Главная Услуги Судебная практика Законодательство Кодексы Законы РФ Законы г. Москвы Постановления Правительства РФ Постановления Правительства г. Москвы Законопроекты Справочник База сноса домов в Москве Видео архив Горячая линия Юридической помощи Договоры (бланки) Правовой навигатор Адресно-реквизитная информация Юридический словарь Вы знаете что ? Полезные ресурсы Статьи Новости Советует Адвокат Задать вопрос Юристу Правовой навигатор Юридические услуги Юридический форум Главная → Статьи → Иные жилищные темы → Сделки с недвижимостью Вы знаете что ? 07.02.2016 16:27:01 Как продать долю в квартире? 13.04.2015 23:48:08 Собственник в любом случае обязан платить за жилые помещения 29.12.2014 13:12:10 Основные риски долевого строительства 19.11.2014 23:46:20 Оспорить дарение возможно. 19.11.2014 12:13:10 Некоторые правила приобретения недвижимости 21.10.2014 18:31:58 Рассмотрение дела в отсутствии лица в отношении которого ведется производство. 13.07.2014 12:15:31 Дарственная на квартиру Советует Адвокат 23.09.2015 16:27:12 Зачем нужен брачный договор? 23.09.2015 16:23:21 Раздел общего имущества между супругами 23.09.2015 16:14:52 Если супруг не согласен на развод или уклоняется от него 07.06.2015 10:55:04 Десять правил для подследственного 08.01.2015 13:37:09 Повысили процент за пользование кредитом? 21.10.2014 19:10:00 Исковое заявление по участию в долевом строительстве 13.07.2014 12:25:57 Претензия на возврат денежной суммы Статьи ФАКТОРЫ УКЛОНЕНИЯ ОТ ПРОХОЖДЕНИЯ ВОЕННОЙ СЛУЖБЫ И ГРАЖДАНСКОЙ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СЛУЖБЫ ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ. ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ: ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО Общежитие, пользование жилым помещением, моральный вред ИСПОЛНЕНИЕ РЕШЕНИЙ СУДОВ Ответственность за вред, причиненный действиями судьи Особенности предоставления земельных участков под жилищное строительство Гарантии интересов иностранных инвесторов Согласование перепланировки в нежилом помещении Мошенничество в строительной сфере

"); obj.document.write("

"); } -->

Сделки с недвижимостью

Можно, конечно, попытаться добиться правды в суде, если уж квартира сильно приглянулась, но шансы ничтожно малы. Ведь "Подтверждение цены" - это, по сути, акт между покупателем и риелтором, а не клиентом и продавцом. Посредник, не являясь собственником недвижимости, ни в коей мере не может им распоряжаться без соответствующей доверенности от хозяина жилья, в том числе повышать и понижать цену. Поэтому, скорее всего, усилия будут напрасными.
Вернемся к задатку. Величина запрашиваемых при нем денег также имеет значение и может натолкнуть проницательного клиента на невеселые мысли. Если она по общепринятым меркам слишком маленькая, то столь же скромными будут шансы, что квартиру отдадут именно данному лицу. Наверняка у риелтора есть более перспективные покупатели, на которых он делает ставку в заключении сделки, и даже возврат двойной суммы минимального задатка для него не столь страшен.
Клиенту также стоит обратить внимание на юридические тонкости оформления аванса на подходящую недвижимость. Не стоит путать эти два понятия - "аванс" и "задаток". Они имеют совершенно разное значение и уж никак не тождественны, хотя новичок на рынке недвижимости может этого и не знать.
В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.
Задаток же - это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380 - 381 ГК РФ

Так вот, взяв аванс за жилье, посредник может выдать клиенту расписку. Но! В качестве получателя денег в ней может быть указано не само агентство (это, конечно, не касается случаев работы с частным риелтором), а конкретный маклер фирмы, "ведущий" клиента, который якобы для надежности даже укажет свои паспортные данные и собственноручно напишет, что "деньги им приняты". Личная подпись, дата... Все это, конечно, прекрасно, но - однозначно - небезопасно. Если в бланке, пусть даже и фирменном, не будет указано, что все услуги предоставляются агентством в лице его сотрудника, если в связи с этим не будут приведены все реквизиты выданной доверенности, да и еще оттиск печати агентства где-то затеряется, то, скорее всего, дела клиента плохи.
"Надуть" его могут сразу в двух случаях. Во-первых, зачастую в расписке не приводится должным образом описание того объекта, за который клиент как раз и уплачивает деньги, и потому доказать, что он хотел приобрести совсем другую квартиру, крайне сложно (этот вопрос более детально будет рассматриваться ниже). Во-вторых, сам риелтор, конкретный посредник, может исчезнуть вместе с деньгами, да хотя бы просто уволиться! И тогда искать его придется именно клиенту в теплой компании правоохранительных органов, т.к. стребовать всю сумму с агентства никто не позволит, сошлются на содержание расписки.
При операциях с безналичным расчетом также есть, где схитрить, причем самым банальным способом. Агентству, нашедшему подходящую недвижимость, достаточно просто "забыть" внести в договор новые реквизиты банка-получателя. А по старым реквизитам деньги ушли неизвестно куда, чему поспособствовала еще и цепь последующих переводов. И ведь фактически покупки жилья как таковой и не было! Перед клиентом, конечно, извинятся за допущенную оплошность, но разведут руками - нет денег, нет жилья, ищите сами. Здесь для заказчика есть лишь одна рекомендация - перед перечислением проверить, куда же все-таки будут отправлены деньги.

Кроме того, "кинуть на деньги" клиента могут и в связи с необходимой процедурой государственной регистрации сделки. Достаточно внести в содержание основного договора купли-продажи пункт, из которого следует, что сумма по сделке уплачивается сразу после его подписания. Да, никто не оспаривает, что собственноручные подписи сторон - это определенный этап в оформлении соглашения. Но есть и другие требования закона! К ним в том числе относится и обязанность обратиться в регистрационные органы, которые, кстати, могут и отказать в регистрации по той или иной причине. И тогда клиенту, который такое развитие событий и в страшном сне предположить не мог, приходится расставаться с денежками. Ведь его о такой возможности никто предусмотрительно не предупредил и не посоветовал сначала получить на руки свидетельство о праве собственности на квадратные метры, а потом уже, став полноправным владельцем, оплатить их стоимость. В практике известны случаи, когда сами риелторы допускали умышленную ошибку в договоре, незаметную на первый взгляд и, по сути, напоминающую описку-опечатку, которая и приводила к ожидаемому отказу в регистрации через определенное время после принятия документов.
В целом же нет более полезного совета неосведомленному клиенту, чем внимательно читать все письменные носители (договор, расписку и т.д.), подписываемые сторонами и стороной.

Большой простор для деятельности предоставляется риелтору, если в соглашении крайне неопределенно указана искомая жилплощадь. Стандартной фразы о подборе "двух- или трехкомнатной квартире в центре города за такую-то сумму" и устного заверения о том, что все будет сделано "в лучшем виде", явно недостаточно для того, чтобы в случае необходимости клиент мог заявить возражения и добиться возврата денег за очевидную "халтуру", гордо именуемую в договоре возмездными услугами. Показав несколько далеко не лучших вариантов, риелтор будет настаивать на оплате, зная, что руки у него развязаны благодаря заключенному соглашению. Конечно, квартиру он не продаст и денег за совершенную сделку не получит, но на оплату услуг по подбору имеет полное право.
В некоторых случаях клиенту приходится встречать яростное сопротивление сотрудников некоторых агентств о внесении необходимых ему изменений в типовую форму договора, в том числе в отношении более детального и подробного описания искомого жилья. Все мы знаем, что краткость - сестра таланта, но в данной ситуации она сыграет на руку лишь риелтору (в том числе и по вышеназванным причинам). Клиенту же можно порекомендовать если уж и "не брать штурмом" самых неуступчивых посредников, то настаивать на подписании в качестве приложения к договору специального документа уж точно. В последнем (не важно, как он будет называться, главное, чтобы в основном соглашении содержалась ссылка на него) можно уточнить все свои требования.
Распространены случаи, когда сами агентства решают подстраховаться от "финтов" хитрого клиента и включают в договор условие о запрете заключать сделку с понравившейся недвижимостью в обход фирмы или о взыскании убытков при покупке подобранного агентством жилья в течение определенного времени после прекращения договора. Резон в этом, безусловно, есть.

На просторах нашей необъятной родины практически повсеместно (пожалуй, за исключением глухих деревушек, зон непроходимой тайги и вечной мерзлоты) встречаются ситуации, когда риелтор, "надавив на больную мозоль", наталкивает клиента на мысль, что последнему вовсе и не зачем самому стоять в нескончаемых очередях, собирать кучу необходимых бумажек, отвозить их куда следует и т.д. Проще оформить доверенность на опытного и "закаленного в боях" риелтора о совершении всех упомянутых (и не только!) действий. Вот об этом "и не только" клиент, зачастую, и не подозревает. Его, счастливого и освобожденного от груза лишних проблем, привозят к знакомому нотариусу, где он, не слишком вчитываясь в содержание или, что тоже бывает, не понимая его суть, ставит подпись под документом. Если бы он знал, что одновременно прощается с квартирой. А что? Раз в доверенности указано право риелтора распоряжаться данным жильем безо всяких условий и оговорок, то почему бы его и не реализовать? Когда клиент поймет, что произошло, квартира будет уже несколько раз перепродана. Докопаться до истины и доказать свою правоту в такой ситуации крайне сложно, но, по сути, у пострадавшей стороны нет другого выбора, если он хочет вернуть деньги или жилье.
Думаю, ни для кого не будет новостью, что подготавливаются такие аферы далеко не одним человеком. Группа лиц может придумать нестандартный ход, который "пробьет на доверие" даже самого осторожного клиента. Разыграть сценки, напечатать собственное интервью в престижной газете, привести отзывы благодарных заказчиков - арсенал богат и неисчерпаем. Так же как и число тех, кого обманули и обманут.

Кстати, с упомянутым выше нотариусом, учитывая реальную возможность нарваться на постановочный спектакль, также могут быть проблемы. И даже не с ним, а с лицом, которое себя за него выдает. Такой человек сидит в заранее арендованном на короткий срок офисе, просит секретаря принести чашечку кофе и благосклонно взирает на длинную очередь в коридоре. Если все разыграть как по нотам, то у клиента и сомнения не возникнет, что нотариус липовый и что документы, которые он удостоверит, необходимой юридической силы иметь не будут. Поэтому крайне важно знать и помнить, что в таких случаях будет более целесообразным сразу же проверить у любого субъекта, вне зависимости от того, покажется ли он сомнительным или нет, как минимум регистрацию в качестве юридического лица и наличие лицензии. И не стоит думать, что это неудобно или неприлично. Практикующие нотариусы в большинстве своем отнесутся к такому желанию вполне терпимо, т.к., с одной стороны, знают цену ошибки, а с другой - они еще и не такие "закидоны" клиентов видели.

По сравнению с вышеназванными видами мошенничества совсем уж безобидными кажутся попытки риелторов утаить от клиента реальную информацию о продаваемой квартире. Понятно, что не каждый человек захочет купить жилье, в котором не так давно произошло убийство, пожар или в котором проживали пьяницы, водившие к себе толпами собутыльников (именно они будут ночами стучаться в дверь к новым хозяевам), и т.д. Тут уж не надо быть семи пядей во лбу, чтобы догадаться проверить все эти вопросы, посмотрев документы на жилье или даже побеседовав с соседями, представителями ЖЭКа.
В свете всего вышеназванного не будет лишним привести здесь наиболее распространенные неформальные термины, которыми оперируют риелторы и которые наверняка придется услышать человеку, решившему иметь с ними дело. Порой знание сленга может уберечь от непоправимых ошибок, когда из нечаянно подслушанного разговора проступит очевидный вывод, что маклер хочет "кинуть" клиента.
Итак, перечень терминов следующий:
"паленка" - это помещение после пожара, но чаще - квартира юридически не чистая;
"блок" - две или более объединенных между собой квартир на одной лестничной клетке;
"неликвид" (от термина "неликвидная недвижимость") - недвижимость со значительным сроком продажи, т.е. не пользующаяся спросом;
"неприватка" (от слова "неприватизированный") - неприватизированная квартира, т.е. квартира, находящаяся в государственной собственности;
"история болезни" - полный пакет информации о состоянии квартиры: прописанные жильцы, приватизация и т.д.;
"катать на эксклюзив" - убеждать клиента подписать с фирмой или частным маклером договор на эксклюзивную продажу;
"альтернатива" - альтернативная сделка, когда продажа квартиры происходит с одновременной покупкой другой квартиры;
"черный маклер" - мошенник, непорядочный;
"завалить цепочку" - сорвать сделку, состоящую из купли-продажи нескольких квартир;
"прозвон" - процесс, когда риелтор обзванивает потенциальных клиентов;
"сходить в опеку" - обратиться в органы опеки и попечительства;
"паровоз" - ситуация, когда вы покупаете одну квартиру, продавцы этой квартиры покупают себе другую квартиру и т.д.;
"пакетная сделка" - сделка, в которой участвуют несколько квартир и регистрация договоров купли-продажи происходит одновременно .
--------------------------------
/agent.ua/review/?shownews=17276

В целом же не хочется заканчивать на печальной ноте. Если человек примет решение, что без помощи посредника ему квартиру не продать (купить, обменять и т.д.), то это не значит, что он обязательно нарвется на мошенника и афериста. В сфере недвижимости обращается ничуть не меньше профессионалов своего дела, обладающих хорошей репутацией. Причем далеко не каждый из них является "риелтором от Бога", буквально с пеленок знающим свои приоритеты и шаг за шагом идущим к намеченной цели. Получить качественные знания в данной области непросто: в вузах таких узкопрофильных специалистов вообще не готовят, есть только смежные отрасли, поэтому все тонкости приходится постигать на практике под шефством более опытных коллег.
Кстати, существует интересная статистика: считается, что самым успешным риелтором может стать разведенная женщина с двумя несовершеннолетними детьми. Дети пока еще не в состоянии самостоятельно зарабатывать себе на жизнь, следовательно, вся тяжесть материальных проблем по добыче средств к существованию ложится именно на мать. Причем по характеру она должна быть активной пессимисткой: низкая степень самоуважения, самооценки и такое же "пасмурное" восприятие окружающего мира заставляют представительницу прекрасного пола в одиночку проявлять перманентную агрессивность. Именно она в первую очередь и заметна во взаимоотношениях с коллегами-конкурентами и клиентами, которые на психологическом уровне воспринимают ее как уверенность и лидерское благополучие.
И, как оказывается, это дорогого стоит.

Право,  Соглашение,  регистрация права собственности,  судебных,  сделка купли - продажи,  наследство,  право собственности,  Суд,  признание права собственности на квартиры,  право собственности на квартиру 

Юридическая помощь

22.04.2013, 6826 просмотров.

Публикации по теме

Скрытое видеонаблюдение.Что говорит закон?

Документация для строительных работ

Ответственность за самовольную постройку

Времянка - как объект гражданских прав

Ожидание - удел дольщика?

Самоуправство

О признании закрытого акционерного общества (банкротом)

Ответственность поручителя по кредитному договору

Договор залога!

Банк не может ограничивать места судебного оспаривания кредитного договора

Горячая линия "Юридической помощи"

Срочная продажа квартир в Москве, срочно продать квартиру в Москве, быстро продать квартиру

ПРОДАЖА ДОЛИ И ВЫКУП ПРОБЛЕМНЫХ КВАРТИР

Неустойка при замороженном строительстве

Договор об ипотечном кредитовании

Некоторые проблемы долевого строительства

Документы для открытия ООО (2010)

Признание права собственности на квартиру через суд по адресу:Павшинский бульвар д. 1

О признании права собственности на квартиру в новостройке (признание права собственности через суд)

Юридический адрес по правилам

Новые жилищные программы для очередника

Почему не следует «продавать» или «покупать» автомобиль по доверенности?

Правила оформления документов на квартиру.

Право собственности через суд на квартиру Можайское шоссе, дом 45, корп. 2

Как восcтановить документы на квартиру?

Новый закон для ООО

	Кодексы  Гражданский Кодекс РФ  Налоговый Кодекс РФ  Жилищный Кодекс РФ  Трудовой Кодекс РФ  Семейный Кодекс РФ Законы  Закон об оружии  О налогах на имущество  Законодательство Москвы  Закон о гражданстве РФ  Закон о защите прав потребителей Справочная информация  Постановления и Указы  Законопроекты  Юридический словарь  ГОСТы и правила  Адресно реквизитная информация