о признании недействительными купли-продажи трехкомнатной квартиры

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 1998 года

Дело N 43-Вп98-16

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Манохиной Г.В.,
судей Маслова А.М.,
Еременко Т.И.

рассмотрела в судебном заседании от 12 ноября 1998 г. по делу по иску Х.Л., Х.В. и Х.А. к Т., Ч., А. о признании недействительными сделок купли-продажи трехкомнатной квартиры 27 в доме 16б по ул. Молодежной г. Ижевска, заключенных 9 августа 1994 года и 5 сентября 1994 года, и выселении семьи Т-х из квартиры, вселении истцов в названную квартиру по протесту заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации на постановление президиума Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 июня 1998 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.В. Манохиной, объяснения представителя Т. по доверенности Трошиной А.Г., заключение помощника Генерального прокурора Российской Федерации М.М.Гермашевой, полагавшей протест удовлетворить, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Х.Л., Х.В. и Х.А. обратились в суд с иском к Т., Ч., А. о признании недействительными сделок купли-продажи трехкомнатной квартиры 27 в доме 16б по улице Молодежной г. Ижевска, заключенных 9 августа 1994 года и 5 сентября 1994 года, и выселении семьи Т-х из названной квартиры, вселении их (истцов) с несовершеннолетней Х.Е., 1983 года рождения, в квартиру.
В обоснование требований истцы указали, что после расторжения брака между Х.Л. и Х.А. в 1993 году им необходимо было произвести обмен жилой площади. В производстве обмена Х.Л. вызвались помочь А.А. и Ч., сказали, что обмен можно совершить путем оформления сделок купли-продажи. Они предложили вариант обмена, в соответствии с которым Х.Л. с детьми — Х.В. и Х.Е. должна была переехать из названной трехкомнатной квартиры в двухкомнатную квартиру по адресу: ул. Воткинское шоссе, дом 56, кв. 37, а Х.А. — в комнату по адресу: ул. Буммашевская, дом 32, кв. 2. 29 июля 1994 года она оформила доверенность на Ч. на право распоряжения принадлежащей ей и дочери квартиры. На продажу квартиры было получено разрешение администрации Устиновского района, с условием, что после продажи Х.Е. приобретет право собственности на двухкомнатную квартиру по адресу Воткинское шоссе, дом 56, кв. 37. Постановление администрации о разрешении купли-продажи квартиры было выдано главному инженеру ЖРП N 21 Трошиной, дочь которой — Т. желала улучшить свои жилищные условия и участвовала в обмене. 9 августа 1994 года Ч., действуя на основании доверенности Х.Л., продал трехкомнатную квартиру 27 в доме 16б по улице Молодежной А. Впоследствии они (истцы) узнали, что двухкомнатная квартира 37 в доме 56 по Воткинскому шоссе была продана не Х.Л., а другим лицам. В результате обмана со стороны Ч. их семья осталась без жилой площади и денег. 9 сентября 1994 года трехкомнатная квартира 27 в доме 16б по улице Молодежной была продана А. — Т. В связи с тем что разрешить спор во внесудебном порядке не удалось, в октябре 1994 года истцы обратились в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи трехкомнатной квартиры, выселении из квартиры семьи Т-х и их вселении в квартиру.
Ответчики иск не признали, указав, что действовали добросовестно.
Решением Устиновского районного суда г. Ижевска от 19 марта 1996 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 30 мая 1996 года, требования Х-ных были удовлетворены.
Постановлением президиума Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 июня 1998 года судебные решения были отменены и вынесено новое решение об отказе Х-ных в иске. Произведен поворот исполнения решения в части выселения. Х.Л. с ребенком, Х.Н. и Х.В. выселены из квартиры 27 в доме 16б по улице Молодежной в г. Ижевске, Т. с ребенком вселена в эту квартиру.
В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене постановления президиума Верховного Суда Удмуртской Республики, как вынесенного с нарушением норм процессуального и материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Удовлетворяя требования Х-ных о признании недействительными договоров купли-продажи трехкомнатной квартиры 27 в доме 16б по улице Молодежной в г. Ижевске, оформленных 9 августа 1994 года и 5 сентября 1994 года, суд первой инстанции правильно исходил из того, что эта сделка купли-продажи от 9 августа 1994 года совершена Х.Л. под влиянием обмана. Судом установлено, что продажа трехкомнатной квартиры, в которой проживали Х-ны с несовершеннолетней Еленой, должна была бы состояться только при условии, что не будут нарушены интересы несовершеннолетней Елены и она приобретет право собственности на долю в квартире 37 в доме 56 по Воткинскому шоссе. Об этом условии было известно Ч., Т. При оформлении договора купли-продажи названной квартиры 9 августа 1994 года Т. представила нотариусу Липиной И.Г. постановление администрации Устиновского района г. Ижевска от 8 августа 1994 года, которым разрешалось продать долю несовершеннолетней Х.Е. в приватизированной квартире 27 в доме 16б по улице Молодежной при условии, что она приобретет право собственности на долю в двухкомнатной квартире 37 в доме 56 по Воткинскому шоссе.
Однако это условие не было соблюдено, что суд обоснованно расценил как обман.
Согласно ст. 133 КоБС РСФСР, действующей на время совершения сделки купли-продажи от 9 августа 1994 года, опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.
Аналогичные правила предусмотрены статьей 37 ГК РФ.
В соответствии со ст. 34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.
В связи с тем что отсутствовало разрешение администрации Устиновского района на продажу доли Х.Е. в трехкомнатной квартире без оформления за нею права собственности на долю в квартире 37 дома 56 по Воткинскому шоссе, суд обоснованно исходил из того, что отсутствовало разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи 9 августа 1994 года и она должна быть признана недействительной.
Из материалов дела видно, что 9 августа 1994 года деньги за трехкомнатную квартиру в сумме 14 миллионов рублей были переданы Ч. не А., значившейся в договоре покупателем, а Т. Впоследствии, 5 сентября 1994 года, А. по договору купли-продажи переоформила право собственности на квартиру, приобретенную по договору от 9 августа 1994 года, на Т. Суд, учитывая, что деньги в сумме 14 миллионов рублей были переданы Ч. — Т., не являющейся стороной по договору купли-продажи от 9 августа 1994 года, Х.Л. этих денег не получала, не счел возможным решать вопрос о взыскании этой суммы в пользу Т. (решением Устиновского районного суда от 23 января 1998 года взыскана с Ч. и в пользу Т. сумма, переданная Ч. 9 августа 1994 года, с учетом инфляционных процессов).
В связи с тем что договор купли-продажи квартиры от 9 августа 1994 года был признан недействительным, суд правомерно признал недействительным и договор купли-продажи этой же квартиры от 5 сентября 1994 года, как совершенный с нарушением прав и интересов Х-ных.
Отменяя судебные решения и принимая новое решение об отказе в удовлетворении требований, президиум Верховного Суда Удмуртской Республики исходил из того, что суд неправильно применил материальный закон. У суда, по мнению президиума, не было оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по правилам ст. 179 ГК РФ, поскольку сделки, перечисленные в этой статье, называются кабальными. Из материалов дела видно, что Х.Л. и ее совершеннолетние члены семьи желали продать квартиру, квартира продана за 14 миллионов рублей, то есть по действительной стоимости, никакого стечения тяжелых обстоятельств у Х-ных не было.
Однако с выводами президиума согласиться нельзя. Суд признал договор купли-продажи квартиры от 9 августа 1994 года недействительным по мотиву того, что она была совершена под влиянием обмана, а не по мотиву кабальности сделки. Судом установлено, что воля Х.Л. была направлена на совершение обмена жилыми помещениями, Ч. были предложены конкретные жилые помещения, которые устраивали Х-ных. Обмен было предложено произвести путем купли-продажи жилых помещений, поскольку в многозвенной цепочке обмена были и приватизированные жилые помещения. Однако вопреки воле Х.Л. в результате обмана со стороны Ч. состоялась только сделка купли-продажи квартиры, принадлежащей Х.Л. и ее дочери, в результате чего Х-ны остались без жилой площади и без денег.
Учитывая изложенное, ошибочным является вывод президиума Верховного Суда Удмуртской Республики о том, что суд первой инстанции неправильно применил норму материального права.
Вывод президиума о том, что нельзя расценивать как нарушение ст. 133 КоБС РСФСР (в постановлении президиума ошибочно указано КЗоТ РСФСР) то обстоятельство, что для ребенка не было приобретено другое жилое помещение, как это было предусмотрено постановлением главы местного самоуправления, является ошибочным, сделан без учета того, что при оформлении сделки купли-продажи не было выполнено условие, при обязательном соблюдении которого могла бы быть произведена эта сделка — оформление права несовершеннолетней Елены, являющейся инвалидом, на долю в квартире 37 дома 56 по Воткинскому шоссе.
Не могли быть основанием к отмене судебных решений доводы президиума о том, что в нарушении прав несовершеннолетней Х.Е. виновата Х.Л., которая сама избрала себе поверенного и предоставила ему право получить деньги от продажи квартиры, поскольку они не опровергают выводы суда о том, что договор купли-продажи квартиры совершен под влиянием обмана.
Ошибочен и противоречит закону вывод президиума о том, что Х.Л. виновна в нарушении прав ребенка и была не вправе быть истцом по делу о защите прав несовершеннолетней дочери.
Согласно ст. 64 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.
В материалах дела отсутствуют данные о том, что имелись основания полагать, что Х.Л. не вправе выступать в защиту интересов своей несовершеннолетней дочери в суде.
Учитывая изложенное, постановление президиума Верховного Суда Удмуртской Республики об отмене судебных решений и вынесении нового решения нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене, решение суда первой инстанции и кассационное определение подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РСФСР, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

постановление президиума Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 июня 1998 года отменить, решение Устиновского районного суда г. Ижевска от 19 марта 1996 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 30 мая 1996 года оставить без изменения.

Бесплатная юридическая консультация осуществляется в разделе юрист онлайн, где на ваши вопросы ответят, юристы, адвокаты юридического центра.