Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – зафиксированная в процессе реализации государственной кадастровой оценки цена недвижимого объекта. Данная величина имеет значение при расчете налогов, оплат по договорам аренды, а также при необходимости покупки объекта, относящегося к собственности государства или муниципалитета. К имуществу граждан, которое подлежит налогообложению, относится следующее:

• дом, предназначенный для проживания;
• квартира, доля квартиры или комната в многоквартирном доме;
• гараж или парковочное место для автомобиля;
• недвижимость, представляющая собой единый комплекс;
• здание, строительство которого не было завершено;
• иные сооружения.

Налогом также облагается земельный участок или надел, принадлежащий гражданину или юридическому лицу на праве собственности. С начала 2015 года в Налоговый кодекс РФ были внесены существенные изменения, согласно которым, наряду с земельным налогом, обязательный государственный платеж на недвижимость граждан стал рассчитываться исходя не из инвентаризационной (как было ранее), а кадастровой стоимости объекта, что значительно отразилось на суммах исчисляемых налогов. Связано это с тем, что кадастровое значение стоимости оказалось очень приближено к рыночной цене, а в некоторых случаях, даже существенно ее превысило.

Кадастровая оценка: кто и как ее может оспорить

Для определения значения кадастровой стоимости законодатель предусматривает особую процедуру – проведение кадастровой оценки, которую, в ряде случаев, крайне необходимо оспорить. Связано это со следующими обстоятельствами:

• нарушение установленных норм и правил в реализации процедуры оценки;
• несоответствие данных об объекте, касающихся его местоположения, назначения, технических характеристик и других условиях;
• установление рыночной цены недвижимости на дату, в которой была определена его кадастровая стоимость.

• собственник квартиры, дома или земельного участка (в том числе и бывший, если он намерен пересчитать платеж за определенный прошедший налоговый период);
• арендатор, в случае, когда арендная плата за государственное (муниципальное) недвижимое имущество напрямую зависит от его стоимости в кадастре;
• лицо, которое в соответствии с законом обладает исключительным правом выкупа государственного (муниципального) недвижимого объекта, в том случае, если цена выкупа основывается на его кадастровой цене;
• гражданин, владеющий недвижимостью на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения;
• иные лица, которые в силу закона имеют такое право.

• в управление Росреестра – Комиссию по разрешению споров;
• в судебную инстанцию.

Нововведения по оспариванию кадастровой стоимости в 2017 году

1 января 2017 года вступили в силу существенные изменения в процедуре по определению и оспариванию кадастровой стоимости. Помимо действующего законодательства об оценочной деятельности и административного судопроизводства, в 2016 году был принят ряд законов, в том числе и ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2020 №237-ФЗ. Главным является то, что теперь определять кадастровое значение стоимости правомочны только бюджетные учреждения (а не оценочные организации, как было ранее), наделять полномочиями которые будут органы исполнительной власти субъекта РФ. Помимо проведения оценки, они обязаны заниматься разъяснительной работой, собирать, обрабатывать и систематизировать информацию о рынке недвижимости, а также рассматривать заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Данная обязанность бюджетных организаций является нововведением. Учреждение, в период проведения оценки, должно составлять промежуточные проекты отчетов и размещать их на своем официальном сайте. В трехдневный срок после размещения проектов, организация уведомляет об этом орган Росреестра, который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней проверяет отчеты на соответствие. Проверенная Росреестром информация размещается на сайте бюджетной организации сроком на 60 дней, с целью предоставления замечаний. Данная норма направлена на то, чтобы снизить процент заявлений об оспаривании кадастровой стоимости недвижимого объекта в дальнейшем.

Ранее, для представителей компаний и юридических лиц обязательным являлось предварительное обращение в Комиссию управления Росреестра, с целью урегулировать спор до суда. С начала 2017 года данная норма действовать перестала. Теперь, граждане и организации могут самостоятельно выбирать способ оспаривания кадастровой стоимости: обратиться в Комиссию или сразу предъявить исковое заявление в суд.

Стоит отдельно отметить, что с 2017 по 2020 год устанавливается запрет на проведение кадастровой оценки «по новым правилам», а действует та, которая существовала до 1 января 2014 года. Если до этой даты оценка не применялась, то стоимость будет учитываться с 1 января того года, в котором она была определена. Нормы, устанавливающие интервал проверки (не реже одного раза в пять лет, и не чаще, чем в три года) в указанный период не применяются. Однако, исходя из толкования закона, действие «моратория» распространяется только на негосударственных оценщиков. В то время, когда начнут функционировать бюджетные учреждения, оценка, вероятнее всего, начнет производиться по новым правилам.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2017 году

Для владельцев земельных участков, чья кадастровая стоимость в ряде случаев может превышать рыночную, обращение в уполномоченные инстанции с намерением ее оспорить, является основным способом реализации данного права.

Если заявитель решил прибегнуть к внесудебному способу переоценки, он должен обратиться в Комиссию Росреестра в течение пяти лет с момента внесения данных в ЕГРН. К заявлению необходимо приложить:

• выписку из ЕГРН, содержащую все сведения о земельном участке, в том числе и значение его стоимости;
• правоустанавливающие документы на земельный объект;
• оценочный отчет, определяющий рыночную цену участка;
• иные документы, которые могут понадобиться для объективного рассмотрения заявления.

Комиссия в течение месяца рассматривает заявление и принимает решение:

• отклонить заявление о пересчете стоимости;
• пересмотреть результаты оценки;
• установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Решение Комиссии заявитель вправе оспорить в судебном порядке. Стоит отметить, что способ обращения в Комиссию для переоценки является более быстрым и менее затратным. К тому же, за заявителем остается право обращения в суд.

Обратиться в суд, заявитель вправе помимо разбирательства в Росреестре, или же в том случае, когда Комиссия отказала в пересмотре стоимости объекта в кадастре. Для этого необходимо составить административный иск и подать его в суд федерального значения (областной, краевой или республиканский).

Стоит отметить, что представлять интересы истца в данной инстанции имеет право только лицо, имеющее высшее юридическое образование, как правило, адвокат.

В исковом заявлении следует указать сведения, касающиеся заявленных требований о стоимости недвижимого объекта, а также приложить документы, предусмотренные ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ. Суд рассматривает дело, по общей норме, в течение двух календарных месяцев, после чего выносит решение. В случае удовлетворения исковых требований, в нем указывается новая величина кадастровой стоимости земельного участка, которая применяется с 1 января календарного года, в котором было предъявлено заявление о переоценке (но не ранее внесения записи о ней в ЕГРН). Таким образом, в случае возникновения вопроса о том, как можно оспорить кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка, следует детально изучить требования действующего законодательства и обратиться за квалифицированной помощью специалистов, которые правомочны представлять интересы заявителя в суде.

квартира,  кадастровый паспорт,  юрист по недвижимости,  земельный участок 

26.01.2021, 1515 просмотров.