Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Мечта пожить в собственной квартире может так и остаться мечтой. Судебным постановлением вас могут выдворить из зарегистрированного в ЕГРП жилья, недавно купленного, при этом вернуть потраченные деньги удается не всегда. К возникновению проблем приводит попытка совершить сомнительную сделку без юридического сопровождения. Аферисты только и ждут, когда покупатель поверит им и окажется в западне.

Приобретая жилье, соблюдайте осторожность, не доверяйте голословным обещаниям и убедительным заверениям продавца, что все документы в порядке. Не забывайте о главном: вас легко обмануть, ведь вы не покупаете квартиры каждый месяц. Зато специалист в области жилищного права прекрасно понимает, какие сложности могут возникнуть при покупке или продаже жилья. Можно привести наиболее убедительные доводы, подтверждающие целесообразность привлечения практикующего юриста к процессу покупки жилой недвижимости.

1. Он изучит историю квартиры:

• наведет справки в ЖЭКе;
• ненавязчиво побеседует с соседями;
• узнает, не находится ли квартира под арестом, были ли обращения в суд по этому поводу.

2. Нужно разобраться, как часто перепродавалась данная квартира, и почему каждый из прошлых хозяев спешил избавиться от этой недвижимости.

3. Компетентный юрист изучит все регистрационные документы, касающиеся права продавца на продажу жилья.

4. Понадобиться разобраться:

• кто еще имеет право на обозначенную недвижимость;
• каким способом данная квартира досталась настоящему владельцу;
• есть ли другие наследники или претенденты на наследство.

5. Если квартира досталась в наследство, со временем могут появиться еще наследники, которые не имели возможности своевременно оформить документы. Они могли вовсе не знать, что наследодатель умер. Суд признает их право на наследство и продлит сроки оформления документов. Тогда вы вынуждены будете вернуть ключи новому владельцу, а с продавца взыскать ранее выплаченную сумму. Остается выяснить: где его теперь искать?

6. Последуют судебные заседания одно за другим. Понадобится надежное юридическое сопровождение, чтобы вернуть хотя бы основную часть денег. Но тут всплывает в памяти тот факт, что по документам вы выплатили продавцу заниженную сумму, пытаясь сэкономить на уплате налогов. Остальные деньги были переданы из рук в руки. Так что вам вернут как раз ту сумму, что значится в официальных документах. Вы останетесь в убытке.

Квартирные махинаторы часто используют этот прием, но высококвалифицированному юрист известны также многие другие происки аферистов.

Сделка, которую кто-то из участников стремится признать недействительной, может быть:

• оспоримой;
• ничтожной.

На это указывается в ст. 166 ГК РФ. Если заинтересованное лицо подает иск в суд с целью признания договора недействительным, тогда сделку могут признать оспоримой по ряду признаков. Судья может принять разные решения в зависимости:

• от позиции юриста;
• от комплекта доказательств;
• от показаний свидетелей;
• от точного исполнения всех требований при оформлении документов.

1. Сделка признается недействительной. Это означает, что договор купли-продажи расторгается, применяется реституция.

2. Сделка признается частично недействительной. То есть существенные пункты в договоре:

• не соответствуют законодательству;
• невозможно исполнить;
• были составлены без согласования с третьей стороной, также имеющей право на участие в продаже квартиры.

3. Судья признает сделку оформленной по всем правилам. Такая сделка считается действительной и остается в силе. Тогда потребность в применении двусторонней реституции больше не возникает. Хотя опытный юрист-практик в этой ситуации советует подавать апелляцию, воспользовавшись тем поводом, что ранее невыясненные обстоятельства высветились только теперь.

• если сделку совершил несовершеннолетний участник в возрасте 14-18 лет (ст. 175 ГК РФ);
• если сделку совершил недееспособный гражданин, а также человек с ограниченной дееспособностью, но без ведома опекунов (ст. 176 ГК РФ);
• если лицо, подписавшее документы, находилось в неадекватном состоянии и не давало отчет в своих действиях (ст. 177 ГК РФ);
• если юридическое лицо превысило пределы своей правоспособности, то есть не имело право подписывать документ на отчуждение или приобретение недвижимости (ст. 173 ГК РФ);
• если ответственные сотрудники или ЮЛ в своих действиях вышли за пределы обозначенных полномочий и совершили сделку (ст. 174 ГК РФ);
• если продавец или покупатель были умышленно обмануты или непроизвольно введены в заблуждение другой стороной договора (ст. 178 ГК РФ);
• если какая-то из сторон сделки, специально воспользовавшись стечением обстоятельств, вынудила другую сторону подписать кабальный договор (ст. 179 ГК РФ);
• если представитель какой-либо стороны договора (опекун, сотрудник органа опеки и попечительства, доверенное лицо) пошел на сговор с другой стороной именно с целью получения личной выгоды;
• если были доказаны факты насилия или хотя бы угрозы насилия в отношении участника сделки, его родственников.

Когда уже совершенную сделку купли-продажи квартиры в дальнейшем признают недействительной?

Договор купли-продажи может быть признан изначально недействительным. Тогда доказывать ничего не надо, и документ будет аннулирован. Однако высококвалифицированный юрист обращает внимание клиентов, что нужно воспользоваться решением суда по другому поводу, чтобы далее можно было применить реституцию. К примеру, недееспособный гражданин продал или взял деньги и купил квартиру. При этом:

• он психически болен;
• его заболевание подтверждено документально;
• над ним учреждена опека.

Этот человек не был способен адекватно оценить последствия совершенных ним деяний, так что заключенную ним следку признают ничтожной.

1. Если документ только подписан, его можно расторгнуть с согласия обоих сторон и забыть об этом неприятном инциденте.

2. Если подписание такого документа привело к последствиям (к фактической передаче имущества или денежных средств новым владельцам), тогда опытный правовед оформляет исковое требование касательно возвращения имущества, полученного или переданного по ничтожной сделке (ст. 171 ГК РФ).

• документ оформлялся без учета некоторых положений закона, региональных и ведомственных правовых актов (ст. 168 ГК РФ);
• цель сделки противоречит общепринятым основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
• сделку признают притворной или мнимой, то есть цель оформления документа купли-продажи квартиры не состоит в фактической смене собственника, или этой сделкой ее участники прикрывают свои действия иного рода (ст. 170 ГК РФ);
• гражданина признают недееспособным, однако при этом его недееспособность уже доказана (ст. 171 ГК РФ);
• гражданин, подписавший документ, является малолетним или несовершеннолетним (ст. 172 ГК РФ).

Грамотный правовед напоминает: чтобы результативно отстаивать свои интересы, не следует забывать о сроках исковой давности. Признать оспоримую сделку недействительной можно в течение года. Зато для применения реституции, если сделка признана ничтожной, отведен более продолжительный срок - 3 года с момента подписания документа купли-продажи.

В некоторых случаях задействованному юристу приходится доказывать, что срок исковой давности его клиент пропустил по уважительной причине. Тогда действие этого срока восстанавливают в суде.

Специалист в области права, оформляющий документы купли-продажи недвижимости или пытающийся отстоять права своего нанимателя, указывает на часто встречающиеся в его практике обстоятельства, когда договор признается недействительным, и применяется двусторонняя реституция.

1. Допустим, все действия, предусмотренные для совершения покупки или продажи квартиры и обозначенные в правовых актах, состоялись:

• продавец получил от покупателя деньги;
• покупатель оформил право собственности и получил выписку из ЕГРП.

Однако через месяц-другой после оформления сделки внезапно появляются родственники продавца и заявляют, что квартиру вам продал недееспособный гражданин.

В этой ситуации обычно судья принимает решение о возвращении жилья душевнобольному человеку, а заинтересованными лицами выступают:

• дети продавца, достигшие совершеннолетия;
• родители;
• дедушки и бабушки;
• другие родственники.

Они обязаны представить судье документ, подтверждающий недееспособное состояние продавца на момент совершения сделки. Но подобный документ может отсутствовать, тогда переживать покупателю при надежном юридическом сопровождении не стоит.

В этой ситуации судья считает, что гражданин, подписавший договор купли-продажи, в настоящий момент абсолютно дееспособен и вменяем. Также нет доказательств, что он страдал психическим заболеванием ранее. Чтобы это утверждение оспорить, понадобится назначить экспертизу.

Кстати, ваш юрист перед совершением сделки непременно попросит другого участника представить справку из психоневрологического диспансера или даже съездит с ним в ПНД, чтобы лично убедиться, что этот человек не состоит на учете.

2. Если даже собственник – лицо недееспособное, квартиру все равно можно выкупить. В этом случае от его лица выступает опекун, и договор купли-продажи заключается именно с ним. Перед подписанием документа потребуется получить согласие представителя органа опеки и попечительства. Лишь только после получения согласия этого чиновника разрешается имущество недееспособного гражданина:

• продавать;
• тратить (если это деньги) на покупку недвижимости;
• сдавать в аренду;
• дарить;
• обменивать;
• передавать в безвозмездное пользование;
• отдавать в залог;
• увеличивать или уменьшать каким-либо иным общепринятым способом.

3. Представим ситуацию, когда сделка была оформлена по всем правилам. Новый собственник зарегистрировал свои законные права. Однако прошло полгода, и продавца квартиры, страдающего алкоголизмом или наркоманией, в суде признали ограниченно дееспособным. Теперь попечитель алкоголика (наркомана) пытается вернуть ранее проданное жилье и подает судебный иск, оспаривая ранее совершенную сделку.

В этой ситуации юристу истца-опекуна понадобится убедить суд, что на момент совершения сделки ограниченно дееспособный гражданин уже находился в крайне негативном психическом состоянии.

С другой стороны, юрист ответчика постарается доказать суду, что продавец полгода назад прекрасно себя чувствовал и полностью отдавал отчет в своих действиях. Иначе покупатель еще нескоро получит обратно от истца (взамен возвращенной квартиры) хотя бы часть потраченных впустую денег.

4. Схемой, когда недееспособный гражданин периодически перепродает принадлежащую ему недвижимость, часто пользуются квартирные махинаторы и аферисты. В результате дальнейшей реституции покупателю возвращается лишь та часть потраченной суммы, которая обозначена в документах. Так что порою "навар" составляет десятки тысяч долларов.

Практически все российские семьи приватизировали свое жилье. При этом близкие родственники (обычно родители) не всегда учитывали интересы несовершеннолетних членов семьи. Это могли быть пьющие люди или наркоманы, которые вскорости после приватизации спешно предпринимали попытку продать квартиру, а детей, оставленных без жилья, передать под опеку государства.

Такую приватизацию суд признает недействительной, так как данный акт совершается без учета интересов всех членов семьи, непосредственно проживающих в обозначенной квартире или имеющих прямое отношение иного рода к этому жилью.

Значит и сделка купли-продажи будет считаться ничтожной. Основанием для признания сделки ничтожной послужит отсутствие разрешения органов опеки и попечительства. Юрист по купле-продаже имущества напоминает, что любые операции, проводимые с незаконно приватизированной квартирой, будут признаны ничтожными.

Такое жилье может быть уже неоднократно перепродано, тогда все дальнейшие сделки после первичной продажи также будут считаться недействительными. Суд применяет двустороннюю реституцию, и тогда каждый из участников сделки возвращает другой стороне ее имущество. Именно поэтому компетентный правовед внимательно изучает историю квартиры. Он стремится разобраться:

• законно ли она приватизирована;
• не нарушались ли при этом интересы несовершеннолетних;
• если не все граждане, прописанные в квартире, на момент приватизации стали ее совладельцами, почему так произошло.

1. Допустим, муж продал квартиру без ведома жены, но эта собственность считалась совместной. Прошло немного времени, и жена обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. Судья расторгнет такую сделку.

Специалист в области права, занимающийся вопросами покупки-продажи недвижимости, постарается разобраться в семейном положении продавца:

• проверит свидетельство о расторжении брака;
• рассмотрит в паспорте штамп, указывающий на регистрацию брака;
• свяжется с женой (бывшей супругой) продавца и попросит ее подписать документ, подтверждающий наличие или отсутствие совместного (спорного) имущества.

2. Предположим, квартира представляет собой общую долевую собственность. Но при продаже своей доли продавец сперва не предложил выкупить его квадратуру остальным сособственникам (бывшей жене, другим членам семьи). Тогда сделка будет признана судом частично несостоявшейся.

Другие совладельцы жилья вправе обратиться с требованием в суд по поводу перевода на них всех прав и обязанностей покупателя. То есть не чужой человек, а члены семьи будут оставаться в этой квартире. Они же выплатят продавцу деньги за приобретение его доли.

Если вы покупаете квартиру по доверенности, поточнее выясните полномочия представителя. Этим вопросом займется хорошо подготовленный юрист по недвижимости. Он изучит документы и точно будет знать, имеет ли право это лицо продавать имущество доверителя.

Очень важно разобраться в сроках действия доверенности. Представитель продавца может заверять вас, что действие данного документа бессрочное. Тогда доверенность составлена неправильно, так как период действия полномочий доверенного лица непременно должен быть указан. Без указания даты документ считается недействительным.

Иногда нотариусы, вступающие в сговор с аферистами, оформляют доверенность по всей форме, но выдают документ постороннему лицу. Хозяин квартиры даже не подозревает, что его законное имущество в настоящий момент уже трижды перепродано.

Чтобы после не ввязываться в продолжительные судебные разбирательства, воспользуйтесь юридическим сопровождением. Компетентный юрист обязательно свяжется (у него имеются такие возможности) с законным хозяином квартиры, чтобы этот человек подтвердил свое намерение продать недвижимость.

Если возникнут проблемы, опытный специалист в области права будет юридически грамотно и результативно отстаивать позицию своего нанимателя в суде. Однако привлечение юриста еще на первых этапах оформления сделки избавит вас от утомительных судебных заседаний, требующих немалых материальных затрат, забирающих массу времени и портящих ваши нервы.

продажи квартиры,  право собственности на квартиру,  юрист по недвижимости,  срок давности 

20.07.2020, 1538 просмотров.