В октябре 2006 г. Правительством Москвы были утверждены новые Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в городе Москве. В приложении к данным Правилам предусмотрен круг документов, предоставляемых при вселении в жилое помещение. Причем впервые выделен Перечень документов, предоставляемых при вселении в жилые помещения в коммунальных квартирах. В дополнение к документам, удостоверяющим личность гражданина и основание приобретения права на вселение, включены документы, подтверждающие согласие собственников всех жилых помещений (комнат) в данной коммунальной квартире на вселение гражданина в качестве члена семьи собственника либо члена семьи гражданина, проживающего по договору социального найма, безвозмездного пользования, а также справка об отсутствии тяжелых форм хронических заболеваний у проживающих и вселяющихся лиц, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно, в соответствии с перечнем соответствующих заболеваний, который устанавливается Правительством Российской Федерации.
Появление в списке указанных документов не может рассматриваться как простая формальность. По сути, речь идет о существенном ограничении прав собственника на вселение в коммунальную квартиру других лиц, а при наличии хронического заболевания — и собственное вселение. Ограничиваются также права членов семьи собственника.
Такое согласие могло требоваться, если рассматривать коммунальную квартиру как объект общей собственности, в отношении которого правомочия владения, пользования и распоряжения должны осуществляться по общему согласию всех сособственников (ст. 246, 247 ГК РФ). Однако такой подход противоречит федеральному законодательству, так как комната в соответствии со ст. 16 ЖК РФ — самостоятельный вид жилых помещений и самостоятельный объект гражданских и жилищных прав. Собственники комнат в коммунальной квартире не рассматриваются как сособственники квартиры. В общей долевой собственности собственников комнат коммунальной квартиры находится лишь имущество, предназначенное для обслуживания более чем одной комнаты (ст. 42 ЖК РФ). Это различные вспомогательные помещения — коридоры, кухни и т.д.
Право на долю в общем имуществе не является самостоятельным объектом прав, поскольку переходит вместе с правом на соответствующую комнату. Наличие общей собственности на объекты общего пользования само по себе не может рассматриваться как основание для ограничения права собственника комнаты на вселение к себе иных граждан.
Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин-собственник может использовать жилое помещение для собственного проживания и проживания членов своей семьи. Поскольку речь идет об ограничении наиболее полного вещного права — права собственности, такое ограничение может быть предусмотрено только федеральным законом.
Единственным ограничением правомочий собственника комнаты в коммунальной квартире является преимущественное право покупки комнаты, предоставленное собственникам других комнат в той же квартире (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Таким образом, федеральное законодательство не содержит оснований для предъявления требования о предоставлении согласия собственников других жилых помещений в коммунальной квартире как условия для вселения в комнату собственника иных лиц. Соответственно, нет оснований для предъявления требования о получении такого согласия в качестве условия регистрации по месту жительства.
Вызывает сомнения также правомерность требования о предоставлении вселяющимся в жилое помещение в коммунальной квартире собственником справки об отсутствии тяжелых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно. Перечень таких заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».
Следует учитывать, что данный Перечень был утвержден не в целях установления запрета на вселение в жилое помещение лица, имеющего одно из приведенных в нем заболеваний. Рассматриваемый Перечень утвержден в соответствии со ст. 51 ЖК РФ, устанавливающей основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Одним из таких оснований является проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и отсутствие иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Таким образом, данный Перечень имеет специальное назначение — он необходим при определении оснований нуждаемости в жилом помещении. Использовать его применительно к иным правоотношениям представляется возможным только при наличии непосредственной ссылки на него в федеральном законодательстве. К примеру, отсылка к данному Перечню присутствует в ст. 57, 73 ЖК РФ. Статья 57 ЖК РФ отсылает к данному Перечню для определения хронических заболеваний, дающих основание для внеочередного предоставления жилья. Согласно ст. 73 ЖК РФ наличие предусмотренного в Перечне заболевания является препятствием для обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Таким образом, Жилищный кодекс РФ содержит ссылки на данный Перечень только в связи с договором социального найма.
Запрет на регистрацию по месту жительства собственника, страдающего одной из форм хронических заболеваний, является ограничением таких конституционных гражданских прав, как право на свободу выбора места жительства и права собственности (ст. 27, 35 Конституции). Особенно учитывая то, что жилое помещение имеет строго целевое назначение — проживание граждан и приобретается гражданами прежде всего с целью собственного проживания в этом помещении.
Что касается ограничений права собственности, то, как и иные гражданские права, оно может быть ограничено на основании федерального закона, и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 1 ГК РФ).

На данный момент достаточным ограничением на вселение в коммунальную квартиру нанимателей (поднанимателей) и членов их семьи (иных постоянно проживающих лиц) является наличие требования о соблюдении нормы площади жилого помещения на одного человека (ст. 679 ГК РФ, п. 1 ст. 70 ЖК РФ). Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит такого понятия, как «норма площади жилого помещения», для ее определения может использоваться устанавливаемая в соответствии с п. 4, 5 ст. 50 ЖК РФ учетная норма площади жилого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» учетная норма площади для коммунальной квартиры составляет 15 кв. м на человека.