ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПАЕВ

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон) недвижимое имущество, внесенное в состав закрытого паевого инвестиционного фонда (Фонд), становится общим имуществом владельцев инвестиционных паев и находится в доверительном управлении управляющей компании.
Одна из основных проблем, связанных с оборотом инвестиционных паев, - это соотношение таких институтов, как учет прав на ценные бумаги и государственная регистрация прав на недвижимое имущество, инвестиционные права на которые удостоверены ценной бумагой. С одной стороны, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
С другой стороны, согласно п. 2 ст. 149 ГК РФ и положениям п. 1 и 5 ст. 14 Закона переход прав на инвестиционный пай как бездокументарную ценную бумагу осуществляется посредством обращения к реестру владельцев инвестиционных паев и совершения записей по лицевым счетам. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 142 ГК РФ с передачей этого инвестиционного пая переходят все удостоверяемые им права и каких-либо исключений для прав на недвижимость не предусмотрено.

Определение приоритетов

Правовой и логический анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о том, что в ряде случаев учет инвестиционных паев и данные реестра об их владельцах являются с правовой точки зрения более значимыми и актуальными по сравнению с записями ЕГРП о собственниках имущества, включенного в Фонд.
Так, законодатель согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ допускает в случаях, установленных законом, иной порядок возникновения прав на недвижимое имущество, отличный от процедуры государственной регистрации в ЕГРП. Такое исключение, по нашему мнению, и установлено в вышеназванном абз. 2 п. 1 ст. 142 ГК РФ. Более того, в силу абз. 2 п. 2 ст. 15 Закона (в подразделе II-1 ЕГРП, посвященном государственной регистрации прав и учету правообладателей) в обязательном порядке должна существовать запись следующего содержания: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов ДЕПО владельцев инвестиционных паев".
Кроме того, оборот ценных бумаг исходя из их статуса и предназначения должен отвечать такому критерию, как оперативность, включая возможность немедленного отчуждения и проведения нескольких операций с одной ценной бумагой в течение одних суток или даже одного часа. Признание необходимости при совершении сделок с инвестиционными паями одновременного обращения не только к реестродержателю, но и в учреждение юстиции, по существу, означало бы отрицание такой оперативности и повлекло бы неоправданное "замораживание" оборота инвестиционных паев.
Суммируя изложенное, необходимо сделать вывод, что права на недвижимое имущество, удостоверенные инвестиционным паем, возникают и прекращаются, а также перераспределяются согласно законодательству о ценных бумагах без какой-либо необходимости обязательного обращения в учреждение юстиции за дополнительной государственной регистрацией.
Вместе с тем инвестиционный пай может удостоверять лишь права на недвижимое имущество, ранее внесенное в Фонд согласно действующему законодательству и находящееся в доверительном управлении управляющей компании. Сам факт внесения недвижимого имущества в состав Фонда, а равно и выбытие из него в обязательном порядке должны быть отражены в ЕГРП посредством государственной регистрации права доверительного управления со стороны управляющей компании и права совместной собственности учредителей (владельцев инвестиционных паев) либо посредством прекращения этих прав.
Указанный выше вывод позволяет рассматривать в качестве актуальных с точки зрения необходимости отражения в ЕГРП лишь следующие финансовые операции:
а) внесение учредителем Фонда (последующими учредителями) своего недвижимого имущества в доверительное управление и возникновение права общей долевой собственности на такое имущество;
б) приобретение недвижимого имущества или его отчуждение управляющей компанией;
в) смена управляющей компании.
Предложенная выше модель правового регулирования оборота недвижимого имущества, включенного в состав Фонда, может быть кратко обозначена следующим образом. Все, что касается оборота недвижимого имущества в рамках Фонда и в связи с переходом прав на инвестиционные доли, подлежит отражению в реестре владельцев инвестиционных паев. Иные сделки с недвижимым имуществом Фонда и основанные на этих сделках права подлежат в соответствии с законодательством о государственной регистрации обязательной фиксации в ЕГРП.
Подобный подход влечет необходимость обязательного указания в выписках о правах на объект недвижимого имущества, включенный в состав Фонда, записи о том обстоятельстве, что персональный состав собственников и размер их доли в праве общей совместной собственности определяются исходя из данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев.

Недопустимо и невозможно