Законом предусмотрена возможность арендатора как передать арендованный земельный участок в субаренду, так и передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т.е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Если же никакой записи на сей счет в договоре нет, арендатор может осуществлять передачу своих прав или сдачу участка в субаренду и без согласия собственника земельного участка. Он обязан лишь уведомить об этом арендодателя. Такое правило установлено ст. 22 ЗК РФ (следует иметь в виду, что эта особенность договора аренды земельного участка установлена именно Земельным кодексом; по Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду и передачу права аренды обязательно).
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.
Субаренда оформляется договором на срок, не превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды; на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков. Однако ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор земельного участка.
По общему правилу досрочное прекращение договора аренды земельного участка влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, но договором аренды может быть предусмотрено и иное. При досрочном прекращении аренды земельного участка субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды этого участка в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (в гражданском праве это называется «перенаем»). В отличие от субаренды, в этом случае арендатором становится другое лицо на тех же условиях, на которых был заключен договор с первым арендатором, оформления нового договора земельного участка при этом не требуется.
Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, товарищества (паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка.
Порядок передачи арендных прав в залог регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Арендатор при передаче арендных прав в залог остается ответственным по договору земельного участка перед арендодателем.
Порядок внесения арендных прав в уставный капитал (паевой фонд) юридических лиц регулируется их уставами. В соответствии с Земельным кодексом РФ (в отличие от норм гражданского законодательства) в этом случае права и обязанности по договору аренды переходят к данному юридическому лицу как к новому арендатору (без заключения нового договора аренды).
Распоряжаться земельным участком путем его отчуждения (продажи, дарения, мены) арендатор не имеет права. Земельный кодекс РФ не предусматривает также права арендатора передавать земельный участок в безвозмездное пользование.