Во многих регионах Российской Федерации сложилась ситуация, когда оказались обманутыми тысячи граждан, которые являлись долевыми участниками строительства многоквартирных жилых домов. В этой связи наблюдается огромный интерес общества к тому как осуществляется защита прав пострадавших дольщиков в этом вопросе.

Анализ ситуации показывает, что основными причинами нарушений стало множество факторов:
коррумпированность строительного бизнеса,

криминализация рынка жилья,

преступный профессионализм застройщиков,

несвоевременное включение механизма правовой охраны,

Немало важную роль играет правовая безграмотность населения.

Огромное значение в предупреждении и пресечении нарушений прав и законных интересов участников строительства многоквартирных жилых домов имеют уголовно-правовые средства.
По фактам преступных действий недобросовестных застройщиков возбуждено множество уголовных дел.

Рассмотрим несколько примеров.

Один из видов мошенничества по типу операций «Жилищные пирамиды».

Схема «классической» пирамиды используется для обмана доверчивых граждан уже более 500 лет. Отличительным признаком является: привлечение денежных средств, на первый взгляд по очень выгодным условиям, отсутствие точного адреса и параметров жилья (цена, площадь квартиры, номер дома или корпуса), низкий процент при покупке в рассрочку, ограничение и ущемление прав пайщиков (в основном «пирамидостроители» стараются уклоняться от договорных обязательств с клиентом).

Действия таких «лжестроителей» подлежат классификации по ст. 159 УК РФ, поскольку налицо хищение денежных средств, переданных предпринимателю для коммерческого использования под видом оформления формальной сделки.

Объект мошенничества – чужое имущество (денежные средства граждан). Хищение денег происходит путём обмана и из коростных целей. Однако уголовные дела возбуждаются по ст. 330; 160 либо 201 УК РФ.

Ещё один вид мошенничества – искусственное лжебанкротство.

В соответствии с Законом РФ № 173 ФЗ под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья – подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а так же по предоставлению квартир, таунхаузов и коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО, ИЧП), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.

На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего потребительские кооперативы (ЖК, ЖСК) и коммандитные товарищества. Формально указанные действия попадают под ст. 195-197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно – в российской бизнес-практике существует множество вполне легальных систем банкротства (внешнее управление, санкция, конкурсный процесс), а так же используются и внесудебные процедуры самоликвидации. Изучение и анализ подобных схем являются предметом специальных исследований.

Одна из проблем при расследовании уголовных дел о преступлениях в сфере долевого жилищного строительства – неопределенность совершения места преступления. Зачастую продажа квартир осуществлялась в одном субъекте РФ, например в Москве, по юридическому адресу компании, там где она арендовала помещения под офисы продаж, а мероприятия по незаконному началу строительства проводилась в другом субъекте РФ, например на территории Московской области. Это служило поводом для пересылки заявлений граждан из одного подразделения органов внутренних дел или прокуратуры в другое и приводило к неоправданной волоките при решении вопроса о возбуждении уголовного дела.

Проблема была решена путём передачи дел для расследования из районных следственных подразделений в ГСУ при ГУВД Московской области, областную прокуратуру, Генеральную прокуратуру РФ.

Наиболее слабым местом в расследовании дел этой категории оказалось получение ответа на вопрос о расходовании целевых инвестиций. Как показала практика, решение этих вопросов невозможно без анализа всей финансовой деятельности компании.

Некоторую помощь в устранении законности и правомерности расходования денежных средств обманутых вкладчиков может оказать Федеральная служба по финансовому мониторингу, называемая так же финансовой разведкой.

Следует отметить, что большую практическую помощь при расследовании рассматриваемых преступных деяний оказывают результаты проведения органами в соответствии с ФЗ от 12 августа 1995 года. «Об оперативно-розыскной деятельности» таких оперативно-техничесаких мероприятий, как прослушивание телефонных переговоров, снятие информации с технических каналов связи, контроль почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений.

Требуемая информация может быть получена в процессе оперативной разработки, осуществления личного сыска, оперативного наблюдения, контрольной проверки, экономического анализа.

Так же проведён анализ причин, способствующих совершению этих преступлений, показал что государственные службы, призванные стоять на страже интересов граждан и государства, во многом не дорабатывают в силу как объективных, так и субъективных факторов. Например, некоторые из коммерческих структур были зарегистрированы на основании подложных документов, что свидетельствует о серьезных недостатках в работе регистрационной палаты. Это стало возможным потому, что регистрацией занимались не сами учредители, а всевозможные посредники, установившие личные контакты с работниками регистрационной службы.
Другой причиной стало явное бездействие правоохранительных органов.

Представляется, должного эффекта в наведении порядка можно достичь только путём активной и наступательной координацией усилий, предусматривающей учет накопленного положительного опыта, а также функционирование эффективного правозащитного механизма. Достаточно энергичные и системные меры позволят предотвратить социальную напряженность и обеспечат достижение позитивных результатов по противодействию современной преступности в сфере инвестиционного строительства многоквартирных жилых домов.

Правовая защита, продажи квартиры, инвестиционного