Наследование земельного участка: правовые нюансы

Наследник земельного надела должен понимать, что именно становится его собственностью. Это та часть поверхности земли, которая:

• обозначена четкими границами;
• описана;
• оформлена документально.

Если не установлено особых правил, тогда наследник получает не только поверхность земли, но также:

• почвенный слой;
• водоемы;
• растения, расположенные на этой земле (абз. 2 ст. 1181 ГК РФ). 

Каждый участок имеет определенную классификацию. Один участок можно использовать для создания построек, другой – для выращивания урожая. Зато добывать полезные ископаемые из недр без соответствующей лицензии закон запрещает. 

Разрешается суточное потребление водных ресурсов в объеме 100 метров кубических, общераспространенных полезных ископаемых для личных и хозяйственных нужд в востребованном количестве, а также рытье котлована (установка сооружений) на глубину не более 5 метров (ст. 19 закона № 2395-1 от 21.02.1992 года).

Земельные участки подразделяются на два вида:

• делимые;
• неделимые.

Делимый участок можно разделить на части. Каждый такой надел впоследствии образует самостоятельный участок. Категорию унаследованной земли переоформлять не нужно, если ее использование не будет другим. Однако опытный юрист может указать наследникам на некоторые федеральные законы, которые описывают механизм изменения категории выделенного участка в особых случаях.

В Гражданском кодексе РФ указывается, что гражданин России может наследовать землю, если этот участок принадлежал наследодателю:

• в виде частной собственности;
• на праве пожизненного наследуемого владения.

Наследование земельного участка производится на общих основаниях, оно не требует каких-либо специальных разрешений (абз. 1 ст. 1181 ГК РФ).

Гражданин не может получить земельный участок (даже если завещатель включил его в общую наследственную массу) на других основаниях, в числе которых:

• постоянное пользование;
• ограниченное пользование;
• сервитут;
• бессрочное пользование.

Наследование водоема, расположенного на частной территории

Наследованию подлежат только водоемы:

• замкнутые;
• небольшие, пределы которых установлены земельным законодательством РФ (пруды);
• непроточные, то есть не связанные с иными водными объектами, расположенными на поверхности.

Иногда возникают недоразумения по поводу наследования водоема. Местные власти могут оспорить право частного владения таким водным ресурсом, не признавая его замкнутым водоемом. 

Даже небольшой ручей, втекающий в водохранилище или вытекающий из такого озера, может послужить причиной конфликта. Дело в том, что местные власти нередко используют проточную воду для своих целей (предоставляют разрешение на использование больших объемов воды третьим лицам), и тогда владелец озера фактически лишается своего искусственного водохранилища, которое он использовал:

• для разведения рыбы;
• для полива;
• как отличное украшение курортной или оздоровительной зоны.

С другой стороны, владелец озера может перекрыть естественный выход из водоема, чем нанесет убытки другим хозяйствам и уничтожит флору и фауну, развивающуюся по берегам и руслу ручья.

Высококвалифицированный юрист-практик советует клиенту-наследнику обратиться в суд, чтобы подтвердить свое наследное право.

1. Если наследодатель имел все документы, подтверждающие его право на владение озером, значит это право передается его наследнику.

2. Подтвердить, что это озеро не является проточным водоемом, помогут независимые эксперты. Нужно будет обосновать причину накопления воды в озере. Это может быть:

• дождевая вода;
• вода, в значительном объеме стекающая в это углубление после таяния снегов и сберегающаяся там длительный период;
• вода, образующаяся в результате конденсата влаги при частых туманах;
• вода, наполняющая водоем из многих подземных родников, не способных образовать мелкую речку или хотя бы стабильный ручей, чтобы проложить в этой местности русло;
• оплачиваемая вода, доставляемая в водоем по специальному каналу и пр.

3. Новое русло речки, подтверждающее проточность расширенного водоема, было подведено к озеру уже после его приобретения (создания) наследодателем. Речка самостоятельно могла по какой-то причине поменять русло и влиться в искусственно созданный пруд, но этот фактор не является поводом для лишения гражданина права собственности на водоем.

4. Речка протекала по другому руслу, которое впоследствии было изменено искусственным путем:

• по желанию заинтересованных лиц, намеревающихся отобрать зарыбленный пруд у законного владельца, временно признав его проточным водоемом;
• в результате хозяйственной деятельности третьих лиц, заблаговременно не поставивших в известность хозяина озера и не получивших на эти действия его согласия.

Выходит, что местные власти не имеют достаточных оснований для предъявления претензий. Значит передача водоема по наследству будет однозначно подтверждена решением суда. 

Наследование земли с древесными насаждениями

Лесной кодекс РФ и федеральные законы регламентируют использование частных территорий, на которых расположены леса. 

В федеральной собственности находятся:

• лесной фонд;
• приграничные территории, на которых растут леса;
• специальные зоны, покрытые лесными насаждениями.

Также есть лесные насаждения, расположенные на муниципальных землях:

• парки;
• скверы; 
• специально обсаженные деревьями или кустарником овраги, провалы, ложбины для предотвращения их расширения.

Допустим, наследодатель обозначил в завещании конкретный лесной объект и приложил какие-то документы. Ваш юрист сумеет разобраться, может ли такая территория являться частным владением и передаваться по наследству.

Передавать по наследству можно древесно-кустарниковую растительность, произрастающую на частном участке. Обычно это:

• небольшие лесные насаждения в зоне отдыха;
• фруктовые сады;
• ягодные кустарники.

В свидетельстве, подтверждающем ваше право на унаследованную землю, должны быть обозначены:

• границы участка;
• категория земли;
• ее целевое назначение;
• объекты недвижимости, расположенные на этой земле;
• прочие сведения, которые предъявлял наследодатель для подтверждения своего права на землю.

Если наследников несколько, тогда землю придется делить. Порядок раздела участка предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Учитываются:

• форма участка;
• возможность его разделения на части между наследниками;
• минимально допустимы размеры для целевого использования (п. 1 ст. 1182 ГК РФ). 

Наследнику не может выделяться надел, который не соответствует установленному минимуму. В противном случае использовать такую землю ее новому владельцу никак не удастся. 

Также имеет значение расположение участка на карте. К примеру, выделение из общего земельного надела конкретного участка для строительства недопустимо:

• если участок слишком узкий;
• если выделенная территория тесно граничит с другими постройками;
• если при дальнейшем использовании данной территории непременно потребуется установление сервитута, хотя до момента разделения земли данное действие не требовалось (возникают конфликты с соседями);
• если именно на эту часть унаследованной земли уже наложен сервитут.

Общий унаследованный участок: ваша доля и ваши права

Наследуя участок земли, обязательно обратитесь к юристу, чтобы точно выяснить ее категорию (по целевому назначению). При определении правового режима земли учитываются:

• ее принадлежность к определенной категории;
• зонирование территории;
• правила использования участка, расположенного в этой зоне;
• требования федеральных законов и постановления местных властей.

Так что использовать землю следует с учетом всех правил.

1. Если участок предназначен для строительства, значит выращивать на нем урожай нецелесообразно или опасно. В почве могут содержаться нежелательные вещества в определенном количестве. Использовать такую почву соответствующие органы разрешают, но только с учетом всевозможных ограничений. 

2. Создавать новые постройки на земле, которая может использоваться для выращивания урожая, нецелесообразно. Поэтому местные власти могут не выдать разрешение на строительство объекта в зоне, использовать которую можно для выращивания сельхоз продукции.

3. Унаследованная земля может быть расположена на неустойчивых грунтах, где отмечается наличие песчаных слоев, большого количества родников, подземных пустот. Такой участок не предназначается для строительства зданий, создания дорог, возведения тяжеловесных капитальных сооружений.

4. Полученный в наследство участок может быть близко подведен к прибрежной зоне. Естественно, строить на берегу реки, озера или моря нельзя:

• баню (сауну);
• гаражи;
• любое производственное помещение.

Ведь используемая вода, содержащая различные растворители, непременно попадет в водоем. Также в реку могут быть смыты продукты нефтепереработки или другие отработанные вещества.

Нарушать целостность берега также нельзя, так как подобные действия приводят:

• к заболачиванию прибрежной зоны;
• к обвалам;
• к несанкционированному отводу воды и катастрофическим разливам.

А еще возникает потребность в изменениях местных карт. Это вынуждает местные и региональные власти выделять дополнительные денежные средства.

5. Использование унаследованного участка не должно наносить вред:

• ни окружающей среде;
• ни соседствующим гражданам;
• ни другим хозяйственным объектам.

6. Если унаследованная земля разделена между наследниками на несколько отдельных участков, тогда изменение категории земли не должно наносить вред владельцам тех участков, назначение которых осталось прежним. То есть нельзя строить дорогу или возводить электрические опоры рядом с чужими земельными владениями, используемыми для получения сельскохозяйственной продукции. 

Земля предназначена для конкретных целей, поэтому правила ее использования регламентируются законодательными актами субъекта РФ и федеральными законами.

Категорию земли все же можно изменить. Это процесс является достаточно сложным, требующим серьезного юридического сопровождения. Возможно, придется доказывать целесообразность перевода земли в другую категорию на заседании суда.

Очень важно понимать, какие именно органы занимаются изменением категории земли.

1. Категорию земли, находящуюся в федеральной собственности, может изменить Правительство РФ.

2. Изменением категории земельных участков, владельцами которых являются субъекты РФ, занимаются исполкомы этих субъектов РФ. Им же предоставляется право изменения категории земли сельскохозяйственного назначения, если участок находится в муниципальной собственности.

3. Органы местного самоуправления вправе изменить категорию земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Это право не распространяется только на земли сельхоз назначения.

4. Если речь идет о земле, владельцем которой является частное лицо, тогда изменить ее категорию могут:

• исполкомы субъектов РФ (касательно земель сельхоз назначения);
• органы местного самоуправления (касательно земель целевого назначения иного рода).

Новому владельцу участка нужно узнать конкретные правила изменения категории земли, установленные федеральными законами. Желательно незамедлительно обратиться к компетентному правоведу, чтобы не терять зря время и не тратить впустую значительные средства. 

Иногда обычная правовая консультация помогает решить проблему в кратчайший период и с наименьшими затратами. Однако чаще решение проблемы переносится в зал суда.

Если разделить землю не удается, тогда участок переходит к тому наследнику, который может указать на свое преимущественное право владения унаследованной землей (абз.1 п. 2 ст. 1182 ГК РФ). При этом учитывается рыночная стоимость участка, зафиксированная в день открытия наследства, но может быть принята во внимание и ее номинальная стоимость. 

Так что имеют значение:

• день открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ);
• место открытия наследства (ст. 1115 ГК РФ).

Если стоимость участка оценивается выше полагающейся такому наследнику доли, тогда за эту лишнюю часть наследства, присвоенную законным образом, новый землевладелец обязан будет выплатить компенсацию остальным наследникам.

Обычно стороны находят компромиссное решение, но не всегда. В случае возникновения разногласий приходится обращаться в суд. Чаще всего это происходит в тех случаях, когда:

• несколько наследников обладают преимущественными правами (к примеру, в разное время каждый из них принимал определенное участие в развитии этого хозяйства);
• наследники не могут договориться о цене;
• новым обладателям земли не удается разделить унаследованную недвижимость на такие участки, которыми остались бы довольны все заинтересованные лица.

Что дает совладельцу обладание долей в общей долевой собственности?

Понятие земельной доли обозначено в законе № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. (ст. 15) и в некоторых других законодательных актах. Почему же граждане не всегда получают земельный участок по наследству в единоличную собственность?

1. В определенных ситуациях может не найтись такого наследника, который смог бы предъявить свои преимущественные права на владение землей. 

2. Наследник, имеющий преимущественное право, не желает воспользоваться им.

Тогда каждый из наследников, обладающий долей в общей долевой собственности, получает право:

• пользоваться участком;
• продать землю;
• владеть и распоряжаться долей по собственному усмотрению (абз. 2 п. 2 ст. 1182 ГК РФ).

Однако нельзя забывать про два основных правила: во-первых, следует учитывать категорию земли; во-вторых, земельный участок имеют право использовать все наследники, и с ними нужно договариваться:

• об оплате за пользование всей территорией;
• об условном разграничении общего участка;
• о поочередном пользовании земельным наделом.

Сособственник земли не владеет личным участком, имеющим определенные границы (он совладельцу не выделен). Новых землевладелец обладает только условной долей этой территории. Зато он имеет право:

• продать свою долю;
• подарить;
• завещать;
• использовать для организации КФХ или личного подсобного хозяйства;
• обменять свою долю на другую, зарегистрированную в ином хозяйстве, если условия обмена устроят обе стороны договора;
• обменять свою долю на другое имущество, включенное в общую наследственную массу, если при распределении наследства другие наследники дадут свое согласие;
• передать землю в аренду организациям сельскохозяйственного направления, КФХ или гражданам, собирающимся вести личное подсобное хозяйство;
• передать долю на условиях пожизненного содержания или же договора ренты;
• предоставить право пользования долей (паем) паевому фонду или передать в уставной капитал какой-либо сельскохозяйственной организации.

Однако распорядиться имуществом, которое является совместной собственностью, наследник может только с согласия всех участников. 

Подобное правило разработано не случайно: во-первых, другие наследники получают приоритетное право на выкуп доли наследника-продавца; во-вторых, если кто-то из наследников предоставит часть земельного участка (долю, не обозначенную границей) новому пользователю, то подобное действие может произвести и другой наследник. Тогда новые пользователи не смогут разобраться, кто из них владеет той или иной территорией, не выделенной четко на карте. 

Возникнут конфликты, которые будут перенесены в зал суда. Поэтому унаследованный участок желательно:

• или разделить;
• или предоставить какому-либо пользователю в полном объеме;
• или обособить определенную часть земельного надела и передать в пользование другому гражданину (организации) с согласия всех наследников, а дальше разделить доход;
• или избавиться от спорной территории, обменяв свою долю на другое имущество, входящее в общую наследственную массу.

Опытный юрист поможет клиенту выбрать наиболее приемлемый вариант и получить максимальную прибыль. При этом решение наследника не отразится негативным образом на интересах других сособственников земельного участка.

Наследование самовольно возведенных построек

Существует ошибочное мнение, что на своей земле можно строить что угодно. Поэтому граждане опрометчиво возводят несанкционированные объекты:

• капитальные дома;
• дачные домики;
• сараи, теплицы, крытые загоны для скота, бани, гаражи, погреба, другое постройки хозяйственного предназначения;
• производственные постройки, столбы и опоры, трансформаторные будки (подстанции), трубопроводы различного назначения и пр.

Однако разрешительные документы на эти объекты от сотрудников соответствующих органов хозяева получают не всегда. Более того, строения возводятся:

• с нарушением строительных правил;
• с несоблюдением установленных нормативов;
• без утвержденного проекта;
• с отступлением от проектного плана.

Несанкционированную постройку, возведенную без нарушений строительных правил, можно зарегистрировать позднее. Компетентный юрист по недвижимости поможет без лишних хлопот оформить все правоустанавливающие документы. 

Зато строение, возведенное с нарушением проекта или строительных нор, однозначно не будет зарегистрировано. Хозяина земельного участка обяжут снести такой объект.

Зарегистрированное строение нельзя:

• сдавать внаем;
• продавать;
• дарить;
• завещать.

Оно как бы не существует, ходя владелец земли пока что использует этот объект по назначению. Но для проведения операций, направленных на смену владельца, требуются правоустанавливающие документы. Они должны подтвердить факт существования постройки, ведь завещать несуществующий объект невозможно.

наследодатель,  юрист по наследству,  Наследование,  наследство 

12.01.2021, 1242 просмотра.