Зачем нужен задаток при сделке с недвижимостью, и как правильно его оформить?

Традиционно в предварительном соглашении, предметом которого является купля-продажа объекта недвижимости, стороны уславливаются об уплате задатка. Функция задатка - обеспечение интересов обоих участников обязательства, гарантия заключения основного договора в будущем. Необходимость защиты прав сторон задатком обусловлена высокой ценой сделки с недвижимостью, а соответственно и большими убытками, если такая сделка сорвется.

Закон предъявляет особые требования к договоренности о задатке. В этом материале мы ответим на вопрос о том, как правильно оформить задаток на квартиру, дом, участок земли или другую недвижимость, чтобы его защитное назначение было эффективным.

Задаток – это определенная сумма денег, которую одна сторона договора платит другой в счет причитающегося с нее платежа, с целью подтверждения заключения и надлежащего исполнения договора в будущем. Размер задатка стороны согласовывают сами, требований закона к сумме нет. Обычно это небольшая, но ощутимая сумме.

В предварительном договоре на продажу недвижимости задаток уплачивает покупатель продавцу. Если основной договор не будет оформлен по вине покупателя, денежный задаток остается у продавца. А если контракт сорвется из-за продавца, он обязан возвратить задаток в двойном размере. 

Таким образом, задаток гарантированно обеспечивает компенсацию материальных убытков добросовестного участника несостоявшегося договора с недвижимостью. Обычно убытки стороны заключаются в затратах на приготовление к оформлению договора: услуги юриста, уплата пошлин. Также задаток абстрактно возмещает сумму выгоды от упущенной сделки с другими контрагентами. 

Вместе с тем, обратим внимание на еще один важный момент касательно убытков. По общему правилу, виновный в неисполнении договора участник обязан возместить другой стороне абсолютно все убытки с учетом задатка. Однако стороны договора вправе согласовать, что денежный задаток платится плюсом к сумме всего ущерба.

Как правильно оформить соглашение о задатке на недвижимость?

Требования закона к юридической действительности договора о задатке такие:

• Соглашение о задатке непременно оформляется письменно. Как правило, условие о нем записывается в предварительный договор купли-продажи.
• Формулировка условия о задатке должна быть однозначной, исключающей расширенное толкование. Обычно указывается, что покупатель передает продавцу конкретную сумму денежных средств, являющуюся задатком, в счет будущей оплаты недвижимости. В случае отказа покупателя от заключения договора, указанная сумма остается у продавца. И зеркально – в случае отказа продавца от будущего обязательства, он возвращает удвоенную сумму задатка. Правильная формулировка важна в предварительном договоре, поскольку, согласно закону, при неясности положения о задатке, переданные деньги считаются авансом. А аванс не обладает обеспечительным свойством.
• В предварительном договоре согласовывается и прописывается конкретная дата, не позже которой покупатель и продавец обязуются оформить основное соглашение. Именно после этой даты для провинившейся стороны наступают негативные последствия, связанные с задатком.
• Физическая передача денежного задатка оформляется распиской в самом тексте предварительного обязательства. Однако закон не запрещает передать деньги через банк. В таком случае, при перечислении суммы лучше указать ее назначение – уплата задатка, а также указать реквизиты исполняемого предварительного соглашения.

Кроме того, для повышения эффективности защитной функции задатка для покупателя в предварительном договоре лучше прописать срок возврата двойной суммы. Также можно включить условие о начислении штрафных процентов на просроченные деньги. 

Законом установлено, что задаток возвращается в изначальной сумме, если основной договор не согласован и не заключен по объективным, не от кого не зависящим причинам. Относительно сделок с недвижимыми вещами, обстоятельством, в котором не виноваты ни покупатель, ни продавец обычно выступает гибель недвижимости вследствие природных катаклизмов, войны или других подобных явлений.

Кроме этого, покупатель и продавец вправе во всякое время расторгнуть предварительный договор по обоюдному желанию. В таком случае задаток также возвращается без удвоения.

юрист по недвижимости,  Недвижимость,  сделка купли - продажи 

13.12.2020, 1747 просмотров.