Как проверить квартиру на юридическую чистоту

При покупке квартир на вторичном рынке всегда остается риск нарваться на недобросовестного продавца и получить квартиру с проблемами. Причем их спектр самый широкий – можно получить "дополнительных" жильцов или вовсе остаться без жилья, так как договор будет признан недействительным. Поэтому важно проверить квартиру на юридическую чистоту перед ее покупкой.

На первом этапе проверки квартиры следует проанализировать правоустанавливающие документы. Это те самые бумаги, на основании которых продавец стал владельцем квартиры.

Главный документ – свидетельство о праве собственности. Надо обратить внимание на такие детали:

• количество долей, находящихся во владении продавца – если представлено дробное число, то есть еще владельцы;
• они указываются на обороте бумаги – убедитесь, что совладельцы совершеннолетние и дееспособные и готовы продать свою часть квартиры;
• квартира не должна быть ничем обременена (в документе это обязательно указывается);
• на свидетельстве не должно стоять пометки «погашено»
• адрес квартиры и паспортные данные ее хозяев должны совпадать.

Второй документ – акт приема-передачи квартиры. В нем указано, в каком состоянии недвижимость была передана нынешнему владельцу. Внимательно изучить передаточный акт стоит только в двух случаях: – если квартиры была куплена в новостройке; – если в ней была произведена перепланировка.

В остальных случаях акт приема-передачи является формальностью, и особо важных сведений в нем не содержится.

Третий правоустанавливающий документ всегда разный. Это может быть: – договор купли-продажи – убедитесь, что с момента сделки прошло значительное время и что квартира не была продана на сомнительных условиях; – договор дарения или мены – аналогично; – свидетельство о вступлении в наследование – оптимально, если с момента смерти прежнего владельца прошло более 1 года: тогда объявившиеся наследники уже не смогут на нее претендовать; – свидетельство (или договор) о приватизации – наличие этого документа говорит, что квартира юридически «чистая»: с ней вообще не совершалось никаких сделок.

Естественно, все документы должны быть представлены для изучения в оригинале, иметь опрятный внешний вид, не должны содержать следы исправлений, пометки от руки и т.д.

Второе, что следует проверить – наличие перепланировки. Для этого необходимо посмотреть технический и кадастровый паспорт объекта, а точнее – экспликацию этажа или отдельный план квартиры.

Полученную схему необходимо сравнить с реальной планировкой жилища. Если имеются несовпадения, то перед вами – незаконная перепланировка. После покупки квартиры вся ответственность за самовольный ремонт ляжет на новых хозяев.

При выявлении нарушений (например, при попытке заказать новый техпаспорт) это означает штраф за самовольную постройку (в пределах 5000 рублей) и требование узаконить перепланировку. Придется заказывать всю документацию, уплачивать дополнительные штрафы и пени – как минимум, незаконная перепланировка обойдется в 50 тысяч рублей и примерно полгода для согласования со всеми инстанциями. Так что от "сюрприза" лучше подстраховаться заранее.

Следует знать, что не все изменения считаются перепланировкой, и разрешения на них получать не нужно. Это:

• пристройка тамбура в подъезде;
• косметический ремонт, в том числе вскрытие полов;
• установка встроенной мебели, в том числе шкафов-купе;
• монтаж антенн на фасаде здания; – замена дверей и окон;
• снос или установка не несущих загородок (например, для образования кладовки).

Если же перепланировка была произведена, то для проверки чистоты сделки нужно требовать документы: – разрешение на проведение реконструкции от отдела архитектуры муниципалитета, пожарной службы и санэпидемстанции; – разрешение от остальных владельцев на процедуру; – проект перепланировки; – акт приемки сделанных работ.

Естественно, что после перепланировки все изменения должны быть внесены в документацию. Иногда жильцы не успевают обновить техпаспорт, и покупателям придется доводить дело до конца. Главное, чтобы все предварительные этапы согласования были пройдены.

Помимо самого жилья, необходимо проверить личность самого продавца. Он должен быть:

• совершеннолетним;
• дееспособным;
• находящимся в здравом уме.

Если основной собственник квартиры – ребенок до 18 лет, то самостоятельно недвижимость он продать не может. Вместо него действует его родитель или опекун, в крайнем случае – доверитель. Конечно, дееспособность и психическое состояние продавца проверить трудно – справку из медучреждения требовать некорректно. Однако если продавец находится в инвалидной коляске или его состояние явно отличается от нормального, то лучше соответствующий документ запросить. Если впоследствии выяснится, что продавец не имел права на совершение сделки, то договор будет расторгнут в суде.

Поэтому вместе с правоустанавливающими документами нужно попросить показать как минимум паспорт и переписать себе основные сведения о продавце. Можно "пробить" его личность по открытым базам в интернете – например, посмотреть, не числится ли он в числе должников на сайте налоговой службы, не являлся ли ответчиком по делам о мошенничестве на сайте городского суда и т.д.

С особым вниманием следует отнестись к документам доверенного лица. Он действует на основании доверенности, подписанной нотариусом. Вместе с ней он обязан показать и свой паспорт.

Важно:

• данные в паспорте и доверенности должны совпадать, если продавец поменял паспорт, то придется оформлять новый документ;
• срок действия доверенности не должен быть истекшим;
• проверьте полномочия доверенного лица: возможно, что он имеет права подписывать документы, но не может брать деньги и т.д.

Иначе можно оказаться в неприятной ситуации, когда квартира будет продана человеком, не имеющим на это право. Естественно, что настоящий хозяин жилья опротестует сделку в суде, и жиплощадь придется вернуть.

Историй у любой квартиры как минимум две: – история переходов прав собственности; – история всех жильцов (кто когда прописался и выписался на жилплощади).

Алгоритм получения истории прав собственности для проверки юридической чистоты сделки в законодательстве не предусмотрен. То есть никто не выдаст справку, где указано, кто в какое время являлся владельцем квартиры и на основании таких документов. Конечно, можно направить запрос в архив или Регистрационную палату, но вероятность ответа очень мала.

Косвенно о переходах прав собственности может рассказать история жильцов квартиры. Такую справку получить гораздо проще. Она оформляется в паспортном столе управляющей компании. Документ называется «расширенная выписка». Обычно справка изготавливается в течение 7 дней. Ее может заказать нынешний владелец жилплощади.

На основании документа можно судить о том, как часто квартира меняла своих жильцов. Если в последнее время там часто появлялись новые люди на краткий период, то это повод задуматься.

Этот же документ поможет застраховаться от появления непредвиденных жильцов. В справке будет указано, кто прописан в данный момент на жилплощади и кто, несмотря на снятие с регистрационного учета, сохраняет право на проживание. Как правило, это:

• люди, отбывающие наказание в тюрьмах и колониях-поселениях;
• больные, находящиеся в психоневрологическом диспансере или наркологической клинике;
• лица, временно выехавшие на другое место жительство, в том числе за границу;
• служащие по призыву (в том числе контрактники);
• бывшие супруги.

Следует знать, что вместе со взрослыми право на проживание сохраняют и их дети.

Если не уделить этому моменту внимания, то можно оказаться в неприятной ситуации, когда в свою квартиру возвращается бывший заключенный или психически неуравновешенный больной. Если новые владельцы квартиры откажутся пускать такого жильца, то он может обратиться в суд. Почти со 100-процентной вероятностью он выиграет процесс, и придется пустить на проживание нового «постояльца».

Еще два момента – без вести пропавшие и наследники. Они также могут объявиться в неподходящий момент и через суд потребовать права проживать на квартире. Если в первом случае застраховаться от подобной ситуации просто невозможно, то появление наследников можно предупредить. Нужно лишь убедиться, что с момента смерти прежнего владельца прошло три года – именно столько времени дается наследникам для заявления своих прав.

• справка из управляющей компании об отсутствии долга по квартплате – это стандартный документ, получить его может только собственник;
• справки из эксплуатационных компаний об отсутствии долгов по другим коммунальным услугам, например, за газ, домофон, вывоз мусора и т.д.;
• справка из налоговой службы об уплате налога на имущество (можно просто попросить предоставить последнюю оплаченную квитанцию);
• справка из Росреестра об отсутствии на квартире долгов и обременений.

К получению последнего документа нужно отнестись особенно серьезно. Если на квартире находится какое-то обременение, в том числе долг, арест или залог, то это будет отображено в справке.

В первую очередь необходимо убедиться, что квартира не является предметом судебного разбирательства. Сделать это довольно легко: нужно зайти на сайт городского или арбитражного суда и в строке поиска вбить адрес квартиры. Если он не «всплыл», то вероятность того, что квартиру оспаривают в суде, минимальна.

Оспорить квартиру могут те, кто держат ее в залоге. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда залогодержателями являются банки. Но иногда недвижимость оспаривается частными лицами, ломбардами, микрофинансовые организации и т.д. Если жилье обременено залогом, то это должно быть отражено минимум в трех документах: – закладной; – свидетельстве о праве собственности; – выписке из Росреестра.

Если в одном из указанных документов обременение присутствует, в то время как в остальных его нет, то с квартирой что-то не в порядке.

Подстраховаться следует и от третьих лиц, которые могут сохранить право на проживание. Причем это не только заключенные, без вести пропавшие или бывшие супруги прежнего владельца, но и несовершеннолетние. Если сделка была заключена с нарушением их прав, то официальные представители детей (родители, опекуны, орган опеки и попечительства и даже прокуратура) вполне могут подать иски о признании договора недействительным.

Если в сделке на стороне продавца присутствуют дети или недееспособные граждане, то они должны предоставить разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки и заверенное нотариусом согласие представителя.

Только убедившись в полной юридической чистоте сделки, можно подписывать документы и передавать деньги

юрист по недвижимости,  Договор дарения,  право собственности на квартиру,  снос,  Наказание,  Суд,  недвижимость в новостройке,  Недвижимость,  право собственности,  Наследование,  договор,  сделка купли - продажи,  продажи квартиры,  Ответственность,  ремонт,  Право 

18.05.2020, 2044 просмотра.