Отдельные понятия и спорные вопросы договора купли-продажи

Обзор судебной и нотариальной практики Московской области
по применению законодательства при рассмотрении вопросов,
возникающих из наследственного права, а также отдельных видов
договоров по передаче имущества в собственность

Московским областным судом совместно с Московской областной нотариальной палатой проведено обобщение судебной и нотариальной практики по вопросам применения законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность.
В основном в обзоре рассмотрены вопросы наследственного права, что обусловлено вступлением в силу с 1.03.2002 третьей части Гражданского кодекса РФ. Кроме того, рассмотрены отдельные аспекты договорных правоотношений, возникающих при удостоверении сделок нотариусами и которые представляют определенную сложность.
Цель обобщения состоит в определении общего подхода в решении возникающих у судов и нотариусов вопросов при применении законодательства, а также выявления ошибок, допускаемых нотариусами при удостоверении сделок и оформлении наследственных прав, а также судами при рассмотрении споров.
Согласно статистике в 2001 г. федеральными судами области было рассмотрено 1845 гражданских споров, связанных с наследованием имущества.
Значительное количество споров касалось выданных нотариусами отказов в совершении нотариальных действий. Так, всего в суды области поступило 183 жалобы на отказы нотариусов, из этого количества дел по 44 делам вынесены решения о признании отказов нотариусов неправомерными, а по 21 делу отказы нотариусов признаны правомерными. По другим из указанного количества делам производство было или прекращено, или жалобы оставлены без рассмотрения, или дела остались не рассмотренными судами на момент окончания 2001 г.
Нотариусами Московской областной произведено нотариальных действий по удостоверению договоров 116049, по вопросам наследования 96390 действий, кроме того, нотариусами совершено 286904 иных нотариальных действий, удостоверено копий документов 1671144.
На обобщение в Московский областной суд судами области было представлено 409 дел, в это число включены дела, как по наследственным спорам, так и по жалобам на действия нотариусов, что составляет 21,5 % от общего количества рассмотренных судами области дел, связанных с нотариальными действиями.
При подготовке обзора учитывалось, что возникающие в настоящее время споры рассматриваются судами как с применением норм Гражданского кодекса 1964 г., а также требований Гражданского кодекса РФ, поэтому комментарий по конкретным гражданским делам приводятся как по ранее действовавшим нормам закона, так и применительно к новым положениям гражданского законодательства.

Вопросы, относящиеся к отдельным видам договоров по передаче имущества в собственность

У судов возникает немало вопросов при рассмотрении дел, связанных с оспариванием договоров, которые удостоверяются нотариусами и предметом которых является недвижимое имущество. В основном споры касаются договоров, опосредующих обязательства по передаче имущества в собственность. К их числу относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, обмена, ренты. Купля продажи недвижимости осуществляется по правилам ст. ст. 549-558 ГК РФ. К остальным договорам положения договора купли-продажи применяются субсидиарно.
Условия договоров, относящихся к предмету договора по отчуждению недвижимости, являются существенными условиями таких договоров. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. На практике данную статью трактуют по разному. Так, существует утверждение, что в случае продажи одним из совладельцев доли жилого дома, ему прежде необходимо определить с другими совладельцами порядок пользования данным жилым домом, иначе условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Итак, необходимо ли перед заключением договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры, дачи, садового домика и т.д.) заключить договор об определении порядка пользования данным недвижимым имуществом между всеми его совладельцами и вправе ли нотариус отказать в удостоверении договора купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество на том основании, что не определен порядок пользования, поэтому не понятно какие конкретно помещения продаются? А если в жилом доме (или квартире, например) всего одна жилая комната и несколько совладельцев и определить порядок пользования практически невозможно? Следует ли считать, что применять данную статью можно лишь к жилым домам, но как тогда быть с универсальностью норм? Ведь в статье 554 ГК РФ говориться об определении недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Например, о квартире 35 (или комнате) можно сказать, что она находится в составе другого недвижимого имущества -многоквартирного жилого дома, поэтому при купле-продаже квартиры необходимо указать не только номер квартиры и дома, но и на каком этаже она находится. О доле в праве на недвижимое имущество (жилого дома, квартиры и т.п.) можно сказать, что она находится в составе другого недвижимого имущества - целого жилого дома, квартиры и т.п., нельзя, так как это все то же недвижимое имущество. Предметом отчуждения может являться и доля в праве на недвижимое имущество. Поэтому отказ нотариуса в удостоверении договора о передаче доли в праве на недвижимое имущество на основании того, что не определен порядок пользования, неправомерен.
При удостоверении сделок по отчуждению имущества нотариус должен истребовать документы, необходимые для оформления договоров по отчуждению имущества.
Так, Серпуховский городской суд 21.05.2001 г рассмотрел дело по иску М. к Комитету по управление имуществом и ИМНС г. Серпухова о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Истица и ее представитель просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры в г. Серпухове, заключенный 7.09.1994 года и удостоверенный нотариусом, между Ф., умершей в сентябре 1994 года, и П., умершим 5.10.2000, ссылаясь на то, что Ф. по договору купли-продажи ранее, т.е. 20.07.1994 года, уже продала свою квартиру гр-ке К., у которой она, т.е. истица, в свою очередь купила указанную квартиру 19.10.1994. В связи с тем, что до настоящего времени в отношении одной к той же квартиры имеются два договора, она лишена возможности распорядиться своей квартирой, в которой постоянно проживает с момента ее приобретения и до настоящего времени. Как видно из дела по данным БТИ, спорная квартира зарегистрирована на двух собственников: на истицу по договору купли продажи от 19.10.1994, заключенному между нею и гр. К., и на гр. П-ва - по договору купли-продажи от 7.09.1994 между последним и гр. Ф. Материалами дела установлено, что собственником указанной квартиры до заключения указанных договоров была Ф., которая при жизни по договору дарения от 20.07.1994 подарила указанную выше квартиру гр-ке К., а последняя, в свою очередь, по договору от 19.10.1994 продала эту же квартиру истице по делу, которая с указанного времени прописана и постоянно проживает в спорной квартире. Таким образом, на момент оформления договора купли-продажи той же квартиры П., имевшего место 19.09.1994 Ф. уже не была собственником указанной квартиры и вторично ею распорядиться была не вправе. Эти обстоятельства были подтверждены в судебном заседании показаниями представителя Фил., которая показала, что 20.07.1994 квартира уже была зарегистрирована на имя К., и с этого момента Ф. более собственником квартиры не являлась и никаких сделок с нею уже производить не могла. Представитель БТИ так же показала, что сам П. после совершенной с ним сделки по спорной квартире, знал о ее недействительности, поскольку приходил к ним за справкой 1.09.1994 года для того, чтобы расторгнуть заключенный с ним договор. В соответствие с требованиями ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям Закона или иных правовых актов, является недействительной. С учетом обстоятельства суд счел, что совершенная 7.09.1994 года от имени Ф. продажа П. той же квартиры, которая уже была в собственности другого лица, является незаконной и такая сделка должна быть признана недействительной. На основании изложенного суд заявленный иск удовлетворил и признал недействительным договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный 7.09.1994 года нотариусом Серпуховского нотариального округа Сирма, заключенный между Ф. и П.
Комментарий: При удостоверении сделок с имуществом нотариус проверяет: 1) принадлежность этого имущества на праве собственности; 2) наличие сособственников; 3) наличие обременении, запрещения отчуждения или ареста данного имущества; 4) документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки; 5) проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; 6) при наличии сособственников в случае, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия ; 7) при совершении сделок, указанных в ст. 35 Семейного кодекса РФ, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки; 8) при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и органа опеки и попечительства; 9) сделки об отчуждении имущества, перешедшего в порядке дарения или наследования, удостоверяются при условии предоставления документа об уплате налога; 10) согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ помимо предмета и цены существенным условием договора продажи ж/дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещение после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Исходя из указанных статей нотариус истребует выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных граждан на отчуждаемом жилого помещении; 11) в случае отчуждения недвижимого имущества ТСЖ нотариус обязан проверять выполнение требований ст. 13 ФЗ "О товариществах собственников жилья"
Возвращаясь к ранее указанному случаю, необходимо отметить, что при удостоверении сделки нотариусом в нарушение требований закона не были истребованы необходимые документы из БТИ, в результате была удостоверена сделка, которая с момента заключения являлась ничтожной.
Обобщение выявило следующие сложности при исполнении, заключении договоров, которые целесообразнее рассмотреть по их видам.

В основном предметом судебных споров являются договоры купли-продажи таких недвижимых объектов как дома, квартиры, земельные участки. Содержание договора купли продажи - это совокупность всех его условий. Поскольку исполнение договора купли-продажи, относящегося к возмездным договорам, требует совершения определенных действий, как продавцом, так и покупателем, поэтому возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их невыполнение.
Условие о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Суд должен тщательно проверять доводы сторон о том, что договор купли-продажи не исполнен по той причине, что оплата по нему не произведена.
При этом необходимо принимать во внимание положения договора, удостоверенного нотариусом о проведении расчетов, а так же пояснения самих нотариусов в суде. Продавец при заключении сделки письменно сообщает нотариусу, что расчеты по договору произведены. В Регистрационной палате при регистрации права по такому договора, ставится отметка о том, что претензий материального характера у сторон друг к другу не имеется.
Скоков предъявил иск к Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, удостоверенного нотариусом М. 23.07.97, указав на то, что по существу стороны сделку не исполнили, т.к. по-прежнему проживают в прежних квартирах. После пояснений в судебном заседании нотариуса истец не стал настаивать на своих утверждениях о том, что договор и передаточный акт он не подписывал, и расчеты сторонами не производились. Из договора видно, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, текст договора был оглашен нотариусом вслух и подписан двумя сторонами. Однако решением Ступинского городского суда от 18.12.2000 договор признан недействительным. При этом суд указал, что стороны фактически квартиру не передали, а поэтому сделка является мнимой.
Комментарий: Решение постановлено без учета процедуры заключения и удостоверения сделки нотариусом, а также без наличия достаточных доказательств о мнимом характере сделки. Каждая из сторон вправе была потребовать от другой стороны исполнения обязательства в натуре. В случае обоюдного нежелания исполнить обязательства по договору стороны могли заключить другую сделку, которой могли вернуть все в первоначальное положение. В любом случае у суда не было законом предусмотренных оснований к признанию сделки недействительной, тем более мнимой, так как доказательства о том, что сделка является таковой, стороны суду не представили.
Так, квартира принадлежала на праве общей долевой собственности К.И. - 2\3 доли и К.Т. - 1\3 доли. К-вы 25.09.1998 выдали Гол. нотариально удостоверенную доверенность на право распоряжения квартирой. От имени доверителей Гол. 8.10.1998 заключил с Гур. договор купли-продажи квартиры. К.И. 10.10.98 умерла. В ноябре 1998 г. К.Т. предъявила иск к Гур. о признании договора недействительным, указав, что не знала за что расписывалась, в то время болела, полностью доверялась дочери К.И., что денег по договору не. получала за квартиру. Решением Долгопрудненского городского суда от 13.06.2000 в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суд указал, что доверенность и договор купли-продажи были удостоверены нотариусом в установленном законом порядке. Доверенность была составлена с выходом нотариуса по месту проживания продавцов К-вых. Согласно п. 5 договора расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора. Договор и право собственности по нему были зарегистрированы в Регистрационной палате, в связи с чем 22.10.1998 Гур. было выдано Свидетельство о государственной регистрации. Договор был исполнен, квартира была передана Гол. по доверенности от К-вых покупателю Гур. 8.10.1998 по передаточному акту. Согласно заключению судебно-психиатрической экспертизы К.Т. и К.И. какими-либо психическими расстройствами, исключающими их способность понимать значение своих действий, не страдали. Обе сознательно выдали доверенность на совершение сделки.
Комментарий: При рассмотрении споров о признании сделок недействительными по тем основаниям, что не исполнено условие договора об оплате, судам необходимо тщательно анализировать сам текст договора, в котором указывается когда стороны произвели расчеты.
Р-на и ее муж Р-н предъявили иск к Люберецкому филиалу МОРП о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного Р-ной с К. и удостоверенным нотариусом г. Люберцы и Люберецкого района Г., недействительным, указав, что в соответствии с условием договора о том, что расчет за квартиру стороны произведут в день подачи купчей в Люберецкий филиал МОРП для регистрации сделки и права, 24.07.2000 документы были переданы для регистрации и в этот же день К. умер. Как заявили истцы, денег за квартиру они не получили. Свидетельство о государственной регистрации было выдано на имя К. 7.08.2000. Жена К. против иска не возражала. Решением Люберецкого городского суда от 10.11.2000 договор купли-продажи квартиры признан недействительным. При этом суд согласился с доводами о том, что договор является ничтожным, т.к. не был зарегистрирован до смерти покупателя, а свидетельство является недействительным, т.к. было выдано на имя уже умершего лица.
Комментарий: Решение судом было принято по недостаточно проверенным материалам дела и в случае обращения в суд правопреемников сделка могла быть признана законной. При рассмотрении подобных дел суды подчас исходят из буквального значения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения регистрации сделки, т.е. о её недействительности, ничтожности. Однако при оценке фактических обстоятельств необходимо исходить из анализа статьи 165 ГК РФ в целом. При ином подходе в разряд недействительных попадают все сделки с недвижимостью, так как между моментом их заключения и регистрацией всегда имеется разрыв во времени. Установленный ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" месячный срок для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ. Поэтому положения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделок по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует отличать от других аналогичных по названию сделок, не порождающих правовых последствий, начиная с момента их заключения и заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена. В п. 3 ст. 165 ГК РФ речь идет о ничтожности сделки в смысле ее "недозаключения" или "недозавершения", т.е. только об одном из обязательных элементов, относящихся к форме сделок с недвижимостью - регистрации, который может быть восполнен в судебном порядке. Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда на основании ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Часты споры о признании договоров частично недействительными по основанию, что указанная в договоре стоимость не соответствует реально выплаченной.
Так, Клинский городской суд 15.02.2000 года рассмотрел дело по иску Е. к О. о признании частично недействительным договора купли-продажи, и установил, что 22.10.1999 года между Е. и О. был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности О. Стороны оценили указанную квартиру в 66217 руб. Е. обратился в суд с иском к О. о признании указанного договора частично недействительным в части стоимости квартиры, указав, что фактически за квартиру было уплачено 417000 руб. Ответчица О. представила в суд заявление с признанием иска, указав, что истец фактически уплатил ей за квартиру 417000 руб. Проверив материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает, что иск подлежит удовлетворению, так как обе стороны признают, что при оформлении договора купли-продажи за квартиру истцом ответчице было уплачено 417000 руб. Суд решил признать частично недействительным договор купли-продажи квартиры от 22.10.1999 года между О. и Е. в части стоимости квартиры, а также признать, что Е. уплатил О. за квартиру 417000 руб.
Комментарий: Дополнительное соглашение об изменении условия договора о цене мог удостоверить и нотариус. Поскольку возник спор, то изменение в договор внесено решением суда.
Г-ва предъявила иск к П. и Г-ву о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в г. Люберцы от 30.09.97, удостоверенному нотариусом, и зарегистрированном в Люберецком филиала МОРП. При этом истица сослалась на то, что в договоре цена квартиры была указана равной 11381281 руб, что не соответствует действительной сумме оплаты за договор в размере 21500 долларов США, что подтверждается распиской. Решением Люберецкого городского суда от 12.04.2001 в иске Г-вой было отказано. При этом суд указал, что договор сторонами был полностью исполнен, квартира была передана по передаточному акту, произведена регистрация права собственности за покупателем. Иск предъявлен по истечению срока исковой давности.
Интересен вопрос о возможности покупателя в порядке оплаты по договору передать продавцу какую-либо индивидуально-определенную вещь или оказать услугу нематериального характера. Условия о покупке для продавца другого жилья может быть включено в пункт договора о цене отчуждаемой квартиры, т.е. в пункте о цене квартиры указывается, что продавец продает квартиру за такую-то стоимость, при этом часть денег получает непосредственно деньгами, а вторую в виде квартиры или жилого дома по конкретному адресу, приобретенную на его имя. В случае невыполнения данного пункта договора, являющегося существенным при заключении договора купли-продажи, данный договор может быть признан недействительным или расторгнут. Данное условие может быть включено в договор в качестве отдельного условия. В этом случае договор будет считаться заключенным под условием в соответствии со ст. 157 ГК РФ и невыполнение этого условия будет являться основанием для расторжения договора.
Так, 18.04.2001 г. Раменский городской суд рассмотрел дело по иску П-ва к М., третьему лицу Г. ПТОКХ о признании недействительными договора о передаче квартиры в собственность и договора купли-продажи квартиры. Истец П-в обратился в суд с иском, которым просил признать недействительными: договор приватизации квартиры и договор купли-продажи этой квартиры, заключенный между ним и ответчицей П-вой, ныне М-вой. В обоснование иска указал, что в начале 1997 году к нему домой пришел незнакомый человек, как потом выяснилось муж М., и предложил продать квартиру. Поскольку квартира была не приватизирована, то этот человек вместе с комендантом пос. Кузяевского фарфорового завода Ф. оформили за него договор приватизации, а затем под влиянием угроз и обмана принудили оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи квартиры. Денег он не получал, покупатель предложил ему новое место жительство в г. Новгороде или Вологде, но переезд осуществлен не был. Сейчас в квартире установлена металлическая дверь, попасть в квартиру он не может и фактически не имеет места жительства. Ответчик М-ев в судебном заседании не отрицала, что договор приватизации оформлен с нарушением закона, но считает, что П-вым это было сделано намеренно. Иска не признала и пояснила, что П-ов сам умолял помочь ему оформить прописку в любой деревне, но потом сам и же и избегал встреч с ними. Третье лицо-Представитель Гжельского ПТОКХ требования поддерживает. Указывает, что П-ов был прописан и проживал в квартире один, теперь он лишен жилья, прописки, он не получил денег за проданную квартиру, не получал в этот период даже пенсии. В квартире сейчас прописаны другие лица, но не проживают в ней, П-ов попасть в квартиру не может. Суд признал установленным, что квартира являлась муниципальной собственностью и нанимателем ее был П-ов, он был прописан в квартире один и проживал один. 20.12.1996 года между П-вым и АООТ Кузяевский фарфоровый завод в лице коменданта Ф-вой был заключен договор о передаче квартиры в собственность. Уголовное дело было возбуждено Раменским городским прокурором 15.02.2000 г. по ст. 159 ч. 2 УК РФ в отношении П. /М./, и по ст. 196 УК РФ в отношении Ф-вой, постановлением от 22.08.2000 г. производство по делу было прекращено в отношении М. в связи с отсутствием состава преступления, в отношении Ф-вой - за истечением срока давности. Материалами уголовного дела, выводами проведенной почерковедческой экспертизой установлено, что заявление и акт приватизации квартиры, договор на передачу квартиры в собственность собственноручно заполнила и подписала, используя свое служебное положение, Ф-ва за и от имени П-ва. Соответствующих поручений на это Ф-ва от П-ва не получала и такие доказательства отсутствуют как в материалах уголовного, так и гражданского дела. Вышеуказанные обстоятельства Ф-ва признала и в суде. Поскольку сделка приватизации квартиры была совершена незаконно, то все последующие сделки, основанные на договоре приватизации, также являются незаконными. 7.02.1997 года П-в в нотариальной конторе заключил с П-вой договор купли-продажи квартиры. Этот договор подписывал сам П-ов. Однако, как указывает истец, договор им подписан под влиянием угроз и обмана, В обоснование своих доводов о, якобы, имевших место угрозах П-вым доказательств представлено не было и этот факт суд находит неподтвержденным. Что касается обмана, то суд полагает, что он имел место быть. Наличие договоренности о предоставлении П-ву вместо квартиры другого места жительства, но за пределами Московской области, в г. Нижнем Новгороде, Вологде, представитель ответчицы не отрицает. Однако, жилье взамен проданной квартиры П-ов так и не получил и остался вообще без жилья. В настоящее время он из квартиры выписан, в ней зарегистрированы согласно выписки из домовой книги 5 человек, т.е. М-ва с мужем и детьми. Суд решил признать недействительными договор от 20.12.1996 года о передаче квартиры в собственность П-ву, а также договор купли-продажи квартиры, заключенный 7.02.1997 года между П-вым и П-вой. Суд вернул стороны в прежнее положение, обязал произвести снятие с регистрационного учета по указанному месту жительства М-ву с семьей, заключить договор найма с П-вым и восстановить его регистрацию по месту жительства.
Комментарий: Оспоренные сделки признаны судом недействительными обоснованно. Однако, если бы договоры были заключены без нарушения закона, то условие о предоставлении в собственность жилья истцу в другом месте могло быть приемлемым.
В случае распоряжения одним из супругов имуществом, относящимся к общей совместной собственности, должно быть истребовано согласие второго супруга на сделку.
Так, Раменский городской суд 18.10.00 рассмотрел дело по иску Г-вой к Г-ву, Ч-вой, Ч-ву о признании договора в части недействительным, признании права собственности на часть дома и земельного участка. Истица Г-ва обратилась в суд с иском, которым просила признать недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка при доме, заключенный между ответчиками 1.04.1999 года, а также признать за ней право собственности на половину дома и участка. В обоснование иска указала, что спорное имущество было приобретено в браке с Г-вым и на его отчуждение она согласия не давала. Ответчик Г-ов признал, что имущество является их совместной собственностью с истицей. Договор купли-продажи был оформлен без ведома и согласия истицы. Пояснил, что поскольку дом и участок были оформлены на его имя, то он полагал, что он вправе распоряжаться своей собственностью. Кроме этого, пояснил, что об оформлении договора он не знал, так как от его имени действовал по доверенности Ч-ев и он его о своих действиях не извещал; денег за проданное имущество от Ч-ва он не получил. Ответчик Ч-ев в судебном заседании пояснил, что семью Г-вых знал и признает, что согласия в установленном порядке от Г-вой для совершения сделки не брали. Признает, что истица вправе претендовать на половину дома и участка по праву общей совместной собственности. Ответчица Ч-ва признала, что приобретенное имущество является брачным имуществом супругов Г-вых. Пояснила, что истица знала об оформлении договора купли-продажи дома и участка, однако доказать это обстоятельство она не может. О том, что Г-ов была против сделки она узнала уже после оформления договора от их общих знакомых. Пояснила, что дом с участком был ей не нужен и договор был оформлен только из-за того, что Г-ов был должен деньги ее супругу Ч-ву, которые не отдал, поэтому взамен возврата денег была оформлена сделка купли-продажи. Суд нашел иск подлежащим удовлетворению. Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что Г-ва и Г-в зарегистрировали брак 26.02.1994 года, брак расторгнут по решению Раменского городского суда от 7.03.2000 г. 5.04.1994 года в нотариальной конторе был заключен договор купли-продажи, по которому Чер. продал Г-ву целый дом. 31.06.1995 года Г-ву на основании постановления Главы Администрации Быковского с/округа от 22.06.95 г. было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок при доме размером 670 кв. м. В соответствии со ст. 34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственность ю. В части 2 ст. 34 СК РФ указывается, что независимо от того, на чье имя из супругов было приобретено в период брака имущество, оно является общим. Ответчик Г-в не оспаривает, что дом и участок были приобретены в период брака с Г-вой и признает данное имущество супружеским. Ответчики Ч-вы этого факта также не оспаривают, указывают сами, что семью Г-вых они знали давно. Таким образом, дом с прилегающим к дому земельным участком являются общей совместной собственностью Г-вых. В соответствии со ст. 39 СК РФ при определении долей в общем имуществе супругов доли их признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами Как установлено в судебном заседании, подобный договор между супругами Г-выми не оформлялся Поэтому, Г-ва Н.А. имеет равное с Г-вым право пользования, владения и распоряжения спорным имуществом. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию. Г-ов 1.11.1998 года выдал Ч-ву доверенность, которой уполномочил его продать земельный участок с находящимся на нем домом и выполнять все необходимые действия, связанные с данным поручением. 1.04.1999 г. Ч-ев, действующий по доверенности за Г-ва, продал К. участок с домом. К. 3.05.1999 года Московской областной регистрационной палатой было выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанное имущество. К. и Ч-ев зарегистрировали брак 15.09.1999 г. Истица пояснила, что узнала о совершенной сделки в марте-апреле 2000 г. В 1999 году она слышала о возможной продаже дома с участком, но полагала, что без ее согласия сделку совершить не могут. После того, как ей стало известно, что договор все-таки был оформлен, она стала интересоваться, как могли его оформить без ее ведома и согласия, затем обратилась в суд. Судом было истребовано нотариальное дело о купли-продажи участка с домом, из которого следует, что истица не была поставлена в известность о совершаемой сделке и ее письменного согласия не ис требовали. В нотариальном деле имеются правоустанавливающие документы на дом и участок, справки из местной сельской администрации, квитанция об уплате пошлины, договор с передаточным актом; письменное согласие истицы и какой-либо документ о ее извещении о предстоящей сделки отсутствует. Таким образом, доводы истицы о том, что она не знала о совершаемой мужем сделки по отчуждению общего имущества и о том, что в установленном законом порядке не было истребовано ее письменное согласие та это, нашли свое подтверждение. Кроме того, ответчики Г-ов и Ч-ев данного факта не отрицали. Ответчица Ч-ва говорит о том, что, якобы, устное согласие истицы на оформление договора было получено. В таком случае ответчица должна, подтвердить доказательствами где, когда и при каких обстоятельствах было подучено согласие истицы на совершение сделки, и кто это может подтвердить. На основании изложенного, суд нашел требования истицы основанными на законе, а доводы ее иска подтвержденными доказательствами. Доводы ответчицы Ч-вой, как указал суд, о том, что сделка была совершена лишь в связи с долгом Г-ва перед ее мужем Ч-вым, в данном случае отношения к рассматриваемому спору не имеют. При наличии доказательств иск может быть предъявлен к должнику о возврате долга. На основании изложенного, суд решил признать недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка площадью 640 кв. м. при доме, заключенный 1.04.1999 года между Ч-вым, действовавшим по доверенности от имени Г-ва, и К., удостоверенный нотариусом Раменской государственной нотариальной конторой А., в части указания о продаже целого домовладения и целого земельного участка. Суд признал право собственности на дом и на земельный участок площадью 640 кв .м при доме за Г-вой и Ч-вой в 1\2 доле.
Комментарий: В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Нередко возникают ситуации, когда раздел имущества между супругами, после расторжения брака, не был произведен. При этом Семейный кодекс РФ не предусматривает сроков, в течение которых супруги обязаны решить вопрос по разделу совместно нажитого имущества. В связи с этим нельзя говорить о течении трехлетнего срока исковой давности со дня государственной регистрации расторжения брака по истечению которого согласие бывшего супруга на сделку не требуется.
В соответствии с п. 2 и 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения (квартиры, жилого дома и т.д.) не сохраняют за собой право проживания и пользования данным жилым помещением вне зависимости от смены собственника и могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
Отчуждение комнаты в коммунальной квартире производится с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки этой комнаты другими лицами, проживающими в квартире.
Прямого указания этому утверждению в законе не содержится, однако практика складывается по аналогии с предусмотренным в ст. 250 ГК РФ правом сособственника как участника общей долевой собственности на преимущественное право покупки продаваемой доли.
Так, Клинский районный суд 17.04.2001 г. рассмотрел в дело по иску А. к Х., Ф. о переводе прав и обязанностей покупателя, о выселении Ф.Н.А. из занимаемого жилого помещения Из материалов дела видно, что А. имеет на праве собственности изолированную жилую комнату N 1 площадью 12,2 кв. м. и 122/466 доли мест общего пользования в двухкомнатной квартире N 11. Х. принадлежала на праве личной собственности изолированная жилая комната N 2 площадью 17,1 кв. м. и 171/293 долей мест общего пользования в этой же двухкомнатной квартир. 27.11.2000 года по договору купли-продажи, Х. продала, а Ф. купила жилую изолированную комнату площадью 17,1 кв. м. расположенную по указанному адресу, за 59847 руб. 11 коп. Истица А. обратилась в суд с иском к ответчикам Х. и Ф. о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, о выселении Ф. из занимаемой жилой комнаты площадью 17,1 кв. м. В обоснование своих исковых требований она указала, что отчуждение жилой комнаты произведено Х. в пользу Ф. без согласия истицы на совершение сделки, при этом Х. не обращалась к ней с предложением, как к участнику общей долевой собственности, о приобретении этой жилой комнаты за сумму, указанную в договоре купли-продажи. Ответчица Х. в судебном заседании иск признала в полном объёме, о чём расписалась в протоколе судебного заседания и подтвердила, что не предупредила истицу о предстоящей сделке. Она готова продать истице указанную жилую комнату на условиях договора купли-продажи от 27.11. 2000 года. Ответчица Ф. в судебном заседании признала исковые требования истицы и подтвердила, что выселится из занимаемого жилого помещения в квартиру в д. 12, кв. 24, в срок до 30.05.2001 года, о чём расписалась в протоколе судебного заседания Суд признал, что в силу ст. 250 ГК РФ иск подлежит удовлетворению, т.к. при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Суд счел, что истица имеет преимущественное право на приобретение жилой комнаты ответчицы Х. как участник общей долевой собственности. Суд решил перевести на А. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27.11.2000 года комнаты площадью 17,1 кв. м. в квартире расположенной в д. 16, кв. 11, взыскать с А. в пользу Х. стоимость указанной комнаты, предусмотренную договором от 27.11.2000 года, в размере 59847 руб. 11 коп., переселить Ф. из комнаты площадью 17,1 кв. м. в квартире, расположенной в д. 16, кв. 11, в жилую комнату площадью 12,2 кв. м., расположенную в д. 12, кв. 24.
Споры по поводу комнаты в коммунальной квартире.
Постановлением Конституционного суда РФ от 03.11.98 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобами гражданина В.А. Мостипанова была признана не соответствующей Конституции ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в части ограничивающей приватизацию комнат в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Существовавшее ограничение противоречило принципу равенства граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств, несмотря на то, что предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, как указал Конституционный суд, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах.
В определении Конституционного суда РФ от 7.02.2002 г. по жалобе гражданки Кулаковой на нарушение ее конституционных прав абзацем пятым статьи 4 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" указано, что в результате принятия Закона РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", установившего, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону, и внесения в Жилищный кодекс РСФСР изменений и дополнений, касающихся регулирования права собственности на квартиры, и в связи с этим - замены понятия "жилой дом (часть дома)" на "жилой дом (часть дома), квартира" такие объекты частной собственности, как жилой дом и квартира, были полностью уравнены в правовом титуле/ Принятая в декабре 1993 года Конституция Российской Федерации закрепила равную правовую охрану всех объектов частной собственности, в том числе жилых помещений, и гарантии их наследования.
Федеральным законом от 20.05.02 "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное. Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.
До указанного изменения в договоре о приватизации указывалась в качестве объекта комната в коммунальной квартире как таковая, а места общего пользования указывались в долях в соответствии с размерами комнат. Это вызывало на практике многочисленные трудности. К сожалению, имели место и необоснованные отказы нотариусов в совершении нотариальных действий при оформлении наследства или удостоверения сделок на такой вид имущества как комната в коммунальной квартире.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Серпухова Г. 17.12.99 г. отказала Б. в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей 7.06.99 г. Ш., которой на праве собственност принадлежала комната 10.9 кв. м. в коммунальной квартире и 29/100 долей мест общего пользования, ей в МОРП было выдано два свидетельства о государственной регистрации, из них одно на комнату, второе на 29/100 долей мест общего пользования. При этом нотариус указал, что на комнату и на долю мест общего пользования может возникнуть лишь только долевая собственность, а потому при оформлении 11.12.98 г. договора о приватизации квартиры, по мнению нотариуса, было допущено нарушение закона. Решением Серпуховского городского суда от 8.02.00 г. с изменениями, внесенными определением от 27.04.00 г., жалоба Б. на действия нотариуса признана обоснованной, суд обязал нотариуса выдать Б. свидетельство о праве на наследство на комнату и долю в праве на места общего пользования в коммунальной квартире. При этом суд указал, что право наследодателя подтверждается свидетельством о государственной регистрации и нотариус был не вправе это игнорировать.
Второе дело: Б. обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса г. Серпухова Ф., которая своим постановлением от 29.08.2000 отказала ей в выдаче свидетельства о праве на наследство после умершей матери К. на принадлежавшую наследодателю на праве собственности в коммунальной квартире комнату 19,5 кв. м. с 14/100 долями в праве собственности на места общего пользования Право собственности К. подтверждается договором о передаче жилого помещения в собственность от 18.08.99, свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.99, справкой БТИ от 18.02.2000. Нотариус, допрошенный в суде, пояснила, что перечисленные документы о праве собственности К. противоречат законодательству, поскольку приватизация комнат и доли на места общего пользования законом не предусмотрены. Решением Серпуховского городского суда от 25.10.2000 жалоба признана обоснованной, постановление нотариуса признано незаконным, суд обязал нотариуса выдать Б. свидетельство о праве на наследство на наследственное имущество.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Серпухова С. 16.10.00 г. отказала Ш. в выдаче свидетельства о праве на наследство после умершей 29.12.99 О. по той причине, что наследодателю на праве собственности по договору о приватизации от 21.10.99 принадлежала комната 17.9 кв. м. в коммунальной квартире и 28/100 долей в праве собственности на места общего пользования в квартире, а в действующем законодательстве не существует понятия права долевой собственности на места общего пользования, т.к. они являются принадлежностью главной вещи-квартиры. По мнению нотариуса договор о приватизации квартиры противоречит ст.ст. 289, 290 ГК РФ, а также Закону "О приватизации жилищного фонда в РФ", которым предусмотрена бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений, а приватизация мест общего пользования не предусмотрена. Решение Серпуховского городского суда от 23.11.00 г. жалоба Ш. на действия нотариуса признана обоснованной, суд обязал нотариуса совершить нотариальное действие. При этом суд указал, что право собственности умершей на указанное имущество подтверждено документами, ее права были зарегистрированы, поэтому нотариус не в праве был отказывать в выдаче свидетельства о праве на наследство наследнику.
Комментарий: Во всех трех указанных случаях нотариусами допущены нарушения одного и того же закона. Действия нотариусов признавались судами неправомерными, т.к. Закон РСФСР от 4.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в РФ" п. 1 предусматривает приватизацию жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Возникавшие ранее трудности после внесенных изменений в закон должны исчезнуть.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья

Юридическая помощь

Метки

228 УК РФ Авторское право адвокат адвокат наркотики Алименты аренда Арест имущества Армия аферы Банкротство Бизнес Адвокат Брачный договор вексель Взыскание долга Взыскание задолженности взыскании неустойки Возврат долгов Вселение выселение дарение Дарственная на квартиру договор договор аренды Договор дарения договор коммерческого найма договор поднайма Договор ренты Долевое строительство Долевое участие жилищный сертификат закон Законодательство Защита прав несовершеннолетних Защита прав собственника Земельные отношения инвестиции инвестиционного Иные жилищные темы комнат в коммунальной квартире мена Москва Мошенничество Наказание Налог на доходы физических лиц НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ Налогообложение Наследование наследство Недвижимость недвижимость в новостройке обмен квартир Общество Ответственность Ответственность по жилищному законодательству оформление в собственность Оформление квартиры оформление недвижимости переселение Пособия на детей Право право собственности право собственности на квартиру Правовая защита предварительный договор купли продажи квартиры Предоставление квартир при сносе домов Преступность признание недействительным договора признание права собственности на квартиры признание права собственности через суд призыв в армию Приобретение недвижимости в новостройке Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья продажи квартиры Продать долю в квартире развод Раздел дома в судебном порядке Раздел земельного участка Раздел имущества раздел квартиры раздел предприятий расторжение регистрация права собственности регистрация права собственности на квартиру ремонт рента сделка купли - продажи снос снос домов Соглашение срок исковой давности Страхование Строительство Строительство. Инвестиции Суд Судебная защита Судебная практика судебных суррогатное материнство Труд. Пособия. Пенсии. трудовое законодательство Усыновление Хозяйственные споры Хозяйственные споры. Юридическая Консультация юридическая фирма Юрист