По рассмотрении споров о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества суды должны на основе надлежащего исследования представленных сторонами доказательств установить, произведены ли в установленном порядке неотделимые улучшения арендованного имущества; если произведены — каковы объем работ, их стоимость и, следовательно, на возмещение какой суммы может претендовать арендатор.

В стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества включается не только сумма затрат на оплату производства работ и материалов, связанных с неотделимыми улучшениями спорного помещения, но и сумма затрат, произведенных в связи с оплатой работ подрядных организаций, связанных с разработкой и согласованием проектов и рабочей документации, осуществлением технического и авторского надзора за перепланировкой, отделкой и дизайном арендованного помещения, оплатой услуг государственных органов, а также составлением сметной документации и оценкой рыночной стоимости неотделимых улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая возмещению арендатору, может не совпадать с суммой реальных затрат арендатора на их производство. Одновременно возникает вопрос, должен ли арендатор рассчитывать действительную стоимость произведенных им неотделимых улучшений на момент возврата имущества собственнику. При этом в одном из дел суд вышестоящей инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и сделал вывод, что является неправомерным расчет стоимости неотделимых улучшений с учетом повышающих коэффициентов и коэффициентов инфляции, не согласованных с арендодателем, поскольку это привело к существенному превышению реальных затрат арендатора.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поэтому если собственник не представил в суд доказательства, подтверждающие иную стоимость произведенных арендатором улучшений, не заявил ходатайства о проведении экспертизы об определении стоимости улучшений, то сам суд не обязан выяснять действительную стоимость улучшений арендованного имущества на момент его возврата.

В то же время встречается и другая позиция, когда суд кассационной инстанции сделал вывод, что разрешая спор, арбитражный суд определил размер подлежащих удовлетворению требований, исходя из суммы затрат, произведенных истцом на момент выполнения улучшений имущества. При этом не выяснена действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю. В связи с этим дело было возвращено на новое рассмотрение.

Законом не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества, также как и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов. Поэтому если такая обязанность не предусмотрена в договоре аренды, то отсутствие таких согласований не может являться основанием для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений или для оспаривания размера взыскиваемой арендатором суммы.

Необходимо обратить внимание на объем доказательств, требуемый для подтверждения производства улучшений арендованного имущества и определения их стоимости.

Достаточным для установления данных обстоятельств является представление договора на производство работ, акта приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, а также доказательств оплаты в качестве доказательств понесенных расходов. Доказательствами на ремонт и произведенные неотделимые улучшения может являться также наличие сметы, плана-графика производства работ, товарные чеки, товарно-транспортные накладные, акты сдачи-приемки строительных работ.

Если в договоре аренды прямо определено, каким образом определяется стоимость неотделимых помещений, например, что стоимость неотделимых улучшений возмещается в сумме, указанной в согласованных с арендодателем сметах, то арендатору не требуется представлять дополнительных доказательств подлежащей возмещению стоимости. В такой ситуации стоимость работ определяется, исходя из представленной сметной документации и фактических затрат арендатора.

Ситуация, когда стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика и этого достаточно суд для принятия решения об удовлетворении требований арендатора, не является единичной судебной практикой. Однако, если у суда вышестоящей инстанции появляются основания для пересмотра решения по другим основаниям, то одновременно указывают как основание для пересмотра и то, что не было представлено иных доказательств стоимости неотделимых улучшений, кроме отчета независимого оценщика.

Так, решением суда первой инстанции были удовлетворены исковые требования арендатора о взыскании стоимости неотделимых улучшений. При этом суд исходил из того, что арендодателем было дано согласие на проведение улучшения арендованных помещений, стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика, договор аренды прекращен в связи с истечением срока, и поскольку указанным договором не предусмотрено иное, арендодатель в силу ст. 623 ГК РФ обязан возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Суд кассационной инстанции отменил решение и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что поскольку стороны не согласовали объем и стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, но при этом предусмотрели в договоре аренды цель указанных улучшений — ремонт, перепланировку и переоборудование помещений для организации центра досуга, то для разрешения вопроса о размере возмещения за улучшения необходимо установить соблюдение арендатором требований добросовестности при переоборудовании помещения: необходимость произведенных улучшений для организации центра досуга и минимальность затрат на указанные улучшения. Кроме того, не было представлено иных доказательств стоимости неотделимых улучшений, кроме отчета независимого оценщика. Причем, как следует из текста судебного акта, в отчете оценщика была дана оценка размера реальных затрат арендатора.

При этом в другом деле кассация признала обоснованным вывод суда первой инстанции, что факт выполнения арендатором неотделимых улучшений и их стоимость подтверждается на основании данных БТИ и заключения экспертов независимого оценщика.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что при наличии спора о фактической стоимости работ, суды должны обсудить со сторонами вопрос о назначении независимой экспертизы для установления рыночной стоимости работ. Эксперт должен установить тип и характер улучшений, исследовать документы, подтверждающие правовые основания и финансовые затраты со стороны заинтересованных лиц.

Например, в одном из дел суд кассационной инстанции отменил решение об отказе в иске арендатора и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды первой и апелляционной инстанции правильно сослались на то обстоятельство, что стоимость подрядных работ по переоборудованию арендованного помещения сама по себе не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, однако не приняли мер к достижению целей правосудия, не предложили сторонам провести оценку этих улучшений, в том числе и экспертным путем. Это явилось основанием для пересмотра судебных актов.

В связи с этим представляется, что обязательным условием предъявления требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений является наличие доказательств того, что эти улучшения были произведены арендатором. При этом исходим из того, что согласие арендодателя на это было, но объем и стоимость работ согласованы не были. В этом случае, если у арендатора отсутствует необходимый объем доказательств стоимости этих неотделимых улучшений, то можно будет в процессе добиваться назначения строительно-технической экспертизы, в рамках которой будет выяснен вопрос объемов и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. Статья подготовлена при содействии автора Сумина В.П.