Процесс оформления сделки не является одномоментным, он занимает определенное, не малое время, которое требуется для сбора, проверки документов, его передачу в регистрационные органы для проверки такими органами, затем регистрации договоров с внесением данных в государственные реестры с недвижимостью и на последнем этапе подписание документов о взаиморасчетах с фактической передачей имущества по актам приема передачи. Последний этап является очень важным, несмотря на то, что участники сделки как правило обращают на него меньше всего своего внимания.

Зачастую недобросовестные участники гражданского оборота, пользуясь тем, что процедура совершения, исполнения и регистрации сделок с недвижимостью недостаточно законодательно урегулирована, создают сложности участникам добросовестным. В частности, проблемным является вопрос о правовом положении сторон договора купли-продажи объекта недвижимости в период с момента заключения договора и до момента приобретения покупателем права собственности.

Рассмотрим этапы заключения и исполнения сделок купли-продажи недвижимости, а также последствия совершения сторонами каждого из этапов.

1. Заключение договора. На этом этапе возникают обязательства у сторон договора. При заключении договора продавец недвижимости еще не распорядился объектом, а только взял на себя такое обязательство. Поскольку сделка заключена, но еще не исполнена, то у покупателя пока нет прав на имущество, которое он намеревается приобрести. Покупатель проводит предварительные процедуры, связанные с оценкой и принятием решений о приобретении. Поэтому после заключения договора заинтересованность у покупателя в исполнении и сохранности объекта присутствует. Несмотря на то, что стороны в договоре купли-продажи сами способны определить последствия утраты объекта недвижимости до исполнения и последствия, вполне возможно включение в закон диспозитивной нормы, которая регулировала бы данные правоотношения.

2. Исполнение сделки (передача объекта по акту). С этим моментом закон связывает переход риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю. С указанного момента права покупателя на объект недвижимости могут быть нарушены как со стороны продавца, так и со стороны кредиторов продавца. Например:
— продавец, будучи все еще собственником, может осуществлять действия, которые способны обременить проданное имущество, — сдать в аренду, заложить и т.п. Покупатель вынужден будет оспаривать совершенные продавцом сделки, признавая их недействительными;
— кредиторы продавца в качестве обеспечения могут инициировать обеспечение, которое не позволит покупателю стать собственником купленного имущества. При этом покупатель должен будет заявлять иск либо о признании права собственности, либо о регистрации перехода права собственности. Помимо этого возможен иск об освобождении имущества от ареста.

3. Сдача документов с соответствующими заявлениями в регистрационный орган. С этим моментом законодательство не связывает каких-либо изменений в правоотношениях между покупателем и продавцом, а также третьими лицами.

4. Внесение записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. С ним закон связывает момент перехода права собственности. С этого момента пограничное состояние перестает существовать, и дальнейшие правоотношения достаточно подробно урегулированы законом.

Как видите, в довольно известной и обыденной процедуре покупки недвижимости есть много тонкостей, которые известны только людям, имеющим опыт в сопровождении подобных сделок. Грамотный юрист поможет избежать и предупредить возможные риски при покупке недвижимости, как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья.

сделка купли - продажи, Законодательство, Юрист