Квартирный вопрос не утратил своей важности и актуальности и всё чаще является самым проблемным вопросом особенно в наше время, когда появилась свобода выбора, а с ней и новые проблемы в связи противоречивым законодательством, и криминалистической обстановкой на рынке жилья. Такие вопросы, как признание недействительным договора купли-продажи, раздел квартиры после развода, спор между наследниками стоят особенно остро. Разрешая эти вопросы, необходимо обратиться за советом к опытному юристу, который предложит Вам выгодный путь решения Вашей проблемы, определит «подводные камни», и если понадобится, будет представлять Ваши интересы в суде.
Вот несколько юридических советов по жилищным вопросам:
1. Купля-продажа жилого дома. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Согласно ст. 552 ГК по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку «юридической чистоты» сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).
2. Найм жилого помещения. Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением. Договор может заключатся со всеми лицами, а не только с нетрудоспособными. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание с иждивением. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а в случаях, когда в договоре предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — также государственной регистрации.
4. Далее приводятся самые распространенные виды мошенничества при заключении жилищных сделок:
— продажа квартиры лицом, которое не является ее собственником.
— использование фальшивых документов
— продажа жилья одновременно нескольким покупателям
— получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.
— дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли — продажи жилья.