согласие с решением об изъятии земельного участка. В противном случае возникший спор подлежит передаче на рассмотрение в суд. Если же местонахождение собственника неизвестно, то привлечь его в качестве ответчика в судебное заседание, надлежащим образом известив о месте и времени его проведения, будет также невозможно. Согласно п. 2 ст. 364 Гражданского процессуального кодекса РФ такой факт является безусловным основанием к отмене судебного решения. Таким образом, неиспользуемый земельный участок выбывает из оборота, поскольку собственнику он не нужен, а государство или муниципалитет не имеют правовых оснований изъять такой участок, не извещая об этом его собственника.

Итак, с установлением того, что земельный участок является бесхозяйным, на основании ч. 3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ такой участок может быть приобретен в муниципальную собственность.

Согласно нормам вышеуказанной статьи бесхозяйный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится.

Порядок постановки на учет бесхозяйных земельных участков регулируется Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 (далее - Положение). Согласно п. 5 Положения к заявлению уполномоченного органа местного самоуправления должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

В дальнейшем, по истечении года со дня постановки такого участка на учет, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на такой бесхозяйный земельный участок.

Необходимо отметить, что речь здесь идет именно о праве, а не обязанности органа местного самоуправления заявить о намерении приобрести земельный участок в муниципальную собственность. Это право может быть либо реализовано муниципалитетом, либо приобретение такого земельного участка в собственность может быть признано нецелесообразным.

Таким образом, на сегодняшний день законодательство не содержит норм, согласно которым муниципальные образования приобретали бы право собственности или иные права на земельные участки, находящиеся на их территории, автоматически после признания таких участков бесхозяйными.

Кроме того, рассматриваемые судом дела о признании имущества бесхозяйным и признании права муниципальной собственности на такое имущество имеют ряд особенностей, в том числе направленность действий суда на обнаружение отсутствующего собственника (лица, обладающего иным правом на вещь) с целью предоставления ему возможности заявить о своем праве, а в случае неявки - создание предположения об утрате им права собственности и признание права за заявителем.

Указанным целям служит и публичное оповещение о переводе бесхозяйного имущества в муниципальную собственность, предусматриваемое нормативными актами органов местного самоуправления. Представляется, что такое оповещение должно осуществляться путем публикаций в местных СМИ с целью информирования наиболее широкого круга лиц.

Учитывая вышеизложенное, к периоду времени, в течение которого земельный участок фактически не использовался собственником, добавляется срок, необходимый для признания земельного участка бесхозяйным, а также время, затрачиваемое на обращения в регистрационные и судебные органы, необходимое указанным органам для рассмотрения данного вопроса и принятия соответствующего мотивированного решения.

Таким образом, земельный участок фактически не используется и выбывает из хозяйственного оборота на длительный срок, а также не получает должной охраны в качестве природного ресурса, что никак нельзя признать соответствующим основным принципам земельного права и интересам муниципального сообщества.

Обращая внимание на необходимость решения указанных проблем, автору представляется возможным внести определенные законодательные усовершенствования в существующее регулирование порядка использования бесхозяйных земельных участков и их передачи в муниципальную собственность.

Итак, основной задачей здесь является вовлечение в хозяйственный оборот бесхозяйных земельных участков в соответствии с такими принципами земельного права, как обязательное использование земельного участка согласно его целевому назначению.

Для этого следует наделить органы местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится бесхозяйный земельный участок, ограниченным правом передавать такой участок в срочное пользование заинтересованным лицам.

Указанное право должно возникать у соответствующих муниципальных образований с даты регистрации земельного участка в качестве бесхозяйного уполномоченным органом по регистрации недвижимого имущества.

Предполагается, что такие земельные участки могут использоваться в соответствии с предусмотренным для них целевым назначением, в том числе для огородничества, садоводства, ведения личного подсобного хозяйства и т.д. Кроме того, использование земельных участков не должно создавать каких-либо обременений земельного имущества по истечении срока пользования (например, недопустимым следует считать возведение построек на земельном участке, хотя бы для такого земельного участка это не противоречило его разрешенному использованию).

Заинтересованные в использовании бесхозяйных земельных участков лица будут приобретать право безвозмездного срочного пользования на соответствующие земельные участки и получат возможность использовать их в течение определенного срока (представляется целесообразным, что такой срок не должен устанавливаться короче, чем период сельскохозяйственной активности в соответствующем регионе).

Указанное право пользования может возникать на основании заявления заинтересованных лиц (граждан или юридических лиц) при условии последующего использования указанных земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

На время пользования бесхозяйными земельными участками землепользователь должен нести все обязанности, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ.

Платежи за землю, перечисляемые землепользователем за отчетный период, должны поступать в местные бюджеты. Кроме того, реализация предложенного проекта позволит обеспечить надлежащую охрану бесхозяйных земель и минимизировать риск загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв соответствующих земельных участков.

Право,  право собственности,  Суд,  Законодательство 

Юридическая помощь

02.09.2013, 14465 просмотров.