Оформление дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя

Сегодня немало одиноких, беспомощных людей, владеющих домом или квартирой, стремятся обрести уверенность в завтрашнем дне таким несложным способом: они договариваются с другими гражданами о совместном проживании или же о постоянной помощи. Обычно в роли таких "соседей по квартире" или опекунов выступают родственники, но можно договориться и с чужими людьми, которые очень скоро могут стать для пожилого человека ближе любых родственников.

Через время, когда выясняется, что эти граждане отлично приспособились к совместному проживанию, или же пожилой человек начинает понимать, что без помощи других людей ему трудно выжить, они совместно задумываются о документальном оформлении этих отношений. Тогда владельцу жилья целесообразно оформить дарственную на недвижимость с учетом определенных условий.

Сразу стоит указать на некоторые особенности такого соглашения и его характерные отличия от классического договора ренты. К тому же с 01.01.2021 года введены новые правила оформления любых правоустанавливающих документов на недвижимость.

1. Предоставление такого подарка существенным образом отличается от заключения договора ренты, так как этот акт является абсолютно безвозмездным (ст. 572 ГК РФ).
2. После оформления дарственной с правом пожизненного проживания квартира передается в собственность одариваемому лицу.
3. В договоре выделены определенные неимущественные условия.
4. Получатель квартиры не имеет перед дарителем никаких материальных обязательств.
5. В подаренной квартире ее бывший владелец имеет право проживать до момента кончины.
6. Очень часто такие дарственные документы оформляют люди, которые и без того проживают совместно.

К примеру, в одном просторном доме живут пожилые люди и их дальние родственники. Когда пожилые граждане умрут, часть дома, которая принадлежала им, перейдет по наследству к более близким родственникам. Они будут требовать, чтобы оставшиеся в квартире жильцы выкупили унаследованную долю.

Если же будет оформлена дарственная с пожизненным проживанием, тогда родственники, жившие в этом доме, подключат к процессу высококвалифицированного юриста-практика, который докажет, что все эти люди:

• проживали фактически одной семьей;
• вели совместное хозяйство;
• имели общий бюджет;
• в момент составления договора отчетливо понимали сущность происходящего.

Это означает, что доля пожилых людей должна достаться жильцам, оставшимся проживать в доме. Нет никаких странностей в том, что пожилые люди, стремящиеся добиться внимание и заботы со стороны представителей более молодого поколения, подарили свое имущество хотя и более дальним, однако более заботливым родственникам.

Можно привести другой пример, когда дарение жилой недвижимости с пожизненным проживанием оказывается выгодным обоим подписантам. Молодая семья перебралась в крупный город, где есть подходящая работа, но негде жить, или же предлагаемые в аренду квартиры слишком дорого обходятся.

В то же время пожилой гражданин нуждается в дополнительной заботе, которую другие родственники, проживающие слишком отдаленно, предоставить ему не могут или не хотят. Пожилой человек предлагает молодой семье жить вместе, за что новые жильцы обязуются ухаживать лично за ним и за квартирой.

Сперва все эти люди присматриваются друг к другу. Если они убеждаются, что совместное проживание приятно и выгодно, тогда пожилой человек оформляет дарственный документ, подтверждающий право молодых людей на обладание квартирой при условии, что он будет до последних дней проживать в ней.

Эти люди могут сблизиться настолько, что решат продать упомянутую квартиру и купить другую, более просторную, в которой пожилой гражданин останется проживать на прежних условиях. Однако подобные изменения или дополнения в основной договор должны вноситься очень аккуратно, иначе:

• молодая семья, добавившая собственные средства, чтобы заключить договор мены, лишится своей собственности и вложенных денег;
• молодые люди, длительный период ухаживавшие за старым человеком и добросовестно выполнявшие все его капризы, будут лишены права владения квартирой;
• пожилой человек, как говорится, окажется на улице.

Содействие юриста при оформлении дарственной

Чтобы такая сложная сделка была оформлена по всем правилам, крайне желательно каждой стороне договора привлечь к этому процессу своего юриста, практикующего в этой области права. Именно такой специалист, обладающий немалым опытом, способен:

• составить условия договора, выгодные именно для его клиента;
• провести переговоры с представителем другой стороны;
• правильно провести процедуру оформления соглашения;
• проконтролировать своевременное оформление договора по новым правилам в ЕГРН;
• представить сторонам готовый договор, уже зарегистрированный в Росреестре, имеющий соответствующую запись в правоустанавливающем документе (по новым правилам свидетельство о праве собственности больше не выдается, теперь переход права подтвердит выписка из ЕГРН, то есть специальная регистрационная надпись на документе, удостоверяющая проведение сделки);
• при потребности внести изменения в ранее составленное соглашение;
• провести переговоры с оппонирующей стороной (участником соглашения, родственниками дарителя, иными заинтересованными лицами);
• представлять своего нанимателя в суде, предварительно оформив доверенность на такое действие;
• подать апелляцию на решение суда, которое клиент считает несправедливым.

И все же главная функция компетентного правоведа будет состоять в том, чтобы как можно полнее и подробнее разработать условия соглашения. Тогда каждая сторона договора будет уверена, что она получит именно то, на что рассчитывает и надеется.

Человек дарит квартиру, при этом в договоре указывает обязательные условия.

1. Даритель продолжает проживать в этой квартире до самой смерти. Однако никто не имеет права его выселить только в том случае, если это жилье у него единственное. При этом участникам соглашения следует помнить, что владелец квартиры (здесь статус владельца не имеет значения) связан взаимными обязательствами также с другими субъектами права.

2. Одностороннее изменение условий недопустимо. То есть могут произойти какие-то изменения в жилищных условиях, но они должны быть четко согласованы сторонами.

3. Даритель имеет право пользоваться всеми благами в жилищно-бытовом плане.

4. Даритель указывает в соглашении на те неимущественные условия, которые выгодны ему.

5. Полный перечень коммунальных услуг оплачивает новый владелец жилья.

6. Даритель сохраняет прописку (свою регистрацию). Такое право этого гражданина зафиксировано в положениях ст. 558 ГК РФ (говорится о продаже жилья, но те же правила действуют и при других способах передачи недвижимости).

7. В подаренной квартире также могут проживать иные лица (второй супруг, другие родственники, близкие люди). Это право должно быть зафиксировано документально. Бывшему владельцу не следует забывать, что новый собственник оплачивает коммунальные услуги, а их стоимость напрямую зависит от числа проживающих в квартире людей.

Такое положение в договоре дарения очень близко к подобному положению, обусловленному в договоре пожизненного содержания с иждивенцем. Эта разновидность договора ренты указывает на обязанность рентоплательщика обеспечивать рентополучателя определенной суммой ежемесячно, а также (если это обозначено в договоре) исполнять определенные виды работ, которые самому получателю ренты выполнять затруднительно.

Это же условие относится и к другим беспомощным гражданам, проживающим совместно с рентополучателем: они также получают содержание от рентоплательщика. Иногда обусловленная сумма распределяется в долевой пропорции. То есть бывший владелец определенной доли квартиры получит ту часть обозначенных в договоре денежных средств, что соответствует размеру его доли.

Зато по условиям договора дарения с пожизненным проживанием одариваемый имеет обязательства только перед дарителем, он ничего не обязан третьим лицам.

Если же дарителей было несколько (к примеру, супружеская пара подарила свою квартиру, находящуюся в совместной собственности), значит одариваемый обязан исполнять условия, которые указали оба дарителя.

8. В договоре обычно прописывают обязательство нового собственника своевременно производить все ремонтные работы:

• планового характера (замену окон, дверей, обоев, линолеума и пр.);
• характерные для экстренных случаев (замену испорченных кранов, труб, ванны, душевой кабины, унитаза, других видов сантехники, а также мебели);
• устранение последствий затопления или пожара.

9. Даритель оставляет за собой право отсудить квартиру обратно путем подачи соответствующего иска. В этом ему поможет грамотный юрист, если одариваемый в течение определенного периода не соблюдал условий договора (ст. 450 ГК РФ).

1. После заключения такого договора пожилой человек, получающий небольшую пенсию, вправе не оплачивать коммунальные услуги. Ведь это квартира не его, она не принадлежит ему юридически.

Однако в этот пункт договора может быть заложен "троянский конь". Допустим, одариваемые лица согласятся оплачивать все коммунальные услуги, что будет закреплено договором. Но новые владельцы могут оказаться:

• или безответственными людьми;
• или неплатежеспособными гражданами;
• или теми, которые не вполне доверяют дарителю, так как знают, что тот уже не первый раз передаривает квартиру.

• что долги достигли астрономических размеров;
• что кредиторы (в данном случае обслуживающие организации) назначили пеню и штрафы;
• что организации, которым задолжали владельцы квартиры, собираются подавать иски в суды.

Тогда одариваемый отказывается от такого подарка и возвращает имущество его старому владельцу, если тот дает согласие на обратные действия. Ведь по условиям договора продать такую квартиру и купить взамен менее комфортабельное жилье без согласия проживающего в квартире дарителя он не может, так как на квартиру наложено характерное обременение.

То есть юридически такие действия допустимы, однако вряд ли найдется покупатель. А тем временем долги растут, подаются новые судебные иски. Теперь уже выселить из квартиры старого жильца с предоставлением ему более дешевого жилья имеет право кредитор.

2. Новому владельцу квартиры предоставляется право распоряжаться подарком по собственному усмотрению. Он может:

• подарить квартиру;
• продать;
• передать третьему лицу;
• завещать.

Зато самовольно обменять жилье он не может. Более того, при смене юридического собственника фактическим владельцем квартиры будет оставаться ее первоначальный хозяин. Он останется проживать на этой территории даже после многократной смены владельцев.

Однако владелец владельцу рознь. Если с одариваемым, которому первоначальный владелец квартиры безвозмездно предоставил свое самое дорогое имущество, складывались приятные отношения, подкрепленные взаимным доверием, то с новым собственником могут сложиться конфликтные отношения. В этой ситуации очень трудно разорвать договор дарения, так как:

• определенные условия другая сторона все-таки исполняет;
• добиться назначения реституции через суд после смены нескольких хозяев можно, но это действие потребует подключения значительных усилий и материальных затрат.

3. Передавая квартиру в подарок, даритель не должен рассчитывать на ответные подарки или же материальное вознаграждение иного рода со стороны одариваемого лица. Предоставление подарка – это безвозмездная сделка.

Конечно, новый владелец может отблагодарить дарителя прямо сейчас, предоставив ему определенную сумму или что-то иное, не менее ценное, что трудно достать даже за деньги. Но подобный ответный подарок одариваемое лицо предоставляет (согласно установленным правилам) только из личного побуждения, без каких-либо обязательств.

4. Устные обещания или даже письменные обязательства, предусматривающие в будущем денежное вознаграждение (материальное вознаграждение иного рода) считаться законными не будут. Есть договор дарения, а договора "ответного отдаривания" быть не может, так как это действие абсолютно добровольное.

5. Иногда в такой квартире надолго затевается ремонт, а дарителя переселяют в домик без особых удобств. Это "временное" переселение может растянуться на многие месяцы и даже годы. А в это время квартира не ремонтируется, сдается арендаторам.

1. Пожалуй, наибольшую выгоду в данной ситуации получает именно тот, кому дарится квартира. Теперь он владеет жильем, которое получил абсолютно бесплатно.

2. Он может:

• лично проживать в этой квартире;
• вселиться в квартиру вместе с семьей, если позволяет квадратура (следует учитывать, что у прежнего владельца сохраняется первоочередное право проживания на этой территории);
• продать недвижимость;
• передарить.

Сложнее обстоит вопрос с обменом квартиры или со сдачей ее в аренду. Для этого все же потребуется получить согласие прежнего владельца, ведь он дарил квартиру на том условии, что останется проживать в ней. Если настоящий владелец подселит к дарителю нежелательных лиц, тогда договор дарения может быть расторгнут.

Даритель, заручившись помощью компетентного юриста, докажет в суде, что теперь проживать в квартире стало некомфортно, тесно, неудобно, как в коммуналке. Это означает, что одариваемый не оценил щедрости дарителя или не понял условий договора. Такое соглашение непременно будет аннулировано.

3. Родственники со стороны человека, предоставившего квартиру в подарок, больше не могут претендовать на право владения этим имуществом:

• квартира или ее долевая часть больше не считаются совместной собственностью супругов;
• дети дарителя не смогут унаследовать квартиру или долю этой собственности, ранее принадлежавшую дарителю.

4. Одариваемое лицо не обязано:

• ни ухаживать за дарителем;
• ни обеспечивать его пожизненно в материальном плане.

5. Подобная сделка, совершаемая между родственниками, избавит стороны от обязанности платить налог на прибыль, а это напрямую касается именно получателя недвижимости.

Если же стороны, являющиеся подписантами договора дарения с пожизненным проживанием дарителя, не являются родственниками, или же их родственные связи слишком отдаленные (статьи 1142-1145 ГК РФ), тогда этот налог придется оплачивать.

1. Подаренная жилплощадь – это место проживания дарителя. Выселить его из квартиры получатель подарка не вправе.

2. Так как квартира имеет обременения, продать ее, обменять или же сдать в аренду практически невозможно. Так что ее владельцу придется до конца жизни дарителя оплачивать коммунальные услуги и выполнять ремонтные работы без какой-либо выгоды для себя.

3. Еще неизвестно, кто кого переживет. Очень часто старенький даритель оказывается крепче активного в жизни получателя подарка. Тогда обязанности одариваемого лица переходят к его наследникам, если те соглашаются принять наследство.

В некоторых случаях даритель имеет право отозвать свой подарок, так как он пережил одариваемого человека. Однако это условие должно быть изначально включено в договор (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Если заинтересованных наследников не окажется, квартира переходит в разряд выморочного имущества (1151 ГК РФ), и уже территориальная община будет обязана исполнять условия соглашения.

Однако представители муниципалитета могут в какой-то момент нарушить условия договора, так как городская казна всегда испытывает дефицит средств. В этом случае даритель имеет полное право расторгнуть договор дарения, а после перезаключить его (при желании) в пользу другого человека.

4. Одариваемое лицо обязано соблюдать обусловленный в договоре дарения порядок пользования жильем, хотя обстоятельства могут существенно измениться.

Порядок оформления дарственной на квартиру

Составлять договор должен специалист в области права, чтобы были учтены:

• все обстоятельства дела;
• пожелания дарителя;
• возможности одариваемого лица;
• дополнительные условия, не нарушающие основного принципа договора дарения – его безвозмездности.

Желательно заверить такое соглашение у нотариуса. Документ должны удостоверить своими подписями обе стороны, причем лично.

В п. 3 ст. 574 ГК РФ указывается, что договор дарения квартиры (недвижимости иного рода) подлежит гос. регистрации. Устная договоренность считается ничтожной сделкой.

Вот основные обязанности вашего юриста, который займется решением всех вопросов.

1. Следует подготовить полный пакет документов. В него должно войти тщательно разработанное соглашение о передаче квартиры в виде подарка к одариваемому.

2. Оформление договора после 01.01.2021 года осуществляет ЕГРН, перебравший на себя функции ЕГРП и кадастра. Теперь в действие вступают правила, обозначенные в законе № 218-ФЗ от 13.07.2019 г.

3. Данные, касающиеся появления нового собственника, регистрируются в Росреестре.

4. Если через время в договор дарения будут внесены какие-то изменения, перерегистрацией также займется грамотный юрист. Ведь опять придется подавать документы в ЕГРН.

5. Юристу, клиентом которого является одариваемое лицо, потребуется выяснить:

• действительно ли владелец квартиры является ее собственником;
• является ли даритель единственным собственником, или же этому гражданину не жалко подарить и то имущество, которое ему не принадлежит (чужую долю или же спорное имущество, права на которое суд пока что не установил).

Если имеются совладельцы квартиры, тогда даритель вправе предоставить в дар только свою долю. К тому же понадобится заручиться согласием остальных совладельцев на смену долевого собственника, то есть письменно оформленным и заверенным нотариально документом.

• заявление обоих сторон касательно предоставления и принятия подарка (квартиры, другой жилой недвижимости);
• доверенность на имя лица, занимающегося делами одной из сторон договора (этим субъектом права может выступить ваш юрист);
• удостоверения личности (пенсионные книжки, паспорта, ИНН);
• составленный договор (3 экз.);
• справку с указанием инвентаризационной стоимости квартиры (берется в БТИ);
• кадастровый паспорт квартиры;
• справку с подтверждением того, что на предоставляемой в дар жилплощади проживает обозначенное число зарегистрированных лиц;
• согласие совладельцев на передачу доли в подарок (документ должен быть нотариально заверен);
• правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственника на квартиру;
• подтверждение уплаты госпошлины за регистрацию.

Если каких-то документов не хватает, тогда вашему юристу придется оформлять дополнительные запросы. К примеру, если доверенным лицом выступает не юрист, а человек другой профессии, тогда он может не знать, что пакет документов должны пополнить:

• удостоверение его личности (копия с предоставлением оригинала);
• письменное и нотариально заверенное пожелание одной из сторон договора передать посреднику свои полномочия.

Документальное оформление договора дарения квартиры

Договор дарения с пожизненным проживанием должен непременно содержать пункт, касающийся права дарителя проживать в переданном жилье. В этом документе должны присутствовать следующие сведения:

• наименования сторон (Ф. И. О., паспортные данные, ИНН);
• место подписания договора;
• дата совершения сделки;
• достаточно подробное описание предмета соглашения (дома, квартиры);
• подтверждение отсутствия или наличия долговых и просроченных обязательств по коммунальным платежам, а также ипотечных и прочих долгов.

Кроме того, даритель обязан подтвердить документально тот факт, что он находится в здравом уме. Даритель должен подтвердить и то, что он понимает сущность происходящего, и что такова его воля. В договоре могут быть обозначены дополнительные условия неимущественного характера.

Даритель квартиры, подписывающий договор дарения с пожизненным проживанием, очень сильно рискует. Однако он может отсудить обратно свою недвижимость, если подключит к процессу квалифицированного и опытного правоведа.

Поводом для расторжения договора может послужить нечеткое или неполное выполнение одариваемым какого-либо пункта в соглашении, который даритель вправе считать существенным. При этом неисполнение какого-то пункта договора (который одна из сторон считает именно существенным условием) может привести к тому, что недовольная сторона решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, а это недопустимо.

В ст. 432 ГК РФ говорится, что сторона договора не может требовать признания его недействительным, если до определенного момента пользовалась выгодой от этого соглашения. Выходит, что недовольная сторона до определенного момента частично или полностью признавала его условия. Но здесь имеется следующее исключение, обозначенное в этой же статье.

Если одна из сторон считает, что условия соглашения выполняются другой стороной договора недобросовестно, и таким способом нарушаются ее интересы, то может потребовать расторжения договора (п. 1 ст. 310 закона № 42-ФЗ от 08.03.2019 года). Зато популярную статью 307 этого закона в данном случае применять не следует, так как в ней присутствуют такие понятия, как должник и кредитор, а договор дарения – это сделка безвозмездная.

1. Близкие родственники не обязаны платить налог при дарении квартиры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). К бесспорным близким родственникам относят:

• супругов;
• детей (собственных, усыновленных);
• родителей;
• дедушек, бабушек;
• братьев, сестер;
• внуков;
• некоторые другие категории родственников.

Такие родственные связи или семейные отношения должны подтверждаться документально. Для подтверждения факта родства толковый юрист соберет востребованные документы. Это могут быть:

• свидетельства о рождении;
• свидетельства о браке;
• выписки из различных судебных решений;
• прочие документальные свидетельства, содержащие нужную информацию.

2. Если вы сотрудник консульства или же член его семьи, то при оформлении дарственной на квартиру также освобождаетесь от подобных затрат. Это международная норма, принятая еще Венской конвенцией.

3. Иногда юристы советуют (естественно, подобные советы не могут носить официальный характер) прибегнуть к такой хитрости: обе стороны соглашаются оформить сделку купли-продажи. Здесь в роли продавца выступает даритель, а в роли покупателя – одариваемый. Естественно, деньги не передаются.

Это притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ), так что другие заинтересованные лица могут ее оспорить. Суд вправе признать подобное соглашение недействительным и расторгнуть его. Поэтому при составлении подобного документа следует предусмотреть все нюансы.

По закону продаваемое жилье, которым продавец владеет более 3-х лет (то есть он приобретал жилье не с целью перепродажи, а для постоянного проживания), освобождается от налогообложения.

4. Допустим, условный продавец владеет квартирой менее 3-х лет. Тогда он обязан будет при ее продаже заплатить налог 13 %. Однако облагается налогом в этом случае сумма, превышающая 1 млн. руб.

К примеру, квартира продается за 2,5 млн. руб. Это означает, что налог взимается лишь с суммы 1,5 млн. руб. Экономия налицо, так как выплаченная сумма составит только 195 тыс. руб. (1,5 млн. х 13 %).

Налог все равно придется заплатить, но при дарении квартиры его размер был бы значительно выше. Здесь налог выплачивает условный продавец (даритель), поэтому так называемый покупатель (одариваемое лицо) должен заранее побеспокоиться о внесении средств на счет дарителя.

Далее сделка оформляется в ЕГРН, регистрируется в Росреестре.

5. Одариваемый может не платить налог, если откажется от ценного подарка. Но договор к тому времени может быть уже заключен. В этой ситуации придется выполнить официальную процедуру отказа. Пишется заявление касательно отказа от подарка, подается в ЕГРН.

Даритель вправе отозвать свой подарок, если обнаружатся обстоятельства, на которые указывается в ст. 578 ГК РФ и других законодательных актах.

1. Одариваемый халатно относится к исполнению обязанностей, что может привести к утрате квартиры. А ведь в ней проживает даритель!

2. Уровень жизни дарителя сильно снизился, также ему понадобились дорогостоящие лекарства. Финансовую помощь могло бы добровольно оказать одариваемое лицо, но не пожелало. Более того, этот человек своевременно не оплачивал коммунальные услуги, не делал ремонта, подолгу не появлялся в подаренной квартире.

• о возвращении квартиры в свою собственность;
• о заключении другого вида договора, который окажется для него более выгодным.

3. Одариваемое лицо совершило против дарителя или членов его семьи противоправные действия. Однако этот факт следует доказать в суде.

4. Отозвать иск свободно можно до того момента, пока он не будет зарегистрирован в Росреестре.

Как видите, оформлением дарственного документа на квартиру с пожизненным проживанием дарителя должен заниматься профессионал. Нужно знать различные законы, следовать установленным правилам, следить за нововведениями в законодательство, умело использовать судебные прецеденты.

Очень часто конфликтующие стороны переносят решение проблемы от стола переговоров в зал суда. Тогда высококвалифицированному юристу понадобится заручиться для укрепления позиции своего клиента показаниями нужных свидетелей, способных подтвердить его правоту под присягой.

Такой форме договора дарения присуще множество "подводных камней", но любые спорные нюансы можно урегулировать мирным путем, изначально доверив исполнение всей подготовительной работы хорошему юристу.

дарственная,  юрист по недвижимости,  квартира,  Дарственная на квартиру,  Договор дарения,  оформление недвижимости,  право собственности на квартиру,  дарение,  Оформление квартиры 

16.02.2021, 2330 просмотров.