Отдельные понятия и спорные вопросы договора дарения

Обзор судебной и нотариальной практики Московской области
по применению законодательства при рассмотрении вопросов,
возникающих из наследственного права, а также отдельных видов
договоров по передаче имущества в собственность

Московским областным судом совместно с Московской областной нотариальной палатой проведено обобщение судебной и нотариальной практики по вопросам применения законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность.
В основном в обзоре рассмотрены вопросы наследственного права, что обусловлено вступлением в силу с 1.03.2002 третьей части Гражданского кодекса РФ. Кроме того, рассмотрены отдельные аспекты договорных правоотношений, возникающих при удостоверении сделок нотариусами и которые представляют определенную сложность.
Цель обобщения состоит в определении общего подхода в решении возникающих у судов и нотариусов вопросов при применении законодательства, а также выявления ошибок, допускаемых нотариусами при удостоверении сделок и оформлении наследственных прав, а также судами при рассмотрении споров.
Согласно статистике в 2001 г. федеральными судами области было рассмотрено 1845 гражданских споров, связанных с наследованием имущества.
Значительное количество споров касалось выданных нотариусами отказов в совершении нотариальных действий. Так, всего в суды области поступило 183 жалобы на отказы нотариусов, из этого количества дел по 44 делам вынесены решения о признании отказов нотариусов неправомерными, а по 21 делу отказы нотариусов признаны правомерными. По другим из указанного количества делам производство было или прекращено, или жалобы оставлены без рассмотрения, или дела остались не рассмотренными судами на момент окончания 2001 г.
Нотариусами Московской областной произведено нотариальных действий по удостоверению договоров 116049, по вопросам наследования 96390 действий, кроме того, нотариусами совершено 286904 иных нотариальных действий, удостоверено копий документов 1671144.
На обобщение в Московский областной суд судами области было представлено 409 дел, в это число включены дела, как по наследственным спорам, так и по жалобам на действия нотариусов, что составляет 21,5 % от общего количества рассмотренных судами области дел, связанных с нотариальными действиями.
При подготовке обзора учитывалось, что возникающие в настоящее время споры рассматриваются судами как с применением норм Гражданского кодекса 1964 г., а также требований Гражданского кодекса РФ, поэтому комментарий по конкретным гражданским делам приводятся как по ранее действовавшим нормам закона, так и применительно к новым положениям гражданского законодательства.

Вопросы, относящиеся к отдельным видам договоров по передаче
имущества в собственность

У судов возникает немало вопросов при рассмотрении дел, связанных с оспариванием договоров, которые удостоверяются нотариусами и предметом которых является недвижимое имущество. В основном споры касаются договоров, опосредующих обязательства по передаче имущества в собственность. К их числу относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, обмена, ренты. Купля продажи недвижимости осуществляется по правилам ст. ст. 549-558 ГК РФ. К остальным договорам положения договора купли-продажи применяются субсидиарно.
Условия договоров, относящихся к предмету договора по отчуждению недвижимости, являются существенными условиями таких договоров. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. На практике данную статью трактуют по разному. Так, существует утверждение, что в случае продажи одним из совладельцев доли жилого дома, ему прежде необходимо определить с другими совладельцами порядок пользования данным жилым домом, иначе условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Итак, необходимо ли перед заключением договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры, дачи, садового домика и т.д.) заключить договор об определении порядка пользования данным недвижимым имуществом между всеми его совладельцами и вправе ли нотариус отказать в удостоверении договора купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество на том основании, что не определен порядок пользования, поэтому не понятно какие конкретно помещения продаются? А если в жилом доме (или квартире, например) всего одна жилая комната и несколько совладельцев и определить порядок пользования практически невозможно? Следует ли считать, что применять данную статью можно лишь к жилым домам, но как тогда быть с универсальностью норм? Ведь в статье 554 ГК РФ говориться об определении недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Например, о квартире 35 (или комнате) можно сказать, что она находится в составе другого недвижимого имущества -многоквартирного жилого дома, поэтому при купле-продаже квартиры необходимо указать не только номер квартиры и дома, но и на каком этаже она находится. О доле в праве на недвижимое имущество (жилого дома, квартиры и т.п.) можно сказать, что она находится в составе другого недвижимого имущества - целого жилого дома, квартиры и т.п., нельзя, так как это все то же недвижимое имущество. Предметом отчуждения может являться и доля в праве на недвижимое имущество. Поэтому отказ нотариуса в удостоверении договора о передаче доли в праве на недвижимое имущество на основании того, что не определен порядок пользования, неправомерен.
При удостоверении сделок по отчуждению имущества нотариус должен истребовать документы, необходимые для оформления договоров по отчуждению имущества.
Так, Серпуховский городской суд 21.05.2001 г рассмотрел дело по иску М. к Комитету по управление имуществом и ИМНС г. Серпухова о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Истица и ее представитель просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры в г. Серпухове, заключенный 7.09.1994 года и удостоверенный нотариусом, между Ф., умершей в сентябре 1994 года, и П., умершим 5.10.2000, ссылаясь на то, что Ф. по договору купли-продажи ранее, т.е. 20.07.1994 года, уже продала свою квартиру гр-ке К., у которой она, т.е. истица, в свою очередь купила указанную квартиру 19.10.1994. В связи с тем, что до настоящего времени в отношении одной к той же квартиры имеются два договора, она лишена возможности распорядиться своей квартирой, в которой постоянно проживает с момента ее приобретения и до настоящего времени. Как видно из дела по данным БТИ, спорная квартира зарегистрирована на двух собственников: на истицу по договору купли продажи от 19.10.1994, заключенному между нею и гр. К., и на гр. П-ва - по договору купли-продажи от 7.09.1994 между последним и гр. Ф. Материалами дела установлено, что собственником указанной квартиры до заключения указанных договоров была Ф., которая при жизни по договору дарения от 20.07.1994 подарила указанную выше квартиру гр-ке К., а последняя, в свою очередь, по договору от 19.10.1994 продала эту же квартиру истице по делу, которая с указанного времени прописана и постоянно проживает в спорной квартире. Таким образом, на момент оформления договора купли-продажи той же квартиры П., имевшего место 19.09.1994 Ф. уже не была собственником указанной квартиры и вторично ею распорядиться была не вправе. Эти обстоятельства были подтверждены в судебном заседании показаниями представителя Фил., которая показала, что 20.07.1994 квартира уже была зарегистрирована на имя К., и с этого момента Ф. более собственником квартиры не являлась и никаких сделок с нею уже производить не могла. Представитель БТИ так же показала, что сам П. после совершенной с ним сделки по спорной квартире, знал о ее недействительности, поскольку приходил к ним за справкой 1.09.1994 года для того, чтобы расторгнуть заключенный с ним договор. В соответствие с требованиями ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям Закона или иных правовых актов, является недействительной. С учетом обстоятельства суд счел, что совершенная 7.09.1994 года от имени Ф. продажа П. той же квартиры, которая уже была в собственности другого лица, является незаконной и такая сделка должна быть признана недействительной. На основании изложенного суд заявленный иск удовлетворил и признал недействительным договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный 7.09.1994 года нотариусом Серпуховского нотариального округа Сирма, заключенный между Ф. и П.
Комментарий: При удостоверении сделок с имуществом нотариус проверяет: 1) принадлежность этого имущества на праве собственности; 2) наличие сособственников; 3) наличие обременении, запрещения отчуждения или ареста данного имущества; 4) документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки; 5) проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; 6) при наличии сособственников в случае, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия ; 7) при совершении сделок, указанных в ст. 35 Семейного кодекса РФ, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки; 8) при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и органа опеки и попечительства; 9) сделки об отчуждении имущества, перешедшего в порядке дарения или наследования, удостоверяются при условии предоставления документа об уплате налога; 10) согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ помимо предмета и цены существенным условием договора продажи ж/дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещение после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Исходя из указанных статей нотариус истребует выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных граждан на отчуждаемом жилого помещении; 11) в случае отчуждения недвижимого имущества ТСЖ нотариус обязан проверять выполнение требований ст. 13 ФЗ "О товариществах собственников жилья"
Возвращаясь к ранее указанному случаю, необходимо отметить, что при удостоверении сделки нотариусом в нарушение требований закона не были истребованы необходимые документы из БТИ, в результате была удостоверена сделка, которая с момента заключения являлась ничтожной.
Обобщение выявило следующие сложности при исполнении, заключении договоров, которые целесообразнее рассмотреть по их видам.

Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения.
Так, И. предъявил иск к Т. о признании недействительным договора дарения земельного участка от 12.01.1994 г. площадью 1200 кв. м, указав, что ответчица обещала купить для него как бы взамен подаренного имущества автомашину, но своих обещаний не выполнила. Решением суда от 13.11.01 г. требования удовлетворены, суд признал сделку недействительной, заключенной под условием, в то время как дарение исключает встречные условий, является безвозмездной.
Комментарий: Признаком договора дарения является односторонний характер обязательства. Одаряемый становится собственником имущества, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем, который в свою очередь уступает право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество. Возвращаясь к ранее приведенному казусу, необходимо отметить, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения. Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения.
Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой. Для того, чтобы считаться встречным, предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и подарок. Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с третьим лицом. В данном случае главным является причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого.
При заключении договора дарения жилого помещения включать условие о праве дарителя на сохранение прав проживания нельзя.
Так, У., 1935 г. рождения, инвалид II группы, по удостоверенному 11.12.96 нотариусом г. Долгопрудного К. договору, подарила М. свою квартиру. В качестве условия договор содержал запись о том, что У. сохраняет за собой право проживания и пользования данной квартиры. Обратившись в суд к М. о признании сделки недействительной, У. указала, что ответчица должна была проживать с ней в квартире и осуществлять за ней уход, однако через 4 месяца после заключения с ней договора М. выехала из квартиры в другую область и никаких расходов по квартире не несет. М. требования признала. Решением Долгопруднинского городского суда от 20.03.00 иск удовлетворен по основаниям ст. 178 ГК РФ, суд счел сделку заключенной под влиянием заблуждения
Комментарий: Даритель, отчуждая одаряемому квартиру, оставил за собой право пользования квартирой. Можно ли счесть это условие обстоятельством возмезности# по договору или оно не влияет на природу одностороннего обязательства? Можно ли отнести сохранение право дарителя на пользование к особенностям объекта дарения? Можно ли утверждать, что в данном случае имущество, подаренное одариваемому, обременено соответствующими правами дарителя? Представляется, что необходимо в первую очередь исходить из положения закона о том, что дарение является безусловной сделкой. В связи с этим оговаривать при заключении договора дарения жилого помещения право дарителя на сохранение прав на проживание нельзя.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Ногинска К. 28.03.99 удостоверила договор, по которому А. подарил принадлежащий ему дом в г. Ногинске своей дочери от первого брака Х. В договоре указано на то, что сын дарителя А-н и жена сына А-на сохраняют за собой право пользования домом. Обратившись в суд даритель указал, что заключил сделку под влиянием уговоров Х., не знал, что заключает сделку дарения, нотариус прочитал договор в слух, но содержание ст. 167, 209, 223, 288, 292 ГК РФ, указанных в договоре и не понял. Ответчица иск не признала и указала, что дом ей был подарен безо всяких условий. Решением Ногинского городского суда от 17.04.00 договор признан недействительным. Суд указал, что А. имел намерение разделить дом между дочерью и сыном и поэтому счел его обманутым ответчицей при подписании договора.
Комментарий: С решением суда согласится трудно. Судом дана произвольная оценка обстоятельствам и дело рассмотрено исходя из интересов истца. Кроме того, в данном договоре было предусмотрено право сына и невестки дарителя на сохранение права пользования домом в то время как это условие в договоре дарения вообще не допустимо, они вообще стороной по договору не являлись. Однако суд в своем решении на допущенные нарушения при заключении договора дарения внимания не обратил.
Нотариус должен разъяснять сторонам содержание и последствия договора дарения.
Отсутствие указаний на то, что нотариус не разъяснил сторонам положений закона о предмете договора и последствиях его заключения является основанием к признанию таких договоров недействительными. Суды довольно часто удовлетворяют требования заявителей по тем основаниям, что они не понимали последствия заключенного ими договора дарения.
Так, Д-на предъявила иск к Д-ну о признании недействительным заключенного 18.04.00 договора дарения ею своей квартиры ответчику, а также двум внукам, указав, что намеривалась составить завещание, а заключила договор под влиянием заблуждения Из договора дарения, удостоверенного нотариусом г. Фрязино К., видно, что нотариусом разъяснены требования ст.ст. 209, 223, 288 ГК РФ, т.е. о содержании права собственности, о возникновении права собственности по договору, о собственности на жилое помещение. Решением Щелковского городского суда от 25.07.00 иск Д-ной удовлетворен, договор дарения признан недействительным.
Комментарий: Нотариус не указал и не разъяснил дарителю положения статей Гражданского кодекса РФ по договору дарения, им были указаны статьи ГК РФ, которые не определяют условий и порядка заключения данного вида договора. Нотариус должен разъяснять сторонам, что такое договор дарения. В тоже время суды должны учитывать, что если в договоре указаны соответствующие статьи ГК РФ и имеется запись о том, что они разъяснены, то это соответствует действительности, поэтому выводы суда о том, что даритель в таком случае заблуждался относительно последствий договора дарения, являются, как правило, бездоказательными.
Суды должны привлекать нотариусов к участию в деле и выслушивать объяснения нотариусов по удостоверенным ими договорам в случае их оспаривания в суде.
Стороны, обращаясь в суд о признании договора дарения недействительным, приводят подчас невероятные доводы, которые суды принимают без выяснения мнения нотариуса, удостоверившего сделку.
Так, Саб. предъявил иск к Сил. и П. о признании недействительным договора дарения своей квартиры 25.09.95, удостоверенного в Видновской нотариальной конторе по тем основаниям, что он подарил эту квартиру Сил., о чем ему не было известно до ее смерти, наступившей 07.09.00. Как заявил истец, сделка была совершена обманным путем с использованием его состояния как человека, злоупотребляющего алкоголем, в результате злонамеренных действий Сил., специально его спаивавшей и надеявшейся на то, что он погибнет от алкогольного отравления. Факт дарения тщательно скрывался, он узнал о заключенной сделке после того, как наследники Сил. - ответчики по делу стали предъявлять права на квартиру. Решением Видновского городского суда от 22.03.01 иск Саб. удовлетворен.
Комментарий: Представляется, что, если бы суд выяснил у нотариуса обстоятельства заключения договора, то дело могло бы быть рассмотрено исходя не только из интересов истца.
Только тщательная проверка судом всех обстоятельств заключения договора дарения может позволить суду убедиться в обоснованности требований о признании договора недействительным.
Так, Талдомский районный суд 11.07.2001 года рассмотрел гражданское дело по иску С. к А. о признании договора дарения недействительным и выселении. В судебном заседании С., настаивая на своем иске пояснила, что 11.11.1994 года она подарила принадлежащие ей 5/6 доли дома своему сыну С.А., который имел в собственности 1/6 долю дома, 05.06.2000 года С. умер. Истица считала, что совершила ошибку, подарив дом сыну и просила признать договор дарения недействительным, так как сын "приневолил" ее подписать указанный договор. При этом пояснила, что сын уговаривал ее подарить дом ему, обещал бросить пить. Она согласилась, поехала с ним к нотариусу и подписала договор. Другим детям об этом не говорила, хотя имеет еще двоих сыновей и дочь. Сказала позже спустя три месяца Дети не одобрили ее поступка. Наследниками после смерти сына являются она, его дети от первого брака и А. А. проживает с ней в доме постоянно около двух лет. Она не знала, что ее сын зарегистрировал брак с А. за год до смерти. А. живет в ее доме 5-6 лет. Сейчас не хочет, чтобы А. жила с ней, и просит выселить ее из дома, так как она дом не строила и никакого отношения к нему не имеет. А. иск не признала и пояснила, что живет в доме с 1992 года. С С. брак зарегистрировала 29.10.1999 года. Ее муж капитально отремонтировал дом, поэтому хотел, чтобы дом числился за ним. Он предложил матери подарить ему ее долю дома Узнала о договоре дарения в день, когда С. подарила сыну свою долю дома. Муж; матери не угрожал. Она осталась проживать в доме после смерти мужа, обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Его две дочери отказались от принятия наследства в ее пользу. Считает, что С. подарила свою долю по своей воле и договор является действительным. С иском о выселении не была согласна Третьи лица нотариус, С.С.А. и Ш.В.А., надлежаще извещенные о дне слушания дела, в суд не явились. Нотариус представил заверенные ксерокопии заявлений А., С.С.А. и Ш.В.А.. Судом установлено, что 11.11.94 года С. подарила своему сыну С.А.А. принадлежащие ей 5/6 долей дома. 23.05.2001 года С. обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. При этом С. ссылалась на то, что сын ее "приневолил", однако каких-либо убедительных доказательств того, что сын угрожал ей, привести не смогла Из ее пояснений о том, что она совершила ошибку, а теперь хочет ее исправить, поэтому суд пришел к выводу, что после смерти сына С. не желает, чтобы право собственности на дом переходил посторонним для нее лицам. Об этом свидетельствуют и ее пояснения, что она не знала о регистрации брака между ее сыном и А. Показания свидетелей Сах-вых о том, что брат угрожал матери и заставил ее подписать договор, суд оценил критически, так как они являются заинтересованными в признании договора дарения дома недействительным. Кроме того, из их показаний и показаний С. следует, что братья узнали о договоре дарения позже его совершения, а поэтому не могли знать, при каких условиях он заключался Из показаний свидетелей Г-ной, Г-на, Д., допрошенных по ходатайству истицы, усматривается, что отношения в семье на момент заключения договора и после быт хорошие, отношения испортились после 1997 года. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для признания договора недействительным вследствие обмана или угроз. Свидетели Д., С., показали в суде, что слышали от истицы о ее желании перевести дом на С.А. задолго до подписания договора. Об этом свидетельствует и представленная ксерокопия решения Запрудненского исполкома N 42 от 02.04.87 года о разрешении С. в связи с ее просьбой подарить 5/6 долей дома сыну С.А. Суд пришел к выводу, что договор дарения был совершен по свободному волеизъявлению сторон, и отсутствуют основания для признания его недействительным. Суд в иске С. отказал.
Комментарий: Нотариус должен разъяснять сторонам возможность обусловить в договоре дарения в соответствии с положениями ст. 578 ГК РФ право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Из материалов ранее изложенного дела следует, что договор дарения был заключен до вступления в силу ГК РФ, поэтому даритель оспорила сам договор, поскольку доказательств несовпадения воли и волеизъявления Сахаровой при заключении договора ею не было представлено, суд вынес решение об отказе виске.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья

Юридическая помощь

Метки

228 УК РФ Авторское право адвокат адвокат наркотики Алименты аренда Арест имущества Армия аферы Банкротство Бизнес Адвокат Брачный договор вексель Взыскание долга Взыскание задолженности взыскании неустойки Возврат долгов Вселение выселение дарение Дарственная на квартиру договор договор аренды Договор дарения договор коммерческого найма договор поднайма Договор ренты Долевое строительство Долевое участие жилищный сертификат закон Законодательство Защита прав несовершеннолетних Защита прав собственника Земельные отношения инвестиции инвестиционного Иные жилищные темы комнат в коммунальной квартире мена Москва Мошенничество Наказание Налог на доходы физических лиц НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ Налогообложение Наследование наследство Недвижимость недвижимость в новостройке обмен квартир Общество Ответственность Ответственность по жилищному законодательству оформление в собственность Оформление квартиры оформление недвижимости переселение Пособия на детей Право право собственности право собственности на квартиру Правовая защита предварительный договор купли продажи квартиры Предоставление квартир при сносе домов Преступность признание недействительным договора признание права собственности на квартиры признание права собственности через суд призыв в армию Приобретение недвижимости в новостройке Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья продажи квартиры Продать долю в квартире развод Раздел дома в судебном порядке Раздел земельного участка Раздел имущества раздел квартиры раздел предприятий расторжение регистрация права собственности регистрация права собственности на квартиру ремонт рента сделка купли - продажи снос снос домов Соглашение срок исковой давности Страхование Строительство Строительство. Инвестиции Суд Судебная защита Судебная практика судебных суррогатное материнство Труд. Пособия. Пенсии. трудовое законодательство Усыновление Хозяйственные споры Хозяйственные споры. Юридическая Консультация юридическая фирма Юрист