На сегодняшний день человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варианты осуществления своего желания. В том числе и набирающая за последние годы силу система инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем столь важный момент, как приобретение недвижимого имущества, требует специального юридического освещения, так как неверное или незаконное оформление права собственности может повлечь за собой дальнейшие препятствие в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом.
Сразу же необходимо обратить внимание на существование разницы в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений и инвестировании собственных средств в строительство. В первом случае предприятие или организация приобретает на свое имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином заключается договор аренды с правом выкупа. В случае же инвестирования денежных средств в строительство жилья жилой дом как конструкция еще не существует либо строительная компания не завершила постройку здания.
На сегодняшний день пока не существует специального закона, отдельно регламентирующего порядок инвестирования физическими и юридическими лицами собственных или заемных средств в строительство жилых помещений и приобретение на них права собственности. Базой правового регулирования данных правоотношений являются три нормативных акта: Постановление Правительства от 6 октября 1995 г. N 676 «О государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов», Закон от 10 марта 1993 г. N 1324-XII «О приватизации жилищного фонда» и Гражданский кодекс РМ.
Таким образом, инвестиции следует разделить на вложенные в строительство незавершенных домов; вложенные в строительство зданий, которые полностью производятся за счет заемных и инвестиционных средств (земельный участок под строительство выдается на имя подрядчика).
В первом случае физическое или юридическое лицо как инвестор должно убедиться, что предприятие/организация (подрядчик), с которым заключается договор об инвестировании частных средств в строительство жилого помещения, обеспечивает в будущем выдачу всех необходимых документов, для регистрации права собственности на недвижимое имущество в кадастровых органах. На основании указанного Постановления Правительства таковыми документами служат: акт передачи квартир инвесторам, акт приемки в эксплуатацию объекта, утвержденный компетентным органом, решение органа местного публичного управления. Во втором случае, согласно Закону «О приватизации» полностью оплаченные квартиры в домах, построенных за счет привлечения частных инвестиций в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью, и их владельцам выдается удостоверение на право собственности.
Отдельно необходимо остановиться на случаях, когда здание сдается в эксплуатацию и право собственности регистрируется на имя подрядчика (ведущего строительство объекта). В этом случае последний, обладая правом собственности на здание, может произвести отчуждение данного права инвестору на основании предусмотренного Гражданским кодексом договора купли-продажи.
В любом случае регистрация права собственности должна производиться на основании правоустанавливающих документов, составленных и выданных в соответствии с действующим законодательством. Согласно указанным выше нормативным актам правоустанавливающими документами могут быть:
— решение органа местного публичного управления, акт передачи квартир инвесторам и утвержденный компетентным органом акт приемки в эксплуатацию объекта;
— удостоверение на право собственности, выданное компетентным органом;
— договор купли-продажи недвижимого имущества.
Инвестору следует затребовать у подрядчика информацию о порядке передачи права собственности на приобретаемое жилье. Также, если некоторые граждане уже выплатили полностью причитающиеся суммы, согласно договору, заключенному с данным подрядчиком, по возможности желательно проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы.
Напомню, что схожие правоотношения существовали и ранее, в рамках функционирования жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Однако существовали определенные особенности приобретения права собственности в рамках ЖСК. Гражданин, будучи членом ЖСК, выплачивал свой пай в кооперативе. После этого производилась регистрация права собственности на основании справки, выданной ЖСК, подтверждающей полную выплату пая и переход права собственности на квартиру. При этом в самом уставе ЖСК был определен порядок перехода права собственности на жилое помещение. В современных условиях инвестор не является членом организации, производящей постройку здания, и основой правоотношений между данной организацией и инвестором являются договорные отношения, а не уставные.
Вместе с тем необходимо отметить, что на сегодняшний день отсутствие единого законодательного акта и правоприменительной практики в этой области породило множество нарушений, затрагивающих в основном инвестора — лицо, вкладывающее свои деньги в строительство жилья.
В последнее время участились случаи, когда при отчуждении квартиры, построенной за счет частных инвестиций, в качестве правоустанавливающих документов гражданами представляется только договор инвестиции в строительство, заключенный с подрядчиком, и акт приемки-передачи квартиры, подписанный тем же подрядчиком и инвестором. Оба указанных документа зарегистрированы в территориальном кадастровом органе.
При этом некоторые договоры об инвестиции, в разделе/пункте перехода права собственности на приобретаемую квартиру, содержат отсылочную норму на действующее законодательство, которое фактически не исполняется. Иные договоры предусматривали, что право собственности возникает с момента выдачи компетентным государственным органом свидетельства о праве собственности, но вместо этого свидетельства выдавались строительной организацией — подрядчиком, с которой был заключен инвестиционный договор. Также, в случаях, когда подрядчик сдал дом в эксплуатацию и зарегистрировал право собственности в кадастровом органе на свое имя, не был составлен договор отчуждения недвижимого имущества, посредством которого возможно передать право собственности инвестору.
Здесь уместно напомнить, что зачастую договор инвестиции заключается в момент, когда подрядчик еще не обладает правом собственности на здание, сооружение. Данный факт исключает возможность включения в договор элементов отчуждения недвижимости и соответственно приравнивание его к правоустанавливающему документу.
Все это привело к созданию абсурдной ситуации, когда в некоторых случаях право собственности на недвижимое имущество возникло на основании регистрации в кадастровом органе, но гражданин не имеет правоустанавливающие документы на принадлежащую ему квартиру. Это блокирует отчуждение (продажу, мену) недвижимости, что наносит ущерб лицу, инвестировавшему свои деньги в строительство недвижимости. Учитывая важность реализации права собственности на недвижимое имущество, для разрешения накопившихся проблем и во избежание возникновения таковых в будущем подготавливаются встречи представителей Министерства юстиции и Кадастра недвижимого имущества. В то же время гражданам следует быть очень внимательными к процедуре приобретения недвижимости (в том числе и с помощью своих инвестиций в строительство), по возможности представляя для анализа специалистам договоры, заключаемые с подрядчиком, и условия, порядок передачи недвижимости в собственность. Статья подготовлена при содействии А. Андронатия.