Переуступка права на квартиру

Переуступка прав на квартиру, по своей сути является уступкой права требования (цессией). Уступкой права требования или цессией называют соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора. Кредитора, уступившего свое требование к должнику, называют цедентом. Лицо, которое получило право требования, — цессионарием.
Основанием переуступки права на квартиру является договор между первоначальным и новым кредитором, который может иметь характер дарения, возмездного отчуждения права. Для перехода прав кредитора к другому лицу согласия должника не требуется. Однако договором или законом может быть обусловлена необходимость предварительного получения согласия должника. Запрещается только переуступка прав на квартиру, неразрывно связанных с личностью кредитора. К таким правам относятся, например личные неимущественные права (ст. 150 ГК РФ).
Права на квартиру переходят к новому кредитору в таком же объеме, в каком они принадлежали первоначальному кредитору. Для нового кредитора сохраняют силу условия о залоге, поручительстве, процентах, иных способах обеспечения обязательств, а также другие связанные с требованиями права, если стороны не достигли по ним иного соглашения. Эти права переходят в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода. Однако договором может устанавливаться, что переуступается как полный объем прав так и часть требования к должнику.
Ст. 382 ГК РФ устанавливает требование уведомить должника о переуступке прав на квартиру.
Случаи, когда права кредитора по обязательству переходят к другому лицу непосредственно на основании закона:
— универсальное правопреемство (наследование), когда все права лица, по которым он был кредитором, переходят к правопреемникам. К наследникам, переходят не только права, но и обязательства наследодателя.
— реорганизация юридического лица в различных формах (ст. 57 ГК РФ), когда права и обязанности переходят к другим организациям.
— решение суда как основание для перевода прав кредитора на другое лицо.
— установлением преимущественного права на заключение договора.
— в некоторых случаях закон усиливает преимущественное право на заключение договора запретом совершать сделку с другими лицами.
Судебная практика защищает права лиц, преимущественное право которых нарушено заключением договора с другим лицом, и переводит права по договору на управомоченное лицо с возмещением причиненных ему убытков.
Переуступка права на квартиру требует государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ).
Прежний кредитор по общему правилу отвечает перед новым (цессионарием) за то, что передал ему действительное требование. Если оно основано на недействительной сделке, например на сделке, заключенной недееспособным лицом, или уже было исполнено, то цессионарий вправе требовать возмещения причиненных ему убытков (ст. 15 ГК РФ). Первоначальный кредитор не отвечает перед цессионарием за исполнение требования должником, если не принял на себя такое поручительство.
Перевод же должником, своего долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора. В отличие от уступки требований перевод долга может существенно нарушить интересы кредитора: ему далеко не безразлично, на ком лежит обязанность совершить соответствующее действие. Новый должник может оказаться менее надежным, платежеспособным, чем прежний. Как и при уступке права требования (ст. 386 ГК РФ), новый должник может выдвигать требованиям кредитора все возражения, которые имел первоначальный должник.

Бесплатная юридическая консультация осуществляется в разделе юрист онлайн, где на ваши вопросы ответят, юристы, адвокаты юридического центра.