Расторжение договора аренды жилого или нежилого помещения.

Сегодня многие граждане обращаются в арбитраж, желая расторгнуть договоры аренды, которые подписывались ранее. Сложность может заключаться в том, что срок исполнения договора не закончился, а арендодатель вознамерился выселить арендатора, так как тот в полной мере не желает исполнять условия договора. Значительную роль в обострении ситуации играют:

• всеобщий кризис;
• девальвация рубля;
• падение производства;
• снижение уровня жизни различных слоев населения.

Зато поводами для того, чтобы выселить арендатора законным образом, могут послужить:

• порча арендуемого имущества;
• неспособность арендатора исполнять обязательства;
• недовольство соседей;
• использование недвижимости не по назначению;
• конфликты, возникающие из-за путаницы в расчетах.

Понятия "аренда", "арендатор", "арендодатель" в гражданском праве

1. Заключая договор аренды, арендодатель обязан предоставить арендатору собственное имущество для временного использования.
2. Арендатор должен без задержек вносить плату за пользование чужим имуществом. Размер платы обозначается в договоре.
3. Арендатор, используя помещение или другое имущество, может получать выгоду, которая принадлежит именно ему.
4. Следует отличать собственника (в данном случае арендодателя) от временного титульного владельца (арендатора).

Арендодатель вправе:

• если условия договора нарушаются, расторгнуть его;
• продать свое имущество;
• передать его другому арендатору.

Титульный владелец (в данном случае арендатор) также обладает многими правами. Но с выгодой для себя избавиться от имущества (если оно принадлежит ему по праву владения, а не собственности) арендатор не может.

В каких ситуациях договор аренды считается заключенным?

Понятия "недействительность" и "незаключенность" договоров следует различать. Эти юридические термины имеют разную смысловую нагрузку. Если сделка оспаривается, тогда следует доказывать ее недействительность (ст. 167 ГК РФ). То есть она:

• порочная;
• противоправная.

Если же формальные правоотношения между потенциальным арендатором и условным арендодателем так и не возникли, значит речь идет о незаключенности сделки. На это обстоятельство указывает законодательный акт № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. с дополнениями, вступившими в силу уже с 01.08.2020 г.

В этой ситуации задействованный юрист, отстаивающий интересы своего нанимателя, указывает на наличие таких нарушений при составлении договора, которые не позволяют считать правоотношения возникшими. Даже после исправления ошибок, допущенных при оформлении документа, ситуация не изменится.

В настоящее время арбитражные суды так и не пришли к общему мнению по поводу даты заключения арендного договора. Поэтому договор аренды признают заключенным:

• с момента, когда стороны подпишут его;
• как только арендованное имущество будет передано арендатору.

Если провести аналогию этого договора с договором займа, тогда заключенным данный вид договора может считаться только при передаче имущества. Однако те арбитры, которые считают консенсуальное соглашение более значимым фактором, чем фактический переход имущества из рук в руки, признают начало его действия с момента подписания. Так что именно с этого момента возникают взаимные обязательства (ст. 425 ГК РФ).

1. У арендодателя возникает обязанность передать имущество.

2. Документально передав право использовать недвижимость другому лицу, арендодатель теряет право:

• передачи его иным арендаторам;
• использования по собственному усмотрению.

3. Арендодатель продолжает являться собственником недвижимости, переданной в аренду. Однако титульное владение, имеющее временный статус, переходит арендатору.

4. Арендатор обязан принять обозначенное имущество.

5. Арендатор теперь обязан вносить своевременную плату за использование чужой собственности.

6. Юрист, занимающийся вопросами аренды, указывает на важную особенность передачи по договору:

• жилой недвижимости;
• нежилых строений;
• земельных участков.

Такой документ должен пройти государственную регистрацию.

Параметры объекта аренды

Договор аренды принято считать заключенным только в случае, если в нем указываются:

• адресные реквизиты объекта;
• арендованная площадь;
• кадастровый номер;
• планы, схемы, чертежи.

Каждый такой документ обе стороны договора обязаны подписать. Несоблюдение этих правил позволяет любой стороне оспорить договор, признав его недействительным. Однако земельный юрист, отстаивающий интересы своего клиента, может доказать в суде, что отсутствие столь необходимых схем или чертежей объекта не является поводом для признания документа недействительным.

Стороны могли согласовать заблаговременно все условия договора, которые считаются существенными. Арендатор и арендодатель начали исполнять договор, значит до определенного момента эти субъекты права были согласны с его условиями.

В роли арендованного имущества могут выступать такие объекты:

• недвижимость (знания, сооружения, земля);
• государственное имущество;
• муниципальная собственность;
• транспортные средства;
• предприятия;
• участки лесного хозяйства;
• закрытые территории на берегах рек, озер, морей;
• лизинг (финансовая аренда);
• прокат и пр.

Каждая разновидность аренды имеет характерные особенности и требует:

• тщательного подхода к оформлению документов;
• использования объекта по назначению;
• соблюдения всех правил, предусмотренных законом и договором;
• бережного отношения к используемому имуществу (особенно это касается земли).

Грамотный юрист, разрабатывающий договор аренды для своего клиента, обязательно учтет все сложные моменты, касающиеся сохранения собственности. Нарушение правил использования объекта или применение его не по назначению дает повод арендодателю:

• расторгнуть договор;
• потребовать от арендатора выдачи компенсационных средств, направленных на восстановление имущества;
• подать иски иного рода, так как арендодатель в настоящий момент не может передать объект иному лицу по причине его непригодности для дальнейшего использования, значит он терпит неоправданные убытки.

Особым пунктом в договоре может быть обозначено, что арендатор обладает правом передавать временно используемое имущество в субаренду третьим лицам. При этом перед арендодателем за сохранность временно взятого имущества отвечает именно он, а не третьи лица.

В этом случае договор с арендатором может быть расторгнут, если имущество используется:

• с нарушением закона;
• с нарушением условий договора (такие нарушения следует признать существенными);
• не по назначению.

В подобных ситуациях арендодателю нет надобности вникать в подробности договора, заключенного между арендатором и субарендатором. За сохранность и целевое использование имущества отвечает именно арендатор.

Также имеет важное значение срок действия договора, зафиксированный в документе. Хотя отсутствие пункта, в котором должно быть обозначено, на какой именно срок распространяется аренда, не является признаком незаключенности договора. Тогда опытный юрист воспользуется положениями ч. 2 ст. 610 ГК РФ. Она указывает на право любой из сторон отказаться от сотрудничества. Однако лицо, решившее прекратить дальнейшее сотрудничество, обязано предупредить другую сторону:

• за 3 мес., если договор касается недвижимости;
• за 1 мес., если арендовалось движимое имущество.

Высококвалифицированный юрист, помогающий клиентам заключать и расторгать договоры аренды, указывает на нецелесообразность подачи иска о расторжении такого договора, имеющего признаки незаключенности. Достаточно сразу же заявить иск о незаключенности арендного договора.

Повод для расторжения арендного договора

Чтобы отказаться от договора на оказание услуг или от договора подряда, особых оснований указывать не требуется. Зато досрочное расторжение договора аренды требует от арендодателя-инициатора доказать в суде, что другая сторона договора грубо нарушила его условия.

В судебной практике и в законодательных актах понятие одностороннего отказа от исполнения условий договора четко отделяют от понятия расторжения договора. В самом условии договора часто предусматривается возможность одной из сторон оформить отказ от его исполнения. Закон допускает подобное одностороннее действие.

Зато расторжение договора аренды допускается в следующих ситуациях.

1. Составляется соглашение (двусторонняя сделка), в котором указываются намерения обоих сторон расторгнуть договор аренды.

2. Выдается решение арбитражного суда по поводу расторжения подобного договора. Тогда заявитель обязан предъявить документальные доказательства существенных нарушений, а не только заявить о своем намерении расторгнуть договор, так как другая сторона якобы нарушила его условия.

В каких ситуациях арендатор вправе расторгнуть договор?

1. Арендодатель не торопится передавать имущество.

2. Арендодатель открыто препятствует использованию обозначенного в договоре имущества или создает неявные препятствия для использования своей собственности. В данной ситуации арендатору приходится:

• указывать на отсутствие передаточного акта;
• доказывать, что ни устные, ни документально оформленные обращения к арендодателю с требованием предоставить имущество, обозначенное в договоре, к желанному результату не привели.

3. Предоставленное имущество имеет недостатки, на которые не было указано в договоре. Арендатор обнаружил их уже после получения имущества. Тогда юрист, защищающий интересы арендодателя, будет настаивать на следующем:

• арендатор знал о существующих недостатках, при этом не считал их препятствием для использования арендованной собственности по назначению;
• дефекты возникли уже после принятия имущества.

4. Арендодатель не желает обслуживать переданное имущество, хотя по условиям договора он обязан поддерживать свою собственность в дееспособном состоянии. Обычно эти условия касаются арендованных квартир. Здесь арендатор выступает только пользователем, а арендодатель продолжает поддерживать в рабочем состоянии:

• электрическую систему;
• сантехнику;
• газовую систему;
• окна, двери, потолочное покрытие, пол, балконы и пр.

5. Имущество пришло в состояние, непригодное для его использования. Использовать его по назначению арендатор не может. В этой ситуации стоит разобраться более детально. Ведь причиной доведения имущества до такого состояния могло стать нецелевое использование его самим арендатором.

К примеру, арендатор взял в аренду землю сельскохозяйственного назначения на 10 лет. Год за годом он высаживал на ней подсолнухи, так как полученный урожай можно продать быстро и выгодно. По общеустановленным правилам этой сельскохозяйственной культурой можно засевать один и тот же участок только раз в 3-4 года, иначе земля истощится. Арендатор нарушал эти правила и испортил почву.

Когда инициатором расторжения договора может стать арендодатель?

1. Арендатор использовал имущество, забывая про договор. Это может быть:

• нецелевое использование;
• перепланировка помещений.

2. Арендатор приводит имущество в негодность или ухудшает его состояние.

3. В договоре может быть обозначено, что ремонтом принятого имущества обязан заниматься именно арендатор. Речь может идти как о текущем ремонте, так и о капитальном. Однако арендатор не выполняет эти обязательства, и чужая собственность приходит в негодность.

4. Более 2-х раз подряд арендатор задержал оплату. Это достаточный повод для расторжения договора.

Положение субарендатора при расторжении договора

Компетентный юрист, который занимается вопросами аренды, подтверждает тот факт, что основанием для расторжения арендного соглашения или договора субаренды не может послужить смена собственника имущества.

Договор субаренды допустимо расторгнуть в случае, если расторгается договор аренды. Но в договор аренды изначально могут быть введены пункты, не позволяющие расторгнуть договор субаренды при смене собственника. Тогда договор аренды также сохраняется, пока срок его действия не истечет.

Поэтому задействованный юрист, выступающий на стороне субарендатора, заранее, еще до подписания договора субаренды, постарается получить:

• образец договора аренды, в котором присутствует пункт о возможности субаренды;
• документы о правах субарендатора;
• правоустанавливающие документы иного рода.

Особые требования

Допустим, арендодатель желает расторгнуть договор досрочно. Он нашел для этого вескую причину: арендатор повредил имущество. Однако он не может предъявить это требование до тех пор, пока не подтвердит, что уже обращался к другой стороне с требованием об устранении обозначенных нарушений. Для исправления дефектов устанавливаются разумные сроки. Их назначает суд, если конфликт усугубляется.

Если же недочетом является несвоевременное внесение арендной платы, суд обязывает выяснить причины задержки поступления средств через кредитное учреждение и исправить положение в течение 5 дней.

Арбитражный юрист подходит к рассмотрению каждого такого дела очень внимательно, изучает все обстоятельства, ставшие причинами конфликта. Кстати, арбитражный суд крайне неохотно расторгает договора аренды, такая мера ответственности применяется в крайнем случае. Она должна быть соразмерной нарушенному обязательству.

Поэтому большое значение имеют доказательная база и убедительно составленный иск. Так что только высококвалифицированный юрист-практик сможет помочь арендатору, субарендатору или арендодателю (в зависимости от того, кто из обозначенных лиц является его клиентом) добиться желанного решения суда.

аренда,  Недвижимость,  договор аренды,  юрист по недвижимости 

05.09.2020, 1082 просмотра.