Подпункт 4 п.3 ст.39 Налогового кодекса РФ устанавливает, что передача имущества, если она носит инвестиционный характер (в частности, паевые взносы в паевые фонды кооперативов), не признается реализацией товаров (работ, услуг). А в пп.1 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ закреплено, что операции, указанные в п.3 ст.39 Налогового кодекса РФ, не облагаются НДС. Таким образом, суммы, внесенные в оплату стоимости пая ЖСК, не будут облагаться НДС. Это существенный плюс для организаций, которые являются членами кооператива.
Одновременно с этим ЖСК не будет уплачивать налог на прибыль с имущества, имущественных или неимущественных прав, которые получены в качестве взносов в его фонд (пп.3 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ).
А нужно ли ЖСК уплачивать НДС при передаче готового жилья членам кооператива? Для ответа на этот вопрос обратимся к пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Здесь указано, что объектом налогообложения, в частности, является реализация товаров (работ, услуг, имущественных прав) на территории России. Однако особенность ЖСК состоит в том, что при передаче квартиры в собственность члена кооператива реализация отсутствует. Ведь согласно п.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ, член кооператива, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности. Иными словами, ЖСК не приобретает право собственности на квартиры в построенном доме. Первичным собственником квартиры в ЖСК является член этого кооператива, полностью выплативший стоимость пая.
Правда, в Налоговом кодексе РФ данное утверждение прямо не закреплено. И возможно, что при налоговой проверке у вас могут возникнуть споры с проверяющими. Поэтому в данном случае можно предусмотреть в уставе ЖСК, что его новым членом может стать только лицо, внесшее 100 процентов стоимости пая. Таким образом, уплата членского взноса в ЖСК будет фактически являться оплатой квартиры.
Кроме того, ЖСК имеет льготу по налогу на имущество, которая установлена п."з" ст.4 Закона РФ от 13 декабря 1991 г. N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий": кооператив не уплачивает налог со своего имущества.
Достаточно часто ЖСК выступает застройщиком по строительству жилого дома и привлекает к строительству физических лиц. В этом случае все выплаты в пользу строителей не будут облагаться ЕСН и страховыми взносами в Пенсионный фонд РФ. Это следует из пп.8 п.1 ст.238 Налогового кодекса РФ.

Чем регулируется деятельность ЖСК

В Гражданском кодексе РФ только две статьи непосредственно связаны с правовым регулированием деятельности ЖСК, а именно ст.116 и п.4 ст.218. Однако в этих статьях закреплены лишь общие положения, касающиеся деятельности ЖСК.
В то же время ЖСК является разновидностью потребительского кооператива и соответственно некоммерческой организацией. Деятельность некоммерческих организаций, кроме Гражданского кодекса РФ, регулируется Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Однако в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона его действие не распространяется на потребительские кооперативы.
Также на деятельность ЖСК не распространяется и действие Закона РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (ст.2).
26 мая 1988 г. был принят Закон СССР N 8998-XI "О кооперации в СССР" (далее - Закон СССР "О кооперации в СССР"), который продолжает действовать до сих пор, но с существенными ограничениями. Например, этот Закон не распространяется на деятельность садоводческих товариществ и дачных кооперативов, а также кооперативов в сферах производства и услуг. При этом действие данного Закона в отношении ЖСК ничем не ограничивается. Поэтому можно сделать вывод о том, что деятельность ЖСК в части, не урегулированной Гражданским кодексом РФ, должна осуществляться в соответствии с Законом СССР "О кооперации в СССР".

Виды ЖСК

В ст.11 Закона СССР "О кооперации в СССР" закреплено, что ЖСК может организовываться как на самостоятельных началах, так и при государственных предприятиях, учреждениях и организациях. Последнее означает, что публичные образования в той или иной форме принимают участие в создании и деятельности ЖСК. Основной формой такого участия является то, что публичные образования финансируют часть затрат на строительство из бюджета (как правило, при этом после завершения строительства часть помещений передается в собственность соответствующего публичного образования).
Например, как указано в Распоряжении мэра Москвы от 12 февраля 1996 г. N 70-РМ "О строительстве домов ЖСК, сформированных в 1995 - 1996 гг.", из городского бюджета покрывалось до 50 процентов затрат на строительство домов ЖСК, сформированных из очередников, состоящих на учете на получение бесплатного жилья, а также из очередников, состоящих на учете на приобретение жилья в домах ЖСК по категориям: инвалиды и участники Великой Отечественной войны, бывшие малолетние узники концлагерей, семьи погибших воинов, коренные москвичи.
Иногда для финансирования строительства дома компетентный орган власти выбирает уже конкретный ЖСК, который будет осуществлять строительство. Например, Распоряжением мэра Москвы от 22 марта 2001 г. N 248-РМ "О строительстве жилого дома ЖСК "Академический" для очередников Российской академии наук во вл. 27-31 по ул. Вавилова (Юго-Западный административный округ)" функции заказчика по проектированию и строительству жилого дома были возложены на уже сформированный ЖСК "Академический".
Если же ЖСК еще не сформирован, а также для того, чтобы избежать перемены пайщика путем уступки своего пая, в нормативном акте могут быть определены лица, из которых должен формироваться ЖСК. Например, может быть закреплено, что формирование ЖСК возможно только из числа военнослужащих, проходящих службу по контракту или уволенных с военной службы при общей продолжительности военной службы 25 лет и более и не имеющих жилых помещений для постоянного проживания.
Таким образом, можно выделить два вида ЖСК:
1) созданные и действующие в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ и Закона СССР "О кооперации в СССР";
2) созданные и финансируемые публично-правовыми образованиями (в этом случае деятельность ЖСК будет осуществляться не только на основании Гражданского кодекса РФ и Закона СССР "О кооперации в СССР", но и в соответствии со специальными нормативными актами, изданными компетентным государственным органом).
Далее в нашей статье мы будет рассматривать ЖСК, созданные и действующие без участия в его деятельности публично-правового образования.

Учредительные документы ЖСК

Учредительным документом ЖСК является устав. В нем должны содержаться следующие сведения:
- наименование кооператива с указанием на основную цель его деятельности - строительство жилого дома (домов), а также слово "кооператив";
- предмет и цели деятельности ЖСК;
- его местонахождение;
- порядок вступления в ЖСК и выхода из него;
- права и обязанности членов ЖСК;
- размер паевых взносов членов кооператива;
- состав и порядок внесения паевых взносов членами кооператива;
- ответственность членов кооператива за нарушения обязательства по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооперативом, а также порядок принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок распределения доходов (убытков) между членами кооператива;
- основания и порядок исключения из кооператива;
- условия реорганизации и прекращения деятельности кооператива.

Органы управления ЖСК

Высшим органом управления кооперативом является общее собрание. К его компетенции относятся такие вопросы:
- принятие устава кооператива, внесение в него изменений и дополнений;
- избрание председателя кооператива, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности;
- прием в члены кооператива, исключение из него, а также вопросы, связанные с выходом из кооператива;
- принятие и изменение правила внутреннего распорядка кооператива, положения об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и другие внутренние акты кооператива;
- определение размера предусмотренных уставом кооператива вступительных и паевых взносов;
- утверждение плана деятельности кооператива и отчетов о его исполнении;
- установление порядка распределения доходов (прибыли), виды, размеры и направления использования фондов и резервов кооператива;
- решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.
В соответствии с уставом кооператива или решением общего собрания к его исключительной компетенции могут быть отнесены и другие вопросы организационной, хозяйственной и общественной деятельности кооператива. Для текущего руководства деятельностью ЖСК общее собрание избирает председателя, а в крупных кооперативах также правление. При этом каждый член кооператива, в том числе юридическое лицо, имеет один голос независимо от размера его имущественного вклада.
Правление кооператива (или председатель кооператива, в котором нет правления) осуществляет руководство текущими делами кооператива и принимает решения по вопросам, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания. Председателем правления является председатель кооператива.
Председатель кооператива обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, предприятиями и другими кооперативами, заключает договоры, совершает иные действия.

Государственная регистрация ЖСК

ЖСК считается созданным с момента его государственной регистрации (п.3 ст.11 Закона СССР "О кооперации в СССР").
После регистрации ЖСК должен получить код в соответствии с Общероссийским классификатором организационно-правовых форм (ОК 028-99), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 30 марта 1999 г. N 97. Однако поскольку в этом Классификаторе отсутствует специальный код для ЖСК, то ему должен быть присвоен код 85 "Потребительские кооперативы".
Материал подготовлен при содействии П.В.Шевцова.

Строительство, инвестиции, ремонт