Инвестиции в недвижимость сегодня являются довольно распространенным, надежным и выгодным вложением денежных средств. Основой любой такой сделки считают договор инвестирования — документ, имеющий юридическую силу, закрепляющий права и обязанности сторон, регламентирующий весь процесс сделки. А это значит, что любой человек, решивший, к примеру, приобрести квартиру на стадии строительства дома, неизбежно столкнется с необходимостью подписания подобного документа. Ниже мы приводим некоторые нюансы, на которые будущему покупателю следует обратить особое внимание при заключении договора инвестирования с девелоперской или риелторской компанией.
С юридической точки зрения для заключения договора инвестирования строительства необходимо присутствие лица, являющегося стороной договора, и/или его законного представителя. Кроме того, обязательны документы, удостоверяющие личность инвестора, а также документы, подтверждающие полномочия его законного представителя, если в силу закона или обстоятельств он присутствует при совершении сделки или совершает ее от имени инвестора.
1. Положение о свободе договора
Договор инвестирования заключают на основании ФЗ N 39 от 25.02.99 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 8 которого указывает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключенного в соответствии с ГК РФ (ст. 421 ГК РФ о свободе договора). Несмотря на предоставленную законодателем свободу, в договоре инвестирования должно быть достигнуто согласие по всем существенным условиям. В частности, как гласит ст. 432 ГК РФ, существенным является условие о предмете договора.
2. Предмет договора инвестирования
Предметом договора инвестирования является, с одной стороны, финансирование инвестором строительства объекта недвижимости либо его части (например, квартиры), а с другой стороны, возведение инвестиционно-строительной компанией объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передача предусмотренного договором объекта (части объекта) инвестору. Следовательно, предмет договора — это не определенный объект, а процесс. В силу данной особенности следует очень внимательно относиться к тому, что включено в предмет договора. Как правило, документ должен содержать описание объекта недвижимости, цену договора (размер инвестиций), обязательства сторон, в том числе срок исполнения работ инвестиционно-строительной компанией, условия и порядок внесения инвестиций инвестором.
3. Объект инвестирования
Существует проблема описания объекта инвестирования, так как физически его еще нет на момент заключения договора. Поэтому и появляются в договорах такие несвойственные конкретике юридического документа словосочетания, как «проектная площадь», «ориентировочная площадь», «слева», «справа», «западная секция», «восточная секция», «в осях…» и так далее. Таким образом, следует проследить за тем, чтобы в договоре объект был четко определен, исходя из его строительных характеристик, однозначно его (объект) идентифицирующих. Эти данные будут частично уточнены по завершении строительства объекта (почтовый адрес здания, номер и площадь квартиры), а частично — после регистрации права собственности на него в учреждении юстиции (кадастровый номер).
4. Ответственность сторон
Ответственность сторон, безусловно, очень важный момент, на который при заключении договора следует обратить самое пристальное внимание. В силу того, что строительство дома является достаточно длительным процессом (от 6 месяцев до трех лет), необходимо определить порядок расторжения договора и возврата денежных средств инвестору. Ведь за данный период у последнего могут измениться жизненные обстоятельства, потребности, возможности инвестирования и так далее. Поэтому целесообразнее сразу определить алгоритм действий сторон при отказе инвестора от исполнения договора, а также ответственность застройщика в случае невыполнения условий договора, например, установить размер штрафных санкций, накладываемых на застройщика (или риелтора) в случае затягивания сроков строительства. Это положение при заключении договора инвестирования очень часто упускают из вида, и большой плюс тому девелоперу или риелтору, который данный пункт прописывает, лишний раз подтверждая, что является ответственной надежной структурой, беспокоящейся о своем клиенте и поддержании хорошей репутации на рынке.
5. Иные условия
Для инвестора желательно, чтобы в договоре были подробно отмечены такие вносящие дополнительную определенность в действия сторон положения, как порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и тому подобное.
Бдительность будущих собственников жилья при заключении договора инвестирования поможет избежать неприятных сюрпризов, связанных не только с психологическим дискомфортом, но и с материальными потерями. Ирина ШУВАЛОВА