В строительном производстве заняты одновременно несколько участников. Во-первых, это инвестор, т.е. юридическое или физическое лицо, осуществляющее за счет собственных, заемных или привлеченных иным способом денежных средств, материальных ресурсов строительство объекта. Как правило, этим функции инвестора и ограничиваются. Во-вторых, это заказчик. Получив разрешение на занятие земельного участка под строительство, инвестор привлекает для реализации своих прав специализированную структуру, организующую строительное производство и координирующую взаимоотношения всех других участников строительства — заказчика. Заказчик же в свою очередь привлекает проектировщика для подготовки, согласования и утверждения проектной документации, подбирает строителей, непосредственно ведущих строительные работы, осуществляет технический надзор за ходом строительства.

Таким образом, инвестор по отдельному договору с заказчиком поручает ему выполнить определенные услуги по проектированию и строительству объекта. Поэтому казалось бы, что заключенный между ними договор по своему содержанию является ничем иным, как договором об оказании услуг, т.е. относится к виду подрядного договора.
Однако суды по-разному дают оценку такому договору. Правильная квалификация договора имеет практическое значение. В зависимости от того, к какому виду относится подобный договор, стороны выбирают соответствующие нормы гражданского законодательства, регулирующие их взаимоотношения.

Так, жилищно — строительный кооператив «Бутово» заключил с акционерным обществом — заказчиком договор на строительство жилого дома. По договору заказчик принял на себя обязанности по подготовке проектно — сметной документации на строительство дома, освобождение земельного участка под строительство, собственно строительство объекта, ведение технического надзора за ходом строительства, предъявление дома государственной комиссии и передачу его кооперативу. Причем часть этих функций заказчик выполнял не сам, а привлекал специализированные предприятия (например, проектную мастерскую для разработки проектной документации, строительные фирмы, непосредственно ведущие монтажные работы, и другие организации). Кооператив же осуществлял только финансирование строительных работ. Кроме того, по этому договору ЖСК выплачивал заказчику за оказываемые им услуги денежное вознаграждение. Уже это условие дает повод сделать вывод, что заключенный между сторонами договор имеет признаки договора об оказании услуг. Но Федеральный арбитражный суд московского округа в Постановлении от 26 ноября 1996 г. по делу КГ-А40/1694-96 указал, что договор, заключенный между кооперативом и предприятием — заказчиком нельзя отнести к договору подряда. Отсюда суд сделал вывод, что применение норм части второй, главы 37 ГК РФ в урегулировании отношений сторон неправильно.
Совершенно другую оценку подобному договору дал тот же суд Постановлением от 6 января 1997 г. по делу КА-А40/2008-96. Договор заключался между АО «Автомобили» — инвестором и товариществом с ограниченной ответственностью — заказчиком. Заказчик принимал на себя обязательства обеспечить строительство магазина для АО «Автомобили», а последнее должно было производить оплату всех работ, связанных со строительством объекта и плюс к этому еще выплачивать товариществу вознаграждение за услуги по настоящему договору. Рассмотрев взаимоотношения сторон, суд пришел к выводу: АО «Автомобили» в данном договоре выступает как заказчик, а товарищество — в качестве генерального подрядчика, т.е. между сторонами фактически действует договор строительного подряда.

Такая позиция суда представляется не совсем правильной. Ведь в данном случае товарищество, принимая на себя функции заказчика, не вело непосредственно строительные работы, а привлекало для этой цели специализированную строительную организацию, ведя надзор за ходом работ, принимая и оплачивая эти работы за счет инвестора АО «Автомобили». Исходя из смысла параграфа 3 главы 37 ГК РФ, договор строительного подряда заключается между заказчиком и подрядной строительной организацией, принимающей на себя обязанность выполнить определенные строительные работы. В нашем примере товарищество не выполняло строительные работы, а лишь подбирало строителей и координировало их работу, т.е. выполняло поручение инвестора обеспечить строительство магазина комиссионной продажи автомобилей. И за эти услуги инвестор выплачивал товариществу вознаграждение.
Подобные взаимоотношения можно рассматривать как поручение, если инвестор поручает заказчику обеспечить строительство объекта от своего имени (т.е. заказчик заключает договор с проектной и строительной организацией от имени инвестора). Тогда взаимоотношения инвестора и заказчика подпадают под действие главы 49 части второй ГК РФ. Однако в практике московского строительства заказчик взаимодействует с третьими лицами от своего имени. Поэтому отношения инвестора и заказчика в данном случае нельзя регулировать договором поручения.