Особенности договора пожизненной ренты

Кризисные явления, характерные для молодых государств, приводят к тому, что социально незащищенные категории населения не могут полноценно питаться, покупать нужные лекарства, оплачивать коммунальные услуги, отдыхать. Раньше других в жернова неразрешимых проблем попадают пенсионеры и инвалиды. Неуверенность перемалывает их надежды на нормальную жизнь, участь этих людей становится особо тяжелой. И таких миллионы!

Однако у большинства городских жителей пожилого возраста имеются собственные квартиры и дома. Так что граждане, представляющие эту категорию потребителей услуг, могут считаться потенциально обеспеченными и даже богатыми. Распорядиться своей недвижимостью владелец может по-разному.

1. Если пожилые граждане проживают совместно с родственниками более молодого поколения, тогда они спокойны и уверены, что будет кому в свое время поднести им, как говорится, стакан воды.

2. Часто одинокие малообеспеченные люди сдают комнаты приезжим студентам или молодым семьям. Но выгодный в материальном отношении договор порождает новые проблемы. 

Во-первых, часть жилплощади, которой ее владелец привык распоряжаться по-хозяйски, становится недоступной для него; во-вторых, с квартирантами еще нужно ужиться "на одной кухне"; в-третьих, передача части квартиры в аренду еще не означает, что между владельцем и арендатором установятся теплые, дружеские отношения, гарантами которых выступают своевременные платежи; в-четвертых, одного только желания расторгнуть договор будет недостаточно, чтобы выселить неугодных жильцов; в-пятых, жильцы могут нанести убытки, а условия выплаты компенсации не всегда четко обусловлены в договоре.

3. Можно поменять квартиру на менее дорогую, с меньшей квадратурой. Но пожилые люди привыкают к собственному жилью. Так сказать, врастают корнями в свой маленький мир! Расставаться с родными стенами больно, к тому же вселение в новое жилье сопровождается длительным периодом адаптации. Вдобавок проведение столь сложной операции требует юридических знаний, иначе можно остаться вовсе без жилья. 

Если вы решили заняться выгодным обменом, следует сперва проконсультироваться с юристом. Возможно, от предложенного "выгодного варианта" придется отказаться сразу. Ваш юрист может выяснить:

• что предложенная квартира находится под арестом;
• что предлагаемое жилье расположено в аварийном доме;
• что имеются и другие претенденты на право собственности, и они пытаются оспорить статус теперешнего владельца;
• что эта квартира уже много раз продавалась или обменивалась на другое жилье, и такие действия вызывают подозрение;
• что владельцами квартиры являются аферисты, с которыми уже судятся другие граждане;
• что навязываемая недвижимость в настоящий момент сдана в аренду и пр.

Если с квартирой все в порядке, тогда стоит остановиться на последнем варианте решения проблемы. Опытный правовед проверит документы, составит договор, проследит за его исполнением и передачей доплаты. 

4. Пожилой человек, которому не хватает средств на достойную жизнь, может оформить завещание. Гражданин, который получит имущество наследодателя через какой-то период, обязуется ухаживать за составителем завещания. В противном случае наследодатель лишит его наследства, переоформив документ в пользу другого лица. 

Остается вопрос: насколько выгодно завещание наследопринимателю? Ведь его в любой момент могут вычеркнуть из завещания! Причем никакие законы не помешают завещателю принять такое решение. 

Отстраненный наследник даже не может обратиться в суд, чтобы потребовать возмещения убытков, ведь никакой гарантии обеспечения вознаграждения предусмотрено не было. Составитель завещания мог обещать все то, что желали слышать от него дальние родственники или другие лица, согласившиеся содержать завещателя-иждивенца и присматривать за ним. Он мог заявить, что квартира достанется именно попечителю.

На самом же деле у одинокого человека имелись дети, которые проживали в другом регионе, с которыми он по каким-то причинам почти не поддерживал отношений, но которым он все же желал оставить свою собственность после смерти. Такой человек стремился бессовестно использовать труд доверчивых попечителей, не выходя при этом за рамки закона.

5. Оформление дарственной более выгодно наследопринимателю, чем наследодателю. В этом случае возникает угроза для человека, подарившего свою квартиру. Ведь может случиться и такое: одариваемый не станет дожидаться природной кончины дарителя, и пожилого человека или инвалида перевезут в глухую деревню, вселят в заброшенный дом или попросту выселят на улицу.

Условия договора пожизненной ренты

Теперь часто предлагается еще один способ обеспечения безбедной старости и присмотра за одиноким, беспомощным человеком. Это оформление договора пожизненной ренты. Имеются разные точки зрения по поводу целесообразности подписания такого документа, ведь цели у его подписантов диаметрально противоположные. 

Обоим сторонам следует понимать, что такие правоотношения входят в разряд наиболее сложных, запутанных и не урегулированных законодателями достаточно четко. То есть ни одна сторона договора не может быть абсолютно уверена, что все условия будут соблюдаться. К тому же могут возникнуть новые обстоятельства. 

1. Получатель ренты (гражданин, передающий свою собственность другому лицу на определенных условиях) желает прожить подольше, причем теперь уже с хорошим обеспечением.

2. Плательщик рента (лицо, обязанное по условиям договора осуществлять пожизненное содержание иждивенца, то есть получателя рентной платы), пусть это звучит крайне цинично, ожидает скорейшей кончины рентополучателя, чтобы тут же стать полноправным владельцем дорогостоящего жилья. 

3. В законе, регламентирующем составление договора ренты, обозначено, что стороной, выступающей в роли рентополучателя, может выступать только физическое лицо, то есть гражданин (ст. 601 ГК РФ). Зато плательщиком ренты вправе стать:

• обычный человек;
• единовременно несколько граждан (к примеру, представители религиозной организации);
• любое юридическое лицо (обычно это частные фирмы);
• муниципалитет или государственные организации.

4. Закон стоит на стороне именно получателя ренты. Доказательствами служат:

• отсутствие у рентоплательщика права отчуждения недвижимости;
• возможность беспрепятственного проживания гражданина в своей квартире до момента кончины;
• право получения гарантированной поддержки в материальном плане, условия предоставления которой обозначены в договоре.

5. Стоит указать на наиболее распространенные виды договора ренты, когда плательщик выступает гарантом:

• пожизненного содержания с иждивенцем;
• предоставления пожизненной рентной платы.

В первом случае плательщик ренты является еще и попечителем пожилого человека, а также других беспомощных лиц, проживающих совместно с ним в квартире. Плательщик обеспечивает иждивенца всем необходимым. То есть он:

• наводит в квартире порядок;
• привозит лекарства;
• покупает продукты;
• готовит блюда;
• обеспечивает медицинской помощью;
• предоставляет транспорт;
• обязуется исполнить ритуальные услуги именно в той форме, которая устраивает его подопечного. 

Во втором случае рентоплательщик предоставляет своему подопечному только ежемесячные выплаты. Здесь содержание в натуральной форме не предусмотрено. Такие условия договора не могут вызывать споры в будущем, если у плательщика ренты имеются чеки о своевременном переводе обозначенных в соглашении сумм. 

• обеспечить свою старость;
• получить средства на необходимые лекарства, чтобы пройти реабилитацию и прожить подольше;
• оставаться спокойным по поводу участи близкого родственника, пожилого или хронически больного, о котором владелец квартиры, то есть вы, не в силах позаботиться самостоятельно;
• стать рентоплательщиком, надеясь когда-то получить жилье.

Такой документ может иметь подвохи, мешающие его исполнению в приемлемой форме. То есть каждая сторона договора в идеале должна получить то, на что рассчитывает, но из-за неопределенности некоторых пунктов не получает желаемого. 

Тогда приходится обращаться в суд, и только высококвалифицированный юрист-практик сможет оказать реальную помощь. Хотя лучше привлечь такого специалиста еще на стадии составления договора, ведь после суда отношения между сторонами будут оставаться напряженными до самой смерти рентополучателя. 

Договор пожизненной ренты: понятие, форма

В Гражданском кодексе этому понятию выделена целая глава, значит законодатели своевременно осознали значимость данного вопроса. Глава 33 имеет 4 параграфа, в которых раскрываются:

• общие положения;
• понятие постоянной ренты (получателями могут выступать не только физические лица, но также организации, занимающиеся некоммерческой деятельностью);
• понятие пожизненной ренты (получателем выступают владелец передаваемой собственности или гражданин, на которого укажет собственник недвижимости);
• понятие пожизненного содержания с иждивенцем (получателями ренты могут выступать несколько лиц).

1. Данный договор является возмездным. Это означает, что каждая сторона договора дает что-то (в данном случае недвижимость, деньги, дополнительное обеспечение) другой стороне и требует взамен встречное исполнение выгодных для себя условий.

2. Это реальный договор, то есть он начинает действовать с момента заключения.

3. Одна сторона договора предоставляет другой стороне свою недвижимость, никаких других действий от нее не требуется. Зато на другую сторону договора пожизненной ренты возлагаются различные обязанности. Характер такой сделки еще называют односторонне обязывающим.

4. Получателем пожизненной ренты выступает конкретное физическое лицо, владеющее недвижимостью. Однако в договоре может быть обозначен другой рентополучатель (ст. 596 ГК РФ).

Личности получателя ренты и гражданина, передающего имущество, не всегда совпадают. Это связано со следующей особенностью договора: документ может быть оформлен в пользу третьего лица. 

То есть плательщик перечисляет средства или оказывает услуги не тому человеку, который непосредственно передает недвижимость, а другому лицу, на которое укажет бывший владелец недвижимости (ст. 430 ГК РФ). Как раз это "третье лицо" и будет выступать получателем ренты. Именно этот человек получает право требовать исполнения обусловленных в договоре обязательств.

5. Выгодой от установления пожизненной ренты могут воспользоваться единовременно несколько граждан, тогда они будут обеспечены деньгами:

• в равных долях (п. 2 ст. 596 ГК РФ);
• в неравных долях, если кто-то из совладельцев имеет большую долю недвижимости.

6. Если гражданин, в пользу которого составляется документ, к моменту его подписания умер, тогда договор ренты будет считаться ничтожным. 

7. В тексте договора непременно должны присутствовать следующие обязательства:

• со стороны получателя – обязанность передать имущество в собственность другой стороне;
• со стороны плательщика – обязанность исполнять требования получателя ренты, то есть выдавать деньги, оказывать услуги;
• плательщик ренты должен исполнять все условия договора до момента смерти ее получателя (ст. 585 ГК РФ).

8. Действие договора ренты продолжается до момента смерти:

• бывшего собственника квартиры, являющегося непосредственным рентополучателем;
• лица, которое обязал обеспечивать рентной платой собственник недвижимости.

9. В ст. 597 ГК РФ указывается, что исполнение обязанностей по обеспечению пожизненной рентой заключается в передаче только денег получателю (получателям). Причем эта сумма напрямую зависит от величины прожиточного минимума.

10. Так как правовые последствия действия такого документа очень значительные, договор пожизненной ренты считается действительным, если он:

• заключен в письменной форме;
• нотариально заверен (ст. 584 ГК РФ).

• предложит подтвердить истинность намерений сторон;
• уточнит, носят ли намерения сторон добровольный характер;
• удостоверится, в полной ли мере каждая сторона осознает последствия совершаемой сделки.

Далее компетентный правовед поможет оформить и зарегистрировать документы у нотариуса. После подписания договора ренты передаваемое имущество должно пройти регистрацию в гос. органах.

Договор, не удостоверенный нотариально или не прошедший гос. регистрацию, будет считаться ничтожным. Право владения такой квартирой могут в будущем оспорить не только родственники покойного рентополучателя, но и муниципальные (государственные) службы. 

• за плату;
• бесплатно.

• один человек;
• несколько граждан (это могут быть пожилые супруги или другие их родственники, требующие опеки).

Если получатель ренты выступает в единственном числе, тогда с его кончиной выплата ренты прекращается, а имущество безвозвратно переходит в плательщику ренты.

Если получателей ренты несколько, тогда вопрос с переходом собственности решается сложнее. Допустим, один из рентополучателей умирает. Тогда его доля в праве получения ренты будет передаваться другому (другим) иждивенцам. 

• остальная часть рентной платы, что передавалась одному из получателей ренты до момента его кончины, больше выплачиваться не будет;
• та доля недвижимости, которая принадлежала покойному, всецело переходит во владение рентоплательщика;
• плательщик ренты получает право занять причитающуюся ему территорию (равную доли покойного рентополучателя) даже в том случае, если другие получатели ренты не согласны с этим.

Только после кончины последнего рентополучателя обозначенная в договоре недвижимость переходит к плательщику ренты в полном объеме. То есть теперь он может эту недвижимость:

• продать;
• подарить;
• обменять;
• использовать для проживания;
• сдать в аренду.

Риски для плательщика и получателя ренты

1. Допустим, рентоплательщик долгое время выплачивал деньги пожилому человеку в надежде, что когда-то дом достанется ему. Но однажды дом сгорел. Все средства, которые были выплачены до этого момента, тоже, можно сказать, "сгорели".

2. Если произошли значительные разрушения имущества, обозначенного в договоре ренты, тогда плательщику стоит определиться, что именно ему выгодно:

• расторгнуть договор;
• самостоятельно восстановить строение, используя дополнительные средства;
• договориться с получателем ренты по поводу внесения изменений в основной договор (ст. 595 ГК РФ).

3. Получатель ренты в некоторых ситуациях может претендовать на возврат имущества. Для этого потребуется доказать, что были отмечены существенные нарушения условий договора (ст. 599 ГК РФ).

4. Получатель ренты иногда вправе требовать:

• выкупа ренты (ст. 594 ГК РФ);
• возмещения убытков;
• расторжения договора.

5. Если речь идет о бесплатном отчуждении имущества по договору пожизненной ренты, тогда получатель может потребовать возврата имущества. Его стоимость будет зачтена в счет выкупной цены ренты. Такое сложное требование поможет оформить квалифицированный правовед. Он же будет сопровождать вас в суде, где вы докажете обоснованность требований.

Общие черты рентного соглашения с другими подобными договорами 

Договор ренты имеет некоторые сходные черты с договорами дарения и купли-продажи. Однако не все правила рентного соглашения в полной мере соответствуют этим двум разновидностям договоров. 

Если имущество передается платно под выплату ренты, тогда можно задействовать правило из договора купли-продажи: получатель ренты (фактически продавец) сохраняет свое право собственности на недвижимость (товар) до того момента, пока плательщик ренты (фактически покупатель) не исполнит своего денежного обязательства (он должен оплатить товар, как это обозначено в ст. 491 ГК РФ). 

Но кроме обозначенной оплаты могут быть предусмотрены еще и рентные платежи, то есть дополнительные взносы.

Так почему же порою сложно найти общий язык плательщику ренты с ее получателем? 

• плательщики ренты своевременно не вносят деньги на счета получателей средств;
• плательщики ренты не желают обеспечивать подопечных всем необходимым (в натуральной форме);
• получатели ренты требуют лишнее;
• получатели ренты рассчитывают обмануть плательщика и через время заменить его на другого (такая практика сегодня особенно распространена);
• обе стороны могут заручиться свидетельствами заинтересованных лиц, которые станут говорить в суде полуправду или лгать (за лжесвидетельство предусмотрено наказание по ст. 307 УК РФ); 
• договор ренты составляют дилетанты, поэтому многие существенные моменты и частные ситуации в нем не предусмотрены, четко не регламентированы.

Лучше всего прямо сейчас проконсультироваться с высококвалифицированным юристом, практикующим в области составления договоров, в том числе и рентных соглашений. Пусть составлением договора займется грамотный специалист, иначе вы вряд ли добьетесь правды даже в суде.

юрист по недвижимости,  услуги по составлению договора,  квартира,  оформление недвижимости,  право собственности на квартиру,  рента,  Договор ренты,  Оформление квартиры 

08.02.2021, 1014 просмотров.