выселение

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу

9 января 2007 г. Дело N 09АП-17626/2006-ГК
16 января 2007 г.

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 9 января 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 января 2007 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего — судьи С., судей Б., П., при ведении протокола судебного заседания секретарем П.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «РУМСервис» «Д.У.», ЗАО «БЕМТА» на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2006 по делу N А40-44236/06-11-351, принятое судьей Р., по иску ООО «РУМСервис» «Д.У.» к ЗАО «БЕМТА» о взыскании 1714668 руб. 88 коп., расторжении договора, выселении, при участии: от истца — А., Р.С., Г., от ответчика — В.,

УСТАНОВИЛ:

с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск заявлен о расторжении договора аренды от 11.10.2000 N 01-7/294, выселении ЗАО «БЕМТА» из нежилого помещения площадью 255,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1, взыскании суммы долга по арендной плате за период с февраля по сентябрь 2006 года в размере 31371,28 долларов США, пени — 0,7% за каждый день просрочки за период с 10.04.2006 по 18.10.2006 в размере 27806,42 доллара США в рублях по курсу на дату платежа и задолженность по коммунальным платежам за период с февраля по сентябрь 2006 года в размере 120930 руб. 57 коп.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.2.2, 4.1, 4.2, 5.3, 6.3 договора аренды и мотивированы тем, что ответчик имеет задолженность по уплате ежемесячных арендных платежей и коммунальных платежей более двух периодов подряд, в адрес ответчика была направлена претензия от 24.04.2006 о необходимости погашения имеющейся задолженности по договору аренды в срок, указанный в претензии, и досрочном расторжении договора. Однако арендатор в установленный срок на претензию не ответил, задолженность по договору аренды не оплатил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Решением суда от 26.10.2006 исковые требования удовлетворены частично. Суд решил взыскать с ЗАО «БЕМТА» в пользу ООО «РУМСервис» «Д.У.» 31371,28 долларов США — сумму долга по аренде; 10000 долларов США — сумму пени в рублях по курсу ЦБ РФ на дату факта платежа, а также 120930 руб. 57 коп. — задолженность по коммунальным платежам; 20073 руб. 35 коп. — расходы по госпошлине. Во взыскании остальной суммы пени отказано. Требование о расторжении договора аренды от 11.10.2000 N 01-7/294 оставлено без рассмотрения. В иске о выселении ЗАО «БЕМТА» из нежилого помещения размером 255,7 кв. м по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1 отказано с отнесением госпошлины в этой части на истца. Суд решил истцу выдать справку на возврат из дохода федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, оплаченной по платежному поручению N 1410 от 02.08.2006 в части оставления иска без рассмотрения и — 3573 руб. 42 коп. — излишне оплаченной госпошлины по платежному поручению N 1603 от 16.10.2006.
При этом суд, руководствуясь статьями 309, 310, 314, 329, 330, 333, пунктом 2 статьи 452, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из правомерности заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных и коммунальных платежей по договору аренды, а также санкций за просрочку платежа, при этом суд посчитал возможным применить норму статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер подлежащей взысканию пени до 10000 долларов США; принимая решение об оставлении без рассмотрения требования о досрочном расторжении договора аренды и отказе в иске о выселении ответчика из занимаемого помещения, суд пришел к выводу о несоблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым решением, ООО «РУМСервис» «Д.У.» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования ООО «РУМСервис» «Д.У.» о расторжении договора аренды от 11.10.2000 N 01-7/294 и отказа в иске о выселении ЗАО «БЕМТА» из нежилого помещения площадью 255,7 кв. м по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1, и принять в указанной части новое решение о расторжении договора аренды от 11.10.2000 N 01-7/294 и выселении ЗАО «БЕМТА» из нежилого помещения площадью 255,7 кв. м по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1. В остальной части заявитель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В апелляционной жалобе ООО «РУМСервис» «Д.У.» указывает на необоснованность и неправомерность обжалуемого решения суда в части оставления без рассмотрения требования истца о досрочном расторжении договора аренды и отказа в иске о выселении ответчика из занимаемого помещения. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что ответчик не производил выплату арендной платы за пользование помещением в течение трех месяцев подряд, в связи с чем истец 24 апреля 2006 года направил ответчику письмо-предупреждение о необходимости надлежащего исполнения обязательства по договору аренды с установлением срока его исполнения, указав на право истца обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в случае неисполнения требования истца. Поскольку указанное письмо-предупреждение истца было получено ответчиком, заявитель, ссылаясь на пункт 2 статьи 452, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то, что истец (арендодатель) вправе требовать досрочного расторжения договора аренды и выселения ответчика из арендуемого помещения.
На решение суда от 26.10.2006 также подана апелляционная жалоба ЗАО «БЕМТА», в которой заявитель просит решение суда первой инстанции в части взыскания с ЗАО «БЕМТА» в пользу ООО «РУМСервис» «Д.У.» 31371,28 долларов США — суммы долга по аренде и 10000 долларов США — суммы пени, отменить, в удовлетворении иска ООО «РУМСервис» «Д.У.» о взыскании с ЗАО «БЕМТА» задолженности по арендной плате и пени отказать.
Заявитель в апелляционной жалобе указывает на то, что прекращение внесения ответчиком арендной платы было вызвано тем, что из-за отсутствия электроэнергии в арендуемом помещении ответчик с 26.12.2005 не пользуется данным помещением ввиду его непригодности для использования по назначению. В обоснование своего довода заявитель ссылается на то, что препятствия в пользовании арендованным имуществом созданы истцом, а поэтому заявитель считает не основанными на законе требования истца о взыскании с ответчика арендной платы.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по делу, которое отклонено судом апелляционной инстанции (протокольное определение). При рассмотрении дела по существу в судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителей поддержали доводы и требования своих апелляционных жалоб.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей участвующих в деле лиц, установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между Государственным унитарным предприятием (ГУП) «Спецстройэксплуатация» (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом (ЗАО) «БЕМТА» (арендатор) заключен договор аренды от 11.10.2000 N 01-7/294, в соответствии с условиями которого арендатору в пользование передано нежилое помещение общей площадью 255,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1, для использования под клинику и медицинские кабинеты.
Договор аренды заключен сроком до 31 декабря 2009 года, в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации 27 февраля 2001 года (N регистрации 77-01/00-021/2001-5559).
Указанное нежилое помещение передано ГУП «Спецстройэксплуатация» (арендодателем) по акту приема-передачи ЗАО «БЕМТА» (арендатору) (л.д. 26 том 1). Согласно названному акту арендатор принял с 1 ноября 2000 года в аренду после проведения капитального ремонта указанное в договоре аренды нежилое помещение.
Впоследствии право собственности на помещения площадью 850,8 кв. м, в состав которого входит спорное имущество, расположенное по указанному адресу, перешло к ООО «Монолит Эксперт», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2004 (л.д. 13 том 1).
В связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому 20.08.2004 ООО «Монолит Эксперт» и ЗАО «БЕМТА» заключили дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 11.10.2000 N 01-7/294 о замене в договоре арендодателя (л.д. 85 том 1).
Впоследствии ООО «Монолит Эксперт» по Договору N 1 доверительного управления недвижимым имуществом от 20.08.2004 передало принадлежащее ему на праве собственности имущество в доверительное управление ООО «РУМСервис» (доверительному управляющему) (л.д. 29 — 41 том 1).
Судом апелляционной инстанции установлено, что в связи с заключением указанного договора доверительного управления истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение от 13.10.2004 N 4 к договору аренды от 11.10.2000 N 01-7/294. Сведений о подписании данного дополнительного соглашения ответчик не представил.
Согласно пункту 1 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по отношению к арендодателю состоит во внесении платежей за пользование имуществом, предоставленным арендатору в пользование.
Поскольку в силу указанной нормы закона договор аренды является возмездным договором, основная обязанность арендатора (ответчика) состоит в своевременном внесении платы за фактическое пользование арендуемым по договору имуществом ООО «РУМСервис», который является доверительным управляющим по Договору N 1 доверительного управления недвижимым имуществом от 20.08.2004 и осуществляет в силу закона правомочия собственника в отношении спорного имущества — имущества, переданного в доверительное управление.
Пунктом 4.1 договора аренды установлены размер, порядок и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом — ежемесячно, за каждый месяц вперед, не позднее пяти банковских дней после предоставления арендодателем бухгалтерских документов. Расчет величины годовой арендной платы за пользование спорным нежилым помещением (47056,98 долларов США в год) согласован сторонами в приложении N 2 к договору аренды (л.д. 23, 24 том 1).
Как установлено судом, ответчик нарушил предусмотренные законом и договором аренды обязательства по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом: арендатором не производились арендные платежи с февраля 2006 года по сентябрь 2006 года, а также оплата коммунальных расходов, связанных с содержанием арендуемого имущества (пункт 4.2 договора аренды).
Не оспаривая указанные обстоятельства, ответчик ссылается на то, что прекращение внесения арендной платы было вызвано тем, что из-за отсутствия электроэнергии ответчик с 26.12.2005 не пользуется арендованным помещением ввиду его непригодности для использования по назначению.
Однако отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован, поскольку спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон не были прекращены с 26.12.2005, соглашения сторон об этом не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к истцу с соответствующим предложением, а также доказательства передачи арендатором помещения, полученного им по акту приема-передачи от 01.11.2000.
Ответчиком ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о внесении арендных платежей за пользование арендованным имуществом в спорный период, а также платежей за предоставленные коммунальные услуги, в порядке и размере, предусмотренном договором аренды от 11.10.2000 N 01-7/294.
Таким образом, исходя из указанных фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, оплате коммунальных расходов и пени за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с условиями пункта 5.3 договора.
При этом суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции относительно размера подлежащей взысканию пени по договору аренды, с учетом применения судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что изложенные в апелляционной жалобе ЗАО «БЕМТА» доводы не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела, в связи с чем подлежат отклонению.
Вместе с тем, доводы истца — заявителя апелляционной жалобы, признаются арбитражным апелляционным судом обоснованными по следующим основаниям.
Требование истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Суд первой инстанции оставил без рассмотрения требование о расторжении договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд указал, что истцом не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в претензии истца от 24.04.2006 отсутствует предложение расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности арендатором в разумный срок по устранению нарушений, а лишь содержится указание на право арендодателя на расторжение договора в судебном порядке. В указанной связи требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения оставлено судом без удовлетворения.
По мнению суда апелляционной инстанции, указанные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а также имеющимся в деле доказательствам.
В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу указанной нормы права такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Таким образом, в силу указанных норм закона право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец направил в адрес ЗАО «БЕМТА» письмо от 24.04.2006 N РС-02-000058/6 о необходимости оплаты задолженности по арендной плате, коммунальным и эксплуатационным платежам за период с февраля по апрель 2006 года, пени за несоблюдение сроков внесения арендной платы, в течение 7 дней с момента получения данного письма. При этом истец указал в письме от 24.04.2006 на то, что в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды, даже если задолженность будет погашена в указанный срок, ООО «РУМСервис» «Д.У.» будет иметь право на расторжение договора в судебном порядке.
Согласно пункту 6.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор — выселению по требованию арендодателя в том числе в случае неуплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.1, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Таким образом, в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос не только о необходимости погашения задолженности по арендной плате, но и предложение расторгнуть договор в соответствии с условиями пункта 6.3 договора.
Письмо истца от 24.04.2006 было получено ответчиком 10.05.2006 (л.д. 12 том 1, л.д. 8 том 2), однако арендатор на требование истца не ответил, доказательств оплаты задолженности не представил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском 26.06.2006.
Поскольку истцом при направлении предупреждения от 24.04.2006 были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для оставления иска о расторжении договора аренды без рассмотрения и отказа в иске о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения у суда первой инстанции не имелось.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что заявленные исковые требования о расторжении договора аренды от 11.10.2000 N 01-7/294 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 255,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1, подлежат удовлетворению, а решение суда от 26.10.2006 — отмене в части оставления без рассмотрения требования ООО «РУМСервис» «Д.У.» о расторжении договора аренды от 11.10.2000 N 01-7/294, отказа в иске ООО «РУМСервис» «Д.У.» о выселении ЗАО «БЕМТА» из нежилого помещения площадью 255,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1, а также в части распределения судебных расходов в указанной части.
В части удовлетворения исковых требований о взыскании с ЗАО «БЕМТА» долга по арендной плате, задолженности по коммунальным платежам, а также пени решение суда от 26.10.2006 является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда первой инстанции в указанной части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Судебные расходы по иску и за подачу апелляционной жалобы ООО «РУМСервис» «Д.У.» в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика — ЗАО «БЕМТА» в сумме 25073 руб. 35 коп., с ЗАО «БЕМТА» в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 1000 руб. за подачу ЗАО «БЕМТА» апелляционной жалобы; излишне оплаченная истцом по платежному поручению от 16.10.2006 N 1603 госпошлина в сумме 3573 руб. 42 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 — 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2006 по делу N А40-44236/06-11-351 отменить в части оставления без рассмотрения требования ООО «РУМСервис» «Д.У.» о расторжении договора аренды от 11.10.2000 N 01-7/294, отказа в иске ООО «РУМСервис» «Д.У.» о выселении ЗАО «БЕМТА» из нежилого помещения площадью 255,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1, отнесения госпошлины в этой части на истца, возврата истцу из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины в части оставления иска без рассмотрения и взыскания с ЗАО «БЕМТА» в пользу ООО «РУМСервис» «Д.У.» 20073 руб. 35 коп. расходов по госпошлине.
Расторгнуть договор аренды от 11.10.2000 N 01-7/294.
Выселить ЗАО «БЕМТА» из нежилого помещения площадью 255,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный пер., д. 18, стр. 1.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с ЗАО «БЕМТА» в пользу ООО «РУМСервис» «Д.У.» расходы по госпошлине в сумме 25073 руб. 35 коп.
Взыскать с ЗАО «БЕМТА» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 1000 руб. за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Метки

228 УК РФ Авторское право адвокат адвокат наркотики Алименты аренда Арест имущества Армия аферы Банкротство Бизнес Адвокат Брачный договор вексель Взыскание долга Взыскание задолженности взыскании неустойки Возврат долгов Вселение выселение дарение Дарственная на квартиру договор договор аренды Договор дарения договор коммерческого найма договор поднайма Договор ренты Долевое строительство Долевое участие жилищный сертификат закон Законодательство Защита прав несовершеннолетних Защита прав собственника Земельные отношения инвестиции инвестиционного Иные жилищные темы комнат в коммунальной квартире мена Москва Мошенничество Наказание Налог на доходы физических лиц НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ Налогообложение Наследование наследство Недвижимость недвижимость в новостройке обмен квартир Общество Ответственность Ответственность по жилищному законодательству оформление в собственность Оформление квартиры оформление недвижимости переселение Пособия на детей Право право собственности право собственности на квартиру Правовая защита предварительный договор купли продажи квартиры Предоставление квартир при сносе домов Преступность признание недействительным договора признание права собственности на квартиры признание права собственности через суд призыв в армию Приобретение недвижимости в новостройке Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья продажи квартиры Продать долю в квартире развод Раздел дома в судебном порядке Раздел земельного участка Раздел имущества раздел квартиры раздел предприятий расторжение регистрация права собственности регистрация права собственности на квартиру ремонт рента сделка купли - продажи снос снос домов Соглашение срок исковой давности Страхование Строительство Строительство. Инвестиции Суд Судебная защита Судебная практика судебных суррогатное материнство Труд. Пособия. Пенсии. трудовое законодательство Усыновление Хозяйственные споры Хозяйственные споры. Юридическая Консультация юридическая фирма Юрист

о взыскании 1714668 руб. 88 коп., расторжении договора, выселении

Юридическая помощь