Внесение изменений в договор аренды

Нередко возникают ситуации, когда договор аренды перестает устраивать одну из сторон, подписавших этот документ. Однако не следует торопиться с расторжением договора на убыточных условиях, если обе стороны способны найти взаимопонимание и внести поправки в прежние положения. При этом компетентный юрист напоминает лицам, подписавшим соглашение, о некоторых существенных моментах.

1. Изменения вносятся при взаимном согласии сторон.

2. Если стороны, подписавшие первоначальный договор, при изменении условий не могут договориться по-новому, тогда инициатору внесения изменений в документ следует обратиться в суд.

3. В одностороннем порядке дополнять договор или другие вспомогательные документы какими-либо новыми пунктами закон запрещает.

4. Можно внести фундаментальные изменения, касающиеся:

• платы за аренду (ст. 614 ГК РФ);
• сторон, изначально подписавших договор (ст. 617 ГК РФ);
• предмета договора (ст. 607 ГК РФ).

5. Иногда изменения касаются:

• сроков внесения арендной платы;
• проведения капитального ремонта;
• проведения текущего ремонта и пр.

6. Если договор аренды подлежал гос. регистрации, значит подобным образом должны быть зарегистрированы любые изменения его условий.

Изменения в договоре, касающиеся появления новых лиц, исполняющих начальные условия этого документа

1. Имущество, сдаваемое в аренду, может перейти к другому собственнику. При этом договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Чтобы урегулировать проблему, потребуется внести изменения в договор, и тогда в дополнительном документе будет указан новый владелец арендованного имущества.

2. В некоторых ситуациях новый собственник не выражает стремления вносить изменения в договор. 

К примеру, квартира сдавалась внаем на длительный период. В какой-то момент хозяин квартиры продал ее или же умер. Теперь новый владелец недвижимости собирается самостоятельно проживать в этой квартире, так что он не желает вносить изменения в прежний договор аренды. А без внесения таких изменений договор аренды теряет смысл, так как один из участников договора теперь не является его подписантом. 

Тогда опытный юрист, защищающий интересы арендатора, советует клиенту обратиться в суд, чтобы обязать нового владельца внести изменения в основной договор. Ведь арендатор изначально планировал проживание в арендованной квартире четко обозначенный в договоре период. Выходит, что интересы арендатора нарушаются не по его вине.

3. Положения выше обозначенной статьи ГК не применяются в той ситуации, когда в роли арендатора выступает ЮЛ, которое ликвидируется. В связи с этим обстоятельством все прежние обязательства юридического лица прекращаются. 

В данном случае высококвалифицированный юрист-практик, хорошо ориентирующийся в столь сложных вопросах, указывает на важное правило, предусмотренное законодателями: если ликвидируемое ЮЛ передает свои обязательства вновь созданной организации, в этом случае действует четкое правило об обязательном внесении изменений относительно сторон договора. Сам же договор продолжит свое действие, так как у арендованной недвижимости попросту поменялся собственник.

4. Подобным образом вопрос решается и при присоединении арендодателя, имеющего статус ЮЛ, к другой организации. В этом случае составляется передаточный акт, на основании которого к новому субъекту права переходят все права и обязательства прежнего арендодателя (п. 2 ст. 58 ГК РФ).

5. Это же правило действует и при реорганизации ЮЛ. Обновленная организация, выступающая арендодателем, автоматически обретает статус правопреемника:

• составляется передаточный акт;
• вносятся изменения в договор аренды касательно его прежнего и нового участников;
• вновь образованное ЮЛ становится законным арендодателем на оставшийся срок (обозначенный в договоре период).

В данной ситуации ваш юрист, занимающийся регистрацией и перерегистрацией договоров, советует не тратить впустую средства:

• на составление нового арендного договора;
• на внесение изменений в уже действующий договор путем подписания соглашения по этому поводу.

Обычно такие договоры проходят гос. регистрацию. При смене собственника в ЕГРП регистрируется заявление правопреемника, туда же вносится новая регистрационная запись, касающаяся аренды. Запись (в зависимости от типа регистрации ЮЛ) должна соответствовать:

• или разделительному балансу;
• или передаточному акту.

Более ранняя запись, касающаяся лиц, подписавших арендный договор, должна быть ликвидирована. Данная методика внесения изменений регламентирована пунктом 63 Правил ведения ЕГРЮЛ (документ утвержден ПП РФ № 219 от 18.02.1998 г.), хотя практикующий правовед обращает внимание клиентов на возможное внесение поправок в этот юридический документ.

Изменения в договоре, касающиеся арендной платы

Арбитражные споры, касающиеся договоров аренды, возникают чаще всего из-за того, что стороны не могут согласовать цену при изменении каких-то условий. Если бы вопрос цены (существенное условие) не был согласован изначально, тогда не было бы и самого договора. Но ведь стороны подписали соглашение, значит впоследствии произошли изменения каких-то условий, что потребовало:

• или повышения арендной платы;
• или ее снижения;
• или самостоятельного исполнения арендатором работ, связанных с модернизацией арендуемой недвижимости, с соответствующим снижением стоимости аренды.

Положения статьи 424 ГК РФ (к примеру, п. 2) прямо указывают, что стоимость арендованной недвижимости может быть изменена только в двух случаях.

1. Возможность изменения цены и условий оплаты предусмотрена самим договором.

2. Ваш юрист может указать на конкретный законодательный акт, допускающий корректировку цены аренды при определенных условиях.

Методика изменения арендной платы в общем виде представлена в статье 614 ГК РФ. В то же время практическое использование этих правил представляет собой более сложное действие, и неопытные юристы вряд ли смогут отстоять интересы клиента в суде. 

Зато компетентный правовед хорошо знаком не только с фундаментальными положениями основных статей ГК РФ, но также с другими законодательными актами, способными повлиять на решение судьи. Это могут быть:

• различные разъяснения к уже изданным законам;
• постановления;
• более ранние решения суда (прецеденты) по аналогичным делам, на которые стоит указать.

Так что юристы, отстаивающие в арбитражных спорах позиции и истца, и ответчика, и других заинтересованных лиц, должны иметь как знания, так и опыт. 

Юрист, занимающийся вопросами аренды, разработает и представит клиенту стратегию защиты его интересов, причем это должен быть максимально выгодный вариант. Тогда можно рассчитывать, что исход процесса будет позитивным. 

Необходимо еще при заключении договора четко обозначить в документе размер арендной платы, а также урегулировать все разногласия, касающиеся сроков выплат, механизма и условий передачи денег. Ведь средства, перечисленные в последний день, могут не дойти до адресата в установленный срок, и этот фактор может предоставить арендодателю право расторгнуть договор. 

В то же время внести изменения любая сторона договора вправе:

• по взаимному согласию с другой стороной договора;
• не раньше истечения годичного периода, в течение которого должен исполняться договор на прежних условиях;
• не чаще 1 раза в течение годичного периода.

В каком случае изменение условий договора, касающееся цены, признается ничтожным?

1. Некоторые лица, "предусмотрительно" решившие вписать в текст соглашения об аренде пункт о своем праве периодически корректировать сумму арендной платы, должны понимать, что такой документ может быть признан ничтожным. В статье 614 ГК РФ (п. 3) указывается, что нельзя чаще 1 раза в год менять условия арендного договора, касающиеся цены. 

Ваш юрист может указать на прецедентные случаи, отмеченные в судебной практике. К примеру, можно воспользоваться постановлениями ФАС Московского округа № КГ-А40/15965-10 от 22.12.2014 г. (дело № А40-13173/10-11-43) и № КГ-А40/9474-11 от 29.08.2015 г. (дело № А40-74108/10-93-116 и дело № А40-76693/10-91-645).

2. Иногда отмечается и иная позиция судьи, который убежден, что стороны, действующие по взаимному согласию, имеют право изменять сумму арендной платы не единожды в год, а чаще. Опытный юрист, который заставляет суд прислушаться к своему мнению, ссылается на положения ст. 421 ГК РФ, то есть указывает на свободу договора. 

Это право сторон более часто изменять условия договора, как считают некоторые правоведы, должно быть изначально обозначено в соглашении. 

Если стороны вписали такое условие в соглашение, значит у них нет возражений по поводу периодических изменений стоимости аренды. Такой подход к решению непростой проблемы, касающейся корректировки цены, не противоречит ни статье 450 ГК РФ, ни статье 452 ГК РФ. 

Теперь российские суды, игнорируя п. 3 ст. 614 ГК РФ, все чаще руководствуются постановлением ФАС Московского округа № КГ-А40/7991-11 от 29.07.2015 г. (рассматривалось дело № А40-60986/10-91-491). Ваш юрист в данном случае уделяет большое внимание значению прецедентных решений суда.

Лица, заинтересованные в реализации своего права на периодическое изменение арендных платежей, указывают в договоре на длящийся характер арендных правоотношений. Даже если пролонгация договора (продление договорных отношений на новый период) происходит автоматически, все равно грамотный правовед советует клиентам подписать дополнительное соглашение, в котором измененная цена будет обозначена новым существенным условием.

Предмет договора: право изменять данное условие

В договоре обозначается конкретное имущество, передаваемое арендатору. К примеру, лица, заключающие договор найма и идентифицирующие нежилую недвижимость, в договоре указывают:

• адрес арендуемого здания;
• квадратуру;
• номер приказа, подтверждающего присвоение адреса обозначенному объекту;
• технические характеристики;
• детальное описание недвижимости.

Кроме того, в общий пакет документов должен входить план здания. Нужно учитывать следующие обстоятельства: ваш оппонент может отстаивать свои интересы, доказывая в суде, что достоверно установить, какое именно имущество передано ему в аренду, невозможно. Ведь индивидуализация объекта аренды порою отсутствует или же обозначается в договоре не вполне корректно, нечетко.

Такой договор арбитражным судом будет признан незаключенным, в результате обе стороны потеряют деньги, ранее оплаченные в качестве гос. пошлины. 

Далее может последовать подача искового требования с целью изменения предмета договора (частично). К примеру, арендатору, сворачивающему производство в период кризиса, не нужно лишних территорий:

• за которые он вынужден платить арендодателю;
• которые приходится содержать в рабочем состоянии;
• которые у временного владельца простаивают без пользы;
• которые он не имеет возможности сдать в субаренду.

Чтобы добиться выгодного для себя решения и избавиться от лишней квадратуры, нужно воспользоваться помощью практикующего юриста. Он поможет доказать в суде, что некоторая часть арендуемого имущества имеет серьезные недостатки, причем на них в тексте договора указано не было. Такое имущество полноценно использовать не представляется возможности.

С другой стороны, компетентный юрист, защищающий позицию арендодателя, станет акцентировать внимание суда на том, что выявленные недостатки:

• не следует считать существенными;
• были известны арендатору;
• явились причиной снижения цены за общую арендованную территорию.

И все же ситуация может осложниться, так как предмет договора считается его существенным условием. Несогласование этого условия и невозможность внести корректировку (частично изменить условие договора) нередко приводят к расторжению соглашения. 

Вследствие этого одна из заинтересованных сторон неминуемо понесет значительные убытки, а другая сторона, если судья не одобрит ее позицию, будет выплачивать компенсацию.

договор найма,  юрист по недвижимости,  квартира,  договор аренды,  адвокат в гражданском суде 

30.01.2021, 3400 просмотров.