Договор аренды нежилого помещения: как собственнику защитить свои интересы

Сдача в аренду собственного нежилого помещения – это распространенный и прибыльный бизнес. Юридически помещение в пользование для коммерческих целей передается по договору аренду, у которого есть своя специфика. Для арендодателя важно, чтобы договор аренды офиса, магазина, салона, в случае конфликта с арендатором, имел в суде юридическую силу и был способен защитить его имущественные интересы.

Лучшим решением собственника однозначно будет доверить разработку и экспертизу договора аренды юристу. Составление контракта профессионалом – лучшая превентивная защита прав при судебном споре. Если же владелец нежилого помещения готов оформить отношения с арендатором самостоятельно, мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты в договоре.

Предмет договора аренды нежилого помещения.

В договоре аренды должно быть ясно обозначено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование. В конструкции этого обязательства может иметь место передача помещения только в пользование, без владения. 

Описание сути договора необходимо именно в этом виде, чтобы в случае судебного спора к отношениям между собственником недвижимости и арендатором были применены правовые последствия договора аренды: взыскание арендной платы и штрафов, обязание арендатора провести текущий ремонт помещения или компенсировать ущерб.

В предмете договора обязательно оговаривается цель использования арендатором помещения - организация офиса для фирмы, продуктового магазина, товарного склада, ресторана и т.д. Это условие нужно арендодателю для возможности расторгнуть договор по причине использования недвижимости не по согласованному назначению. 

Отдельный пункт договора должен содержать подробное описание нежилого помещения, являющегося объектом аренды. В характеристике должны присутствовать следующие данные:

• Адрес помещения (страна, регион, улица, номер дома и номер самого помещения, этаж);
• Общая площадь;
• При необходимости конкретизации арендуемых офисов или складов среди других помещений в здании к договору прилагается схематичный план здания с выделением нужных комнат.

По закону является незаключенным договор аренды, в котором нет описания передаваемого нежилого помещения, позволяющего однозначно такое помещение идентифицировать. Такой договор не защитит права арендодателя в суде: собственник не сможет взыскать ни задержанную арендную плату, ни штраф за просрочку.

Суды, рассматривающие экономические споры, придерживается позиции, что отсутствие надлежащей характеристики объекта аренды, при выполнении сторонами своих обязанностей, не влияет на юридическую действительность соглашения. Тем не менее, неточное описание недвижимости не гарантирует полноценное восстановление прав собственника в случае разногласий с нанимателем.

Государственная регистрация договора аренды.

По закону договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Эта процедура влечет дополнительные денежные расходы (госпошлины, услуги риэлтора). Чтобы избежать лишних затрат, разумно заключать договор на срок меньше года с условием последующей пролонгации.

В сделке о пользовании и владении помещением обязательно указывается временной период действия найма, а именно даты начала и окончания. Момент этот важен, поскольку законом установлено правило, что отсутствие срока в арендном контракте приравнивается к условию заключения договора на неопределенный срок. По бессрочному договору найма недвижимости любой контрагент может отказаться от его дальнейшего выполнения без объяснения мотива, оповестив другого контрагента за три месяца. Подобное условие крайне невыгодно собственнику помещения, поскольку он лишен права на оперативный разрыв юридических отношений с неподходящим арендатором.

В экономическом и юридическом аспектах принципиальным условием договора аренды является порядок внесения арендатором платежей за пользование помещением. Условие об оплате должно быть расписано подробно, в частности нужно указать:

• Размер арендной платы. Платеж согласовывается в сумме за весь офис в целом, либо за квадратный метр используемой площади. В обоих случаях нужно указать окончательную твердую сумму. Как правило, в обязанности арендатора включается оплата коммунальных и подобных платежей за пользование недвижимостью. Такое условие должно быть прописано отдельно, и сумма оплаты коммунальных услуг не включается в арендную плату. Иначе размер платежа за помещение согласован не будет, и велика вероятность, что арендодатель не отсудит деньги за аренду;
• Срок платежа;
• Форму оплаты с указанием банковского счета, на который наниматель будет перечислять деньги;
• Порядок изменения стоимости аренды. По закону уменьшать или увеличивать стоимость стороны могут не чаще раза в год. 

От хозяина к арендатору недвижимость должна передаваться по отдельному акту приема, который станет приложением к контракту. В передаточном акте полезно зафиксировать состояние объекта недвижимости, указать на его полную пригодность для деятельности нанимателя и отсутствие претензий сторон. Такая процедура обезопасит хозяина от необоснованных требований арендатора о снижении арендной платы из-за плохого состояния объекта.

Возврат помещения после завершения срока аренды также необходимо закрепить актом, в котором фиксируется ущерб имуществу, в случае его нанесения. Такой документ в будущем послужит доказательствам факта убытков арендодателя.

В арендном контракте необходимо распределить между сторонами обязанности по проведению текущего и капитального ремонта. Хотя гражданский закон и допускает урегулирование этих вопросов по усмотрению контрагентов, обычно капитальный ремонт обеспечивает арендодатель, а текущий - арендатор. Для надежности в соглашении лучше прописать срок проведения арендатором ремонта и конкретное содержание работ. 

При длительном действии коммерческого найма у пользователя возникает необходимость изменить помещение, улучшить его. Улучшения могут быть отделимыми, например, установка кондиционера или осветительного оборудования, и неотделимыми без вреда имуществу, к примеру, пандус на крыльце входа в офис или перепланировка комнат. 

Согласно закону, произведенные арендатором отделимые улучшения помещения остаются в его собственности. А сделанные пользователем с разрешения хозяина помещения неотделимые улучшения становятся собственностью второго. Но владелец обязан оплатить арендатору понесенные затраты. Поэтому в интересах собственника недвижимого имущества урегулировать в договоре порядок получения согласия на произведение неотделимых улучшений. Лучше всего прописать, что до начала любых работ арендатор обязан сообщить владельцу об их существе и цене, и только после письменного одобрения начинать.

Преимущественное право на заключения договора аренды на новый срок.

Если иное не оговорено соглашением, арендатор, исправно вносящий платежи за помещение в период аренды и выполнявший остальные обязательства, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими претендентами право на аренду на новый срок.

Из договора это право нанимателя лучше исключить. Преимущественное право ограничит хозяина в выборе нового контрагента. А вот отсутствие этого права не лишит сторон возможности заключить при обоюдном желании новый договор, по истечении предшествующего.

В заключении дадим совет, при согласовании арендного обязательства собственнику стоит идти на компромисс и включать в соглашение условия, призванные охранять интересы и арендатора тоже. Для соблюдения принципа добросовестного партнерства в бизнесе, права и ответственность сторон должны быть зеркальными и равными по объемы.

договор аренды,  договор коммерческого найма,  юрист по недвижимости 

14.11.2020, 1446 просмотров.