Договор найма жилья. Как нанимателю защитить свои интересы?

При аренде чужой квартиры нанимателю не обойтись без осмотрительности. Для этого нужно доверять своей интуиции и внимательно читать договор найма. 

При согласовании с хозяином жилища условий аренды нанимателю следует помнить, что в этих отношениях заинтересованы обе стороны. И наймодатель, и наниматель получают выгоду: первый в виде денежной платы за пользование помещением, которая зачастую является его единственным источником дохода, а второй в виде места для комфортного проживания. Соответственно в договоре аренды квартиры должен соблюдаться баланс интересов обоих участников. Лучшее для нанимателя поведение – это не стесняться настаивать на включении в договор защищающих его условий, а также просить у наймодателя интересующие документы.

До подписания контракта нанимателю нужно потратить время на внимательное прочтение его текста. Отлично, если это будет сделано в уединенной обстановке. О том, какие условия в договоре найма жилья принципиальны для надежной защиты интересов нанимателя, расскажем ниже. 

Форма договора найма должна быть письменной

Соглашение о владении и использовании помещения для проживания имеет юридическую силу, только если оно заключено письменно. Нет письменного договора – нет защиты прав нанимателя. Так что никаких устных соглашений, что бы ни говорил хозяин квартиры.

Традиционно договор аренды жилого помещения – это единый документ, подписанный его участниками. Когда контракт заключается на срок больше года, закон требует его регистрации. Однако на практике стороны избегают этого, отдавая предпочтение вступить в арендные отношения на срок не более года с возможностью последующей пролонгации договора.

Сдать жилье квартирантам может собственник или посредник по нотариальной доверенности. Никакие другие граждане, даже члены семьи владельца, без доверенности не имеют право сдавать квартиру в аренду. 

Лицо, сдающее помещение, указано в «шапке» договора, там же содержаться сведения о документе, подтверждающем собственность нанимателя, его паспортные данные, реквизиты доверенности, на основании которой заключается договор. 

Нанимателю необходимо, во-первых, попросить человека, сдающего жилье, предъявить паспорт, свидетельство о праве собственности и свежую (до 5 дней) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Выписка является единственным актуальным доказательством права собственности хозяина на жилье в текущий момент. Во-вторых, нужно не полениться и сверить имя и паспортные данные подписанта договора с данными в самом договоре. Естественно, они должны идеально совпадать.

Если на стороне наймодателя выступает посредник по доверенности, то нужно просить ознакомиться с этой доверенностью. Доверенность должна быть не просроченной, а в ее тексте прописано право поверенного заключать и подписывать договор аренды конкретной квартиры.

Предмет договора – это его главная суть. Другими словами, это то, для чего участники договора его заключают. Если предмет не согласован и не конкретизирован, такое соглашение не заключено и не способно защитить нанимателя.

Формулировка предмета должна быть приблизительна такая: «по настоящему договору наймодатель или уполномоченное им лицо обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Важные свойства предмета договора найма – это то, что помещение должно быть жилым и в нем должна иметься физическая возможность жить (например, не может быть передан под проживание склад).

Наряду с предметом в тексте должно быть четко обозначено, какое помещение сдается в найм. Описание должно содержать: адрес, площадь помещения, количество комнат, а при необходимости и другие детали. Точная характеристика объекта найма обезопасит нанимателя от «предложения» наймодателя вселиться в другую «такую же» квартиру.

Обычно вместе с предметом указывается и срок аренды жилища в виде начальной и конечной даты. 

Размер платы за найм комнаты или квартиры указывается в конкретной денежной сумме. 

Если в обязанности нанимателя входит оплата коммунальных взносов, интернета и других подобных услуг, это повод уверенно просить с хозяина квартиры соответствующие счета за пару последних месяцев. Такая проверка избавит квартиросъемщика от сюрприза в виде неожиданно высокой платы за коммунальные услуги. 

Также наниматель имеет полное право отказаться от оплаты услуг, которыми он не намерен пользоваться. Например, если в договоре предлагается ежемесячно оплачивать цифровое телевидение, то не желающий смотреть телевизор наниматель вправе отказаться от его оплаты. Что конечно фиксируется в договоре.

Сроки внесения всех платежей тоже подлежат согласованию в тексте договора.

В последние годы положение о внесение квартиросъемщиком страхового платежа (он же «гарантийный платеж», «депозитный платеж» и т.д.), равного сумме одномесячного арендного платежа содержит практически каждый договор найма жилья. Особенно это актуально для мегаполисов.

Назначение такого платежа – покрытие финансовых расходов хозяина квартиры в случае порчи квартиросъемщиками его имущества или съезда раньше срока.

Для защиты от злоупотреблений со стороны арендодателя в договоре должны быть прописаны случаи, когда эту денежную сумму хозяин квартиры оставляет себе: ущерб, задолженность и т.д. Настоятельно рекомендуем не соглашаться на использование депозитного платежа для покрытия «упущенной выгоды» собственника квартиры. Упущенная выгода – это неполученные доходы хозяина, случившиеся по вине квартиросъемщика. Многогранность толкования этого понятия несет в себе риск для нанимателя

Обязательно прописывается срок возврата нанимателю страхового платежа при расторжении договора.

Квартиросъемщику нужно проследить, чтобы обещанное условие об обеспеченности квартиры мебелью и техникой было прописано в договоре. В противном случае есть риск получить пустое жилище, несмотря на устную договоренность с хозяином о полном укомплектовании квартиры.

Отсутствие этого положения в договоре лишает арендатора жилища возможности вселить членов своей семьи без дополнительной оплаты.

Лучше если ремонтные работы будут конкретизированы. Например, «наймодатель обязан раз в полгода производить чистку канализации», или «наниматель должен своими силами ремонтировать аварийную сантехнику». 

В частности это касается порядка возмещения ущерба, нанесенного имуществу арендодателя. Лучше если в тексте будет согласована обязанность нанимателя возместить ущерб, а не убытки. По закону понятие «убытки» шире «ущерба», поскольку кроме уже нанесенного вреда содержит в себе «упущенную выгоду» в виде неполученных доходов. Уже было отмечено в предыдущем разделе, что обязанность квартиросъемщика возмещать упущенную выгоду опасна. 

Штрафные проценты для сторон за нарушение условий договора должны быть равными. Нанимателю стоит посчитать на калькуляторе сумму неустойки не в проценте, а в деньгах. Это даст точное представление о грозящей сумме штрафа.

Это последний логический раздел контракта, в котором внимания достойно положение о подсудности споров из договора. По общему правилу иск подается в суд по месту жительства ответчика. Если в тексте контракта указано, что споры рассматриваются в суде по месту нахождения собственника квартиры, это в будущем может привести к катастрофическим неудобствам для квартиросъемщика. Особенно если стороны договора – жители разных городов. Поэтому на изменение подсудности не стоит соглашаться.

Самый надежный вариант для нанимателя – согласовать договор аренды при участии опытного риэлтора. Профессионал в курсе всех подводных камней в отношениях на рынке недвижимости. Услуга риэлтора – единственная гарантированная защита интересов ищущего новое жилье человека.

юрист по недвижимости,  договор аренды,  договор найма жилья 

25.11.2020, 1876 просмотров.