ДОВЕРЬ ИМУЩЕСТВО ПИФУ

Интенсивное развитие рынка недвижимости приводит к появлению новых способов распоряжения ею, в частности, в сфере инвестирования. На данный момент среди финансовых инструментов особую роль начинают играть закрытые паевые инвестиционные фонды (далее - ПИФы), которые рассматриваются в качестве одного из способов инвестирования в недвижимость, консервативного и надежного инвестиционного продукта. Немаловажное значение в этом процессе имеет законодательно закрепленная система защиты пайщика.

Данная система строится из следующего: а) осуществление надзора за деятельностью управляющих имущественным комплексом компаний со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (Постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 317 "Об утверждении положения о Федеральной службе по финансовым рынкам");
б) учет и хранение имущества ПИФа в специализированном депозитарии, контроль всех сделок, совершаемых доверительным управляющим со стороны специализированного депозитария;
в) регулярная проверка деятельности управляющей компании независимым аудитором;
г) возможность инвесторов-пайщиков влиять на действия управляющих компаний посредством общего собрания пайщиков;
д) публичность деятельности управляющей компании, заключающаяся в раскрытии информации путем опубликования правил доверительного управления фондом до начала формирования ПИФа, бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках управляющей компании, отчета о приросте (об уменьшении) стоимости имущества ПИФа, сведений о вознаграждении управляющей компании и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества ПИФа, справки о стоимости чистых активов ПИФа, информации о принятии решения о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления ПИФом другой компании.
Несмотря на определенную специфику распоряжения недвижимым имуществом в качестве способа оплаты инвестиционных паев, права на недвижимое имущество, передаваемое в ПИФ, подлежат обязательной государственной регистрации в общем порядке и считаются возникшими с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (ст. ст. 8, 131 ГК РФ). Однако специфический правовой режим данных объектов (который заключается, в частности, в: а) прекращении права собственности учредителя управления на передаваемое в доверительное управление имущество; б) исключении необходимости поименованного указания в ЕГРП сособственников имущества, переданного в доверительное управление; в) одновременном с переходом права собственности установлении доверительного управления имуществом ПИФа; г) исключении возможности возврата переданного имущества к учредителю управления (бывшему титульному владельцу) в случае прекращения доверительного управления; д) особом порядке передачи имущества в состав ПИФа, его учета (хранения), совершения последующих сделок с ним доверительным управляющим и прекращения права собственности после прекращения ПИФа) влечет за собой и определенную специфику осуществления государственной регистрации прав в таких случаях. Вместе с тем порядок и условия проведения регистрационных действий регламентированы действующим законодательством только двумя нормами п. 4 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и абз. 2 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (в ред. от 29 июня 2004 г., далее - Закон о фондах), которых явно недостаточно для формирования единообразной правоприменительной практики регистрирующих органов. Одной из основных проблем в этой области является отсутствие подзаконных нормативных актов, детально регламентирующих особенности государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права доверительным управлением. Очевидна настоятельная необходимость в разработке компетентным органом особого порядка осуществления регистрационных действий .
--------------------------------
Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313 функции по нормативно-правовому регулированию в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Министерство юстиции Российской Федерации.

В этой связи представляется своевременным рассмотрение вопросов, связанных с надлежащим оформлением прав на недвижимое имущество, передаваемое пайщиком в качестве неденежного взноса за приобретаемые взамен ценные бумаги - имущественные паи. Автор настоящей статьи, не претендуя на трактовку излагаемой позиции как единственно верной точки зрения, предлагает свое видение решения затронутого вопроса.

Правовой режим имущественного комплекса, переданного
в доверительное управление управляющей компании

Особенности проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, передаваемое в управление управляющей ПИФом компании, напрямую зависят от особенностей правового режима самого имущественного комплекса. Поэтому выявить и уяснить специфику государственной регистрации прав на такое имущество поможет анализ законодательства, который регулирует правовые отношения, связанные с привлечением управляющей компанией денежных средств и иного имущества заинтересованных лиц путем его инвестирования в инвестиционный фонд.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Однако все фонды, претендующие на статус паевых, должны иметь название (индивидуальное обозначение), идентифицирующее его по отношению к иным паевым инвестиционным фондам, и должны быть зарегистрированы в Реестре паевых инвестиционных фондов, который находится в ведении федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг - Федеральной службы по финансовым рынкам (Постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 317 в ред. от 10 августа 2005 г.). Согласно ст. 10 Закона о фондах паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Недвижимое имущество, имущественные права на недвижимое имущество могут быть переданы в доверительное управление только паевого инвестиционного фонда закрытого типа, правила доверительного управления которым предусматривают условие об отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления фондом до истечения срока его действия иначе, как в случаях, предусмотренных Законом о фондах. При этом передача учредителями доверительного управления в доверительное управление ПИФом имущества, находящегося в залоге, не допускается, а до формирования ПИФа в его активы может входить только имущество, переданное учредителями доверительного управления (ст. 33 Закона о фондах).
Все имущество, составляющее ПИФ, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности, раздел такого имущества и выдел из него доли в натуре не допускается (ст. 11 Закона о фондах). Следовательно, получается, что передача имущества в доверительное управление управляющей компании ПИФа приводит к прекращению индивидуальной собственности учредителя управления и возникновению общей собственности лиц, инвестировавших свой капитал в данный инвестиционный фонд, на передаваемое недвижимое имущество. Подтверждением права на долю в имущественном комплексе, причем исключительно в денежном эквиваленте, является пай. В связи с чем имущество подлежит обособлению как от имущества управляющей компании, так и от имущества иных владельцев инвестиционных паев, имущества, составляющего иные ПИФы, находящиеся в доверительном управлении этой управляющей компании, а также иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанной управляющей компании, и учитывается на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет. Кроме того, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, составляющие ПИФ, подлежат оценке лицом, имеющим соответствующую лицензию. Оценка указанного имущества должна осуществляться при его приобретении и отчуждении, а также не реже 1 раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ст. 37 Закона о фондах).
Отношения лица, передающего имущество в ПИФ, - учредителя управления и управляющей компании строятся на договорной основе. Условия договора доверительного управления ПИФом определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. Данный договор именуется законодателем правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом и должен содержать сведения, предусмотренные п. п. 1, 3 ст. 17 Закона о фондах, а также соответствовать типовым правилам доверительного управления ПИФом соответствующего типа, утвержденным Правительством РФ (Постановление от 25 июля 2002 г. N 564) Срок действия договора, указываемый в правилах, не может быть менее 1 года с начала срока формирования закрытого ПИФа. Правила разрабатываются (подписываются, утверждаются) управляющей компанией, регистрируются Федеральной службой по финансовым рынкам в реестре ПИФов и опубликовываются в печатном издании, указанном в правилах, после получения управляющей компанией лицензии до начала формирования ПИФа. Управляющая компания вправе предлагать заключить договор доверительного управления ПИФом только при условии регистрации федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг правил доверительного управления этим ПИФом до начала его формирования (ст. ст. 19, 53 Закона о фондах). А вот изменения и дополнения в правила доверительного управления ПИФом могут иметь место только после их утверждения общим собранием владельцев инвестиционных паев этого фонда (п. 5 ст. 17 Закона о фондах), т.е. управляющая компания лишена возможности внести какие-либо изменения в разработанные ею условия управления в одностороннем порядке. Кроме того, сообщение о регистрации изменений в правила доверительного управления ПИФом, включая полный текст этих изменений и дополнений, должно быть также опубликовано в печатном издании, указанном в правилах (ст. 20 Закона о фондах).
Ответственность за соответствие зарегистрированных правил доверительного управления ПИФом, а также изменений и дополнений в них требованиям Закона о фондах несет федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг, который в этой связи наделен правом отказать в регистрации правил, а также изменений и дополнений в них в случаях: а) несоответствия представленных документов Закону о фондах типовым правилам доверительного управления ПИФом, нормативным правовым актам федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг; б) наличия в правилах доверительного управления ПИФом, изменениях и дополнениях в них и в иных документах, представленных для регистрации правил доверительного управления ПИФом, изменениях и дополнениях в них, сведений, не соответствующих действительности или вводящих в заблуждение; в) отсутствия у управляющей компании, специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев ПИФа, оценщика или аудитора соответствующих лицензий (ст. 19 Закона о фондах). Приведенный перечень оснований для отказа в регистрации сформулирован в Законе исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит.
Имущество, составляющее ПИФ, должно учитываться в специализированном депозитарии, а также храниться в нем, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено иное. Учет и хранение имущества ПИФа могут осуществляться только одним специализированным депозитарием. Специализированный депозитарий не вправе пользоваться и распоряжаться имуществом ПИФа. Поскольку данная норма сформулирована в качестве императивного правила, то представляется, что в данном случае даже управляющая компания не вправе наделить такими полномочиями специализированного депозитария, выдав ему соответствующую доверенность. Согласно п. 4. ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделок, указанных в законе. По-видимому, это как раз такой случай.
Специализированным депозитарием ПИФа могут быть юридические лица строго установленной организационно-правовой формы: акционерные общества, общества с ограниченной или дополнительной ответственностью, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации и имеющие соответствующую лицензию и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг. Специализированный депозитарий может использовать в своем фирменном наименовании слова "инвестиционный фонд", "паевой инвестиционный фонд" в сочетании со словами "специализированный депозитарий" или "депозитарий" (ст. 44 Закона о фондах). Специализированный депозитарий осуществляет свои функции на основании договора с управляющей компанией ПИФа, срок действия которого не может быть меньше срока договора доверительного управления закрытым ПИФом. Кроме того, специализированный депозитарий действует в соответствии с регламентом, зарегистрированным федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
Учет имущества ПИФа осуществляется путем: а) ведения журнала регистрации входящих документов (подлинные экземпляры первичных документов: гражданско-правовые договоры, акты приема-передачи, акты оценки стоимости имущества и др.); б) ведения учетного журнала о фактах выдачи согласия на распоряжение имуществом; в) ведения журнала учета изменений в составе имущества (поступление
имущества, списание имущества). Специализированный депозитарий обязан каждый рабочий день составлять полный перечень имущества ПИФа. Сведения данного перечня являются основанием для осуществления специализированным депозитарием контрольных функций за соответствием состава и структуры активов ПИФа требованиям законов, иных нормативных правовых актов, правил доверительного управления. Специализированный депозитарий обязан каждый рабочий день направлять в Федеральную службу по финансовым рынкам сведения о стоимости чистых активов и расчетной стоимости одного пая и их изменении.
Управляющая компания (организационно-правовые формы: акционерное общество, общество с ограниченной или дополнительной ответственностью с использованием в наименовании слов "паевой инвестиционный фонд" в сочетании со словами "управляющая компания"; действует только на основании лицензии) осуществляет доверительное управление ПИФом путем совершения любых юридических и фактических действий, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания совершает сделки с имуществом ПИФа от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано наименование ПИФа. При отсутствии указания об этом управляющая компания обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.
Управляющая компания распоряжается имуществом ПИФа только при наличии документа, подтверждающего согласие специализированного депозитария (ст. 45 Закона о фондах). Документ, подтверждающий согласие специализированного депозитария на совершение сделки, должен содержать указание на вид сделки, стороны сделки, а также на предмет сделки, срок исполнения обязанностей сторон по сделке и иные ее существенные условия. Каждый факт выдачи согласия на распоряжение имуществом, составляющим ПИФ, подлежит обязательной регистрации в учетном журнале (п. 2.3 Постановления ФКЦБ от 10 февраля 2004 г. N 04-3/пс). Специализированный депозитарий не вправе давать согласие на списание денежных средств в оплату недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество до представления специализированному депозитарию документов, подтверждающих государственную регистрацию прав управляющей компанией на недвижимое имущество. То есть учет (поступление) передаваемого в доверительное управление недвижимого имущества в журнале учета изменений в составе имущества ПИФа производится после получения документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на данное имущество в пользу владельцев инвестиционных паев. Как правило, имущество включается в ПИФ на основании акта приема-передачи в день внесения приходной записи в реестр владельцев инвестиционных паев.
Инвестиционный пай является документом, отнесенным к числу ценных бумаг Законом о фондах и удостоверяющим с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление и передача которых возможны при наличии доказательств их закрепления в специальном реестре. Инвестиционный пай не является эмиссионной ценной бумагой, права фиксируются в бездокументарной форме на лицевых счетах в реестре владельцев инвестиционных паев ПИФа и, если это предусмотрено правилами доверительного управления, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей открываются лицевые счета номинальных держателей. Инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее ПИФ, и одинаковые права (право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления ПИФом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительным управлением ПИФом со всеми владельцами, право требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество в случаях, предусмотренных Законом о фондах, право участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев и право на получение дохода от доверительного управления имуществом, если это предусмотрено правилами доверительного управления). Инвестиционные паи свободно обращаются по окончании формирования ПИФа. Приобретение инвестиционных паев ПИФа означает присоединение к договору доверительного управления ПИФом. Выдача паев осуществляется на основании заявок на приобретение, которые носят безотзывный характер (ст. 21 Закона о фондах). Форма такой заявки разрабатывается управляющей компанией и должна содержать обязательные сведения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 25 июля 2002 г. N 564, в частности: реквизиты сторон договора, сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее внесению в фонд при оплате паев неденежными средствами и др. Заявка подписывается заявителем - учредителем управления и уполномоченным лицом управляющей компании. Прием заявок осуществляется до завершения формирования фонда - срока, указанного в правилах. Копия заявки является одним из первичных документов, на основании которого специализированный депозитарий ведет учет имущества, составляющего ПИФ (Постановление ФКЦБ от 10 февраля 2004 г. N 04-3/пс). Специализированный депозитарий в обязательном порядке принимает от управляющей компании и хранит данный документ. Если договором, заключенным специализированным депозитарием с управляющей компанией, предусмотрено право специализированного депозитария вести реестр владельцев инвестиционных паев, он обязан хранить подлинные экземпляры заявок, в противном случае подлинник заявки направляется регистратору. Заявки регистрируются в журнале регистрации входящих документов соответственно специализированным депозитарием или регистратором. Учредителю управления на основании его заявления, заполненной анкеты и заявки открывается лицевой счет, на котором будут учитываться его вещные права на инвестиционные паи. Регистратор должен открыть лицевой счет в течение 3 дней со дня получения заявления и всех необходимых документов для его открытия или в течение 5 дней со дня получения таких документов направить уведомление об отказе в его открытии, содержащее основания для отказа. Выдача инвестиционных паев осуществляется путем одновременного внесения расходной записи по лицевому счету управляющей компании "выдаваемые инвестиционные паи" (открывается управляющей компанией для учета инвестиционных паев, предполагаемых к выдаче) и приходной записи по лицевому счету зарегистрированного лица-приобретателя. Запись вносится на основании распоряжения управляющей компании о выдаче паев или, если это предусмотрено договором между управляющей компанией и регистратором, на основании заявки на приобретение инвестиционных паев и копии документа, подтверждающего поступления недвижимого имущества в ПИФ (Постановление ФКЦБ от 7 июня 2002 г. N 20/пс). В течение 1 дня после внесения записи по лицевому счету регистратор должен вручить или направить зарегистрированному лицу уведомление об операции по лицевому счету с указанием количества инвестиционных паев. По заявлению зарегистрированного лица регистратор обязан предоставить выписку по состоянию данных счета на определенную дату, которая вручается лично у регистратора заявителю или его представителю по доверенности. Решение управляющей компании о выдаче инвестиционных паев в качестве оплаты недвижимого имущества является распорядительным действием компании в отношении имущества, составляющего инвестиционные резервы (подлежащие выдаче инвестиционные паи), и, следовательно, также требует наличия согласия специализированного депозитария. Специализированный депозитарий исполняет поручение управляющей компании о передаче ценных бумаг, составляющих ПИФ, после проверки данного распоряжения на соответствие Закону и фондах, нормативным правовым актам, уставу и правилам доверительного управления, а также действительность лицензии управляющей компании.
ПИФ прекращается по истечение срока действия договора доверительного управления; по окончании срока формирования фонда, если стоимость имущества ПИФа оказалась меньше стоимости имущества, определенной правилами доверительного управления, по достижении которой ПИФ является сформированным, а также в иных случаях, установленных ст. 30 Закона о фондах. Управляющая компания за счет собственных средств обязана опубликовать информацию о возврате средств владельцам инвестиционных паев. С момента возникновения основания прекращения ПИФа не допускается распоряжение имуществом ПИФа, за исключением его реализации и распределения. Сообщение о прекращении ПИФа направляется в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг и опубликовывается в печатном издании, указанном в правилах, в порядке, предусмотренном ст. 31 Закона о фондах. После завершения расчетов в соответствии с п. 1 указанной нормы лицо, осуществляющее прекращение ПИФа, составляет отчет о прекращении ПИФа и представляет его в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг утверждает отчет о прекращении ПИФа и принимает решение об исключении ПИФа из реестра инвестиционных фондов.

Строительство,  инвестиции,  ремонт 

Юридическая помощь

07.08.2012, 5835 просмотров.