Если соседний участок находится в государственной или муниципальной собственности и не закрыт для общего доступа, то граждане могут свободно, без всяких разрешений на нем находиться, в том числе и проходить к своему участку. Даже если участок находится в частной собственности, но не огорожен, и собственник иным путем ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).
В иных случаях можно требовать установления сервитута, т.е. предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Когда сервитут устанавливается в интересах отдельных граждан или юридических лиц, он называется частным. Согласно ст. 23 ЗК РФ (п. 1) частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Статья 274 ГК РФ гласит, что собственник недвижимого имущества (в том числе земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления сервитута. Сервитут может быть установлен по требованию и в интересах не только собственника земельного участка, но и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Арендатор и временный пользователь такого требования предъявить не могут.
Возникает вопрос: кому должно быть предъявлено требование об установлении сервитута — только собственнику земельного участка, или это может быть и землевладелец, землепользователь, арендатор? Земельный кодекс этот вопрос не урегулировал, а Гражданский кодекс, к которому земельное законодательство отсылает в отношении регулирования частных сервитутов, однозначно говорит о собственнике земельного участка. Значит, если участок находится в пожизненном наследуемом владении гражданина, следует обращаться в соответствующий государственный или муниципальный орган.
Сервитут может устанавливаться не только для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, но и для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Так, в соответствии со ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ «О мелиорации земель» земельные участки, которые граничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для проведения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Но при этом, как указано в п. 5 ст. 23 ЗК РФ, осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка. При этом собственник участка, обременяемого сервитутом, вправе потребовать от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Если же собственник участка возражает против установления сервитута или если заинтересованные стороны не достигли соглашения об условиях сервитута (например, плате, сроке сервитута), то лицо, требующее установления сервитута, может обратиться с иском в суд. Суд должен установить прежде всего, действительно ли в данной ситуации невозможно обойтись без установления сервитута.
Соглашение об установлении сервитута даже между гражданами-соседями не может остаться в виде устной договоренности. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Это важно, поскольку сервитут является обременением земельного участка, это отмечается в документах на земельный участок, чтобы, в частности, возможные покупатели земельного участка знали об этом. В случае перехода прав на земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется. При сдаче обремененного сервитутом участка в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на участок, в том числе о сервитуте. Если он этого не сделает, арендатор вправе будет потребовать снижения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (или вступившего в законную силу решения суда об установлении сервитута).
Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления собственника (владельца, пользователя) земельного участка, то он в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута в месячный срок учреждением юстиции, осуществившим регистрацию сервитута.
В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сервитут относится не ко всему земельному участку, а только к его части, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, необходимо приложить заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.
В документах об установлении сервитута должно быть указано его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) обоих земельных участков.